2021年6月21日，上交所和深交所同时举办了规模盛大的首批9只中国公募REITs上市挂牌仪式，标志着公募REITs试点工作正式在中国落地。

虽然，投资公募REITs仍可能面临基金价格波动、基础设施项目运营、流动性、终止上市、税收等政策调整等一系列风险，但是，首批公募REITs还是受到市场的广泛关注和认可，募集有效认购总户数近150万户，净募集资金超313亿元，平均战略配售比例为66.8%，平均有效认购倍数近8倍。而且，11月29日发售的第二批公募REITs华夏越秀高速REIT、建信中关村产业园REIT一日售罄，大卖超160亿元，可见市场对其的喜爱程度。

从数据来看，首批公募REITS上市以来已满五个月时间，在收益情况上，大部分产品业绩表现突出，截至2021年11月30日午间收盘，9只基础设施公募REITs中有8只产品收益率超10%，最高的首创水务REIT收益率达27.76%。

[新加坡] 叶忠英 著 王刚 高茜 译

什么是REITs？

REITs（Real Estate Investment Trust）指“不动产投资信托基金”，是指向投资者发行收益凭证募集资金投资于不动产并向投资者分配投资收益的一种投资基金。

也就是说，REITs就是针对那些没有大量资本直接投资于不动产的普通投资者，将不动产等分成小额有价证券，让公共投资者可以通过公募基金以小额资金参与，以获取不动产类资产的回报。

我们可以将其理解为一种通过投资和持有拥有租金收入的房地产物业来获取收入的公司实体。

而去年发行的公募REITs是除股票和债券外的第三大类资产，既有股性，又有债性，但其投资逻辑与投资股票和债券不同，属于风险适中、收益稳定的一类资产。将其纳入投资组合可以分散组合风险，优化资产配置，这是其本身的重要配置价值。

REITS既然作为一种投资产品，评估它是否优质，不仅需要考量其原始权益人、运营机构（大部分同原始权益人）、ABS管理人、基金管理人等，更为重要的是其资产本身的质量。

比如，2021年11月29日，遭到抢购的第二批公募REITs华夏越秀高速REIT、建信中关村产业园REIT也是因为其标的稀缺才受到投资者的青睐。

华夏越秀高速REIT是基础设施证券投资基金，其底层资产汉孝高速（由汉孝高速公路主线路和机场北连接线组成）是国家规划银川-武汉大通道的重要组成部分，毗邻武汉天河国际机场，连接京港澳高速和沪蓉高速。建信中关村REIT则是首只由银行系基金公司发行的公募REITs，汇集了多家优秀机构，包括中关村发展集团股份有限公司、建信基金、建信资本和中信证券等。

而建信中关村产业园REIT的标的资产包含3栋物业，均位于北京市海淀区中关村软件园，地理位置优越、区域发展成熟、配套设施齐全、交通出行便利。中关村软件园聚集了700多家全球知名IT企业总部和全球研发中心，截至2020年年末，园区每平方千米产值近1300亿元，园区2.6平方千米上的单位密度产出居于全国领先地位。得益于良好的产业聚集效应及政策的大力扶持，该区域平均空置率低，租金水平具有竞争力，截至2021年6月末，标的资产出租率超过90%，承租企业集中于软件与服务业、金融科技业等，租金收入表现良好，后续有望为REITs产品投资者提供稳定的长期回报，可以说是非常优质的投资标的。

正如叶忠英在《公募REITs投资指南》中说的那样：“REITs的好坏和其拥有的资产一样。”

叶忠英以新加坡的星狮地产信托为例，详细阐述了这一问题。

在运营方面，星狮地产信托能够实现稳定且持续的净物业收入的增长，从2010财年的8005万新元增长到2014财年的1.181亿新元，其资产与IPO时相差无几，只是增加了樟宜坊 (见下图)。这转化为每股股息从2010财年的0.082新元增长到2014财年的0.1119新元。更重要的是，在截至2014财年的5年间，它的净物业收入增长了47.53%，而同期每股股息增长36.46%，这体现了同店销售额的健康增长。

* 星狮地产信托净物业收入和每股股息的增长情况

同时，叶忠英表示，要对增加收入和净物业收入但是不增加每股股息的REITs保持警惕。

投资REITs必须认识到，股东总回报的两个组成部分是每股股息的上涨和REITs价格的上涨。同时，前者对后者来说是一个关键因素。这是一个非常简单的标准，但投资者会发现表现不好的REITs通常做不到这一点。因此，这些年来，这已成为我们衡量REITs是否优质的最重要的标准。

星狮地产信托的资产负债表指标在其基础资产增至25.2亿新元的同时实际上有所改善，杠杆比率也有所降低，从2010财年的30.2%减少到2014财年的29.3%。其利息覆盖率也从4.43提高到6.20。

叶忠英认为，一项资产从一开始就确定是好资产，随着时间的推移它的很多关键指标仍然可以提升，包括收入、净物业收入和每股股息。而REITs投资者不应期望REITs管理人能够在管理上施展任何魔法，因为REITs的价值取决于其稳定资产的现金流。除了应该履行的其他职责，REITs管理人只需要确保这种情况发生就算称职。

对此，他给出的经验是：“REITs的股价落入低谷的时候往往是买入的最佳时机，但聪明的投资者应该足够了解REITs的资产质量，以判别目前的市场价格是否低估了其优质资产的价值。有洞察力的投资者应该注意到，市场调整是捡便宜的最佳时机，也是投资REITs的重要环节。”

内容来源：

1.叶忠英. 公募REITs投资指南[M]. 北京：中信出版社，2022.

2.昌校宇. 沪深交易所首批9只公募REITs6月21日上市[N]. 证券日报，2021-6-16.

3.周一帆. 标的稀缺遭哄抢，第二批公募REITs一日售罄，大卖超160亿[N]. 经济观察报，2021-11-30.