乐居买房苏州讯( 编辑 suty） 在苏州楼市神隐了一段时间的白塘壹号又开始冒泡了。至于其到底还有没有房子卖，这是个玄学。
先给吃瓜的小伙伴搬个小板凳：白塘壹号分为一二期和三四期，尚存的待售房源为三四期的别墅产品，仅有32套。是星狮地产打造的星宇系产品，名为星堤别墅。
图源：星狮地产官微
“根本没卖，这些年一点动静都没有。”白塘壹号售楼处对面星链地产的徐经理说，说罢嘴角还划过一丝轻蔑的笑，“你看我们门店就在售楼处对面，要是卖了我能不知道？”
一名从业十余年的老地产人劝盘子别打探了，非要买的话，还不如看看二手房，“当年白塘壹号卖的时候我刚好在园区做另一个项目，这边当时没人买，开发商就都整体打包卖了。”
“今年不会开了，可能要到明年，明年也不确定具体时间……”项目物业的工作人员也无法给出确切答案。
2019年放风要卖、2020年放风要卖，2021年又是一场空……白塘壹号这32套别墅是要继续捂下去还是早就名花有主了呢？
前世：命运多舛的破万房价开辟者
时间追溯到12年前，彼时的白塘壹号还不知道它未来如此多舛。
2008年9月29日，白塘壹号第一次开盘给出了11000元/平米的均价。要知道，当时的苏州，整体均价还在6000元/平米左右，这样的价格，着实有些“不知天高地厚”了。
2018年6月6日晚8点，白塘壹号突然官宣开始预约，当晚售楼处更是营业到凌晨。此时的苏州购房者，心态发生两级反转：再不买就是我不知天高地厚了。100万定金+1天内交首付的苛刻条件下，依然十分抢手。
图源：朋友圈（侵删）
同年10月28日，是白塘壹号距今最近的一次开盘。此次加推的最后48套洋房备案均价在3.5万元/平米左右。150组认筹，中签率只有三成。
2019年，当所有人都以为白塘壹号将推出最后32套星堤别墅时，它却让痴痴等待的人都白期待了一年。
2020年2月11日，白塘壹号因疫情暂停开放售楼处。同年9月8日，官方微信发布了迄今为止的最后一篇推文。市场上不断有要开售的声音，但却始终没有实锤。售楼处关闭的那天，似乎星堤别墅上空也被罩上了一层我们掀不开的纱。
白塘壹号的星堤别墅，如今到底是个什么情况？
今生：万众期待的湖东绝版别墅
我们先来看看白塘壹号星堤别墅如今的现况。以下是基本信息：
星堤别墅地处园区湖东新CBD内，工业园区现代大道北，南施街以东，具体位置在星堤商业街的尽头。
据调查，白塘壹号所在的苏州133号地块是由新加坡三大地产商之一的星狮地产于2007年竞得，该地块为多期开发，东侧地块为白塘景苑，西侧地块为白塘壹号，虽然名称不同，但都属于白塘壹号（以下统称白塘壹号）。
2012年9月，金地商置宣布收购星狮地产（中国），成为星狮地产（中国）的控股股东。而白塘壹号作为星狮地产在苏州的独苗，仍然由星狮地产（新加坡）实际控股。
白塘壹号的售楼处就在星堤别墅旁边，从外观上看来依旧是富丽堂皇，但大门紧闭。门口负责进入登记的物业人员告诉盘子：售楼处就在里面，但是没有人。
再往商业街道路尽头走去，左转就是星堤别墅所在位置。
据盘子实地探访，星堤别墅早已是现房状态，小区内部道路宽敞、整洁，绿化看来也有定期修剪。
与白塘壹号四期的高层房源仅一湖之隔。自限墅令颁布以来，苏州的别墅是卖一套少一套。更何况是在寸土寸金的湖东，这样千万级的别墅很难让人不心动。
身处湖东CBD星堤别墅，配套优势十分明显。
首先从星堤商业街来看，便利店、商超等商业一应俱全，能够满足基本的生活所需。步行数十米就是新加坡伊顿国际幼儿园，这里的学费更是高达6万/学年。
盘子路过的时候，园内广播正进行双语播报，白塘壹号的业主们也陆续徒步而来，接小朋友放学。
欢笑声、攀谈声，都没有脑海里循环播放的歌声大：“他是否有钞能力……”
除了社区自有的超50%的绿化外，白塘壹号旁边就是湖东最大的城市公园——白塘公园，占地面积近60.5万方。生态环境非常好，白塘壹号业主推窗可见，入目皆是四季风情。
美中不足的就是公共交通不够便利，周边几个地铁站离得不近不远，步行距离都在1公里以上、2公里以内。
白塘壹号除了家世背景强大，还是个倒挂盘。
在周边二手房小区均价攀至6万+/平米、白塘壹号二手房均价也达到了4.8万元/平米的情况下，星堤别墅被套上了新房备案均价限价4万的“枷锁”。尽管星堤别墅面积较大，总价甚至能直冲2千万，但依然有不少购房者都在紧盯这块绝版“肥肉”。
图源：贝壳
白塘壹号：苏州楼市信号灯
从二手房挂牌价格看来，尽管白塘壹号在苏州市场上有其足够的竞争优势，但相较于同期出售的中海国际社区、苏州唐宁府、月亮湾3号等项目来说，不论是升值空间、成交量价都明显逊色。
先以中海国际社区为例。
白塘壹号一二期自2008年入市以来，房价不仅没有直线走高，在2008年-2014年期间，甚至还降过价。同期入市的中海国际社区，开盘仅4500元/平米，多年来持续走高，如今二手房溢价率更是超900%。
图源：贝壳
图源：贝壳
再以苏州唐宁府为例。
2016年，苏州唐宁府以均价3.5万元/平米面世。而当时的白塘壹号三四期备案均价也到了3.5万元/平米。5年过去了，苏州唐宁府溢价达到了62.9%，而白塘壹号三四期似乎是跟着苏州房价趋势下不得不涨似的，溢价率仅36.1%。
从贝壳显示的二手房成交数据发现，唐宁府共成交78套房源，其中有40套成交周期在3个月以内，多套房源成交周期甚至在一周以内。
相比之下，同期的白塘壹号三四期，体量较大，房源挂牌数量也较多。白塘壹号三四期成交量为111套。整体成交周期偏长，1周内成交的房源几乎没有。
图源：贝壳
图源：贝壳
造成这一差异的原因主要是因为白塘壹号自身黑料太多。
当时的白塘壹号因为定价过高、后期不涨反跌、靠近高压线变电站等因素让不少购房者劝退，而购买了白塘壹号的业主因为物业管理、房屋质量问题，一度担心后期开发的白塘壹号变成湖东烂尾楼。
图源：白塘壹号业主论坛
如今，白塘壹号更是将物业更换为日本知名物业管理公司——大和物业、房价也在2016年迎来上扬……这些白塘壹号的槽点在历史的洪流中被渐渐冲淡。
看过了白塘壹号的前世今生，我愿称其为苏州楼市信号灯。
2015年以前，苏州一手住宅成交均价在1万/平米，而白塘壹号在2008年就开了均价破万的先河，尽管当时销售不尽人意，它依然看好湖东楼市。这几年，它一路绿灯的跑。
2015年，园区房价甚至是苏州的房价的转折点来了——唐宁府所在02号地块溢价率达113%，园区地王产生，周边新盘纷纷封盘，以待新机，白塘壹号也是其中之一。自此，湖东房价高涨的大火也蔓延到苏州各区。这一年它转了黄灯，为自己按下了暂停键。
2018年，白塘壹号等到了这个好时机，将房价一举抬至3.5万/平米。这一年，它黄灯转绿。
如今，白塘壹号为自己开了红灯，但绝不是结束。
在限价背景下，加之苏州改善需求日渐加强，苏州购房需求两级分化的现象或将愈演愈烈，而湖东更是苏州的改善塔尖。按照园区湖东新房逢开必火的惯例来看，不论白塘壹号星堤别墅何时入市，届时，或将都会掀起一场血雨腥风。