金融界网9月16日消息 观点指数研究院在2021博鳌房地产论坛发布《观点指数·2021中国房地产行业发展白皮书》（影响力指数·2021年度地产风尚企业表现报告）。
销售回顾：去化与促回款
前100房企销售同比增长37.4％，19家房企超1000亿
观点指数发布的“2021年1-6月房地产企业销售金额表现”研究显示，前100房企实现全口径总销售金额71221.8亿元，同比增长37.4％，较2019年同期增长33.8％，两年复合增长率为15.7％。
数据来源：观点指数整理
6月是房企上半年抢收的时点，前100房企当月录得全口径总销售额为14647亿元，达到年内高峰。但在高基数的影响下，今年6月销售较2020年及2019年同期分别增长0.4％和13.7％，呈现下降趋势。
数据来源：观点指数整理
从整体销售情况来看，2021年上半年前100房企整体销售金额上涨明显。其中，全口径销售金额超过1000亿元的房企有19家，较去年同期增加6家。全口径销售金额处于400-1000亿元的房企有37家，较去年同期增加10家。全口径销售金额处于400亿元以下的房企数量明显减少，由60家降至44家。
土地观察：投资分化明显
房企拿地策略分化明显，12家新增货值超1000亿
2021年上半年有12家房企新增货值超过1000亿元，较1-5月增加4家；25家房企新增货值超过500亿元，较1-5月增加3家。
从今年上半年拿地销售比这一指标来看，在实施集中供地政策背景下，房企选择和实施拿地战略不同，土地投资支出力度分化明显。
据观点指数统计，46％房企采取谨慎的拿地策略，拿地销售比位于20％以下；35％的房企拿地销售比位于20％-40％之间；19％的房企积极扩储，拿地销售比位于40％以上，这其中约有8％的房企拿地销售比例位于60％以上，主要是以国企为主的头部房企和区域深耕房企。
地产金融：分化加剧
信用债融资成本攀升，资金规模锐减
观点指数统计，上半年房地产行业共发行387只信用债，发行总额达3695.33亿人民币，同比增长9.39％。 票面利率区间为2.54％-9.00％，平均利率为4.62％，中位数为4.25％。 相较于去年同期平均利率4.31％，中位数3.98％，今年1-6月境内债券融资成本稍有升高，且高利率的债券比例增长显著。
上半年发行的债券中，约43.5％的债券发行总额落在10-30亿区间；约48％的债券发行总额落在1-10亿区间。中国恒大于2021年4月发行单项总额最大债券，发行总额为82亿元，票面利率为7.0％，融资成本高于平均水平。
后疫情时代，房企发债融资的实际监管力度全面升级，债券净融资额显著下降。“三道红线”倒逼房企加速降负债、促进销售，增大自有资金比例，同时金融监管升级效果逐渐显现，房地产开发类企业信用债净融资规模逐步由正转负。
2021年上半年，房企信用债净融资总额为-146.96亿元，相较2020年同期减少了1633.96亿元。房地产债权融资缩减的主要原因在于上半年到期偿还量的激增，行业面临偿债高峰期。
从债券类别来看，1-6月境内债券融资规模依旧以公司债为主，但受债券市场周期性影响，3-5月期间公司债发行规模缩减；中期债券在2-4月期间呈增长状态，5月和6月规模缩减至年初发行水平；资产支持证券在4月、5月处于低水平状态，6月发行额恢复至年初水平。
候选企业ROE明显分化，净负债率达标率56.5％
净资产收益率是衡量企业资本积累与盈利能力的重要指标，在样本企业中存在较为明显的分化差异。千亿元规模的房企是数量最多的，同时在这一指标上分化最为严重，主要分布在1％-15％区间。总体而言，样本房企ROE水平存在随资产规模上升而下降的趋势，并且腰部房企差异最大。
与ROE指标相似，腰部企业毛利率差异最大，分布在18％-43％区间；但不同的是万亿以上企业的毛利率处于中低水平，并且毛利率存在随资产规模上升而下降的趋势。
净利率存在随资产规模上升而下降的趋势，万亿以上大规模企业的净利率分布在5％-20％内；千亿企业分布区间为4-25％，中位数约为10.5％。
净负债率与现金短债比是“三道红线”中衡量流动性与偿债能力的重要指标，直接决定有息负债的增长规模，同时也是目前房企优化财务结构，降杠杆的成果体现。总体来看，观点指数测算2021年上半年样本企业中净负债率的达标率为78.3％，现金短债比的达标率为87％。
地产基金：真股权与价值投资
债务违约居高不下，私募基金股权投资成大势所趋
据观点指数统计，2021年1-6月，房地产开发类企业信用债总发行量3372.96亿元，较去年同比增长3.72％，从净融资额角度看，后疫情时期房企融资监管力度全面升级，债券净融资额显著下降。 从近几年房地产企业信用债发行情况来看，2020年信用债融资规模较2019年有明显提高，主要是受到2020年3、4月信用债发行量井喷影响。 而2021年房地产企业信用债达到偿债顶峰，2019年-2021年每年偿还额均超过4000亿。
2021年上半年，信用债违约事件屡见不鲜。房地产行业违约规模约为192亿元，居于所有行业之首。房地产企业本身负债率相对较高，再加上债务到期、融资环境趋紧等问题集中爆发，让不少房企资金链难以维系，容易出现违约情况。
融资和降杠杆的双重压力下，房企开始将目光从原先的抵押类债权融资转向私募股权投资。从原先的纯资金加杠杆转变为股权资本、并购、战略股东等合作方式。去杠杆开始成为监管引导的主题，债权融资向股权融资发展也是大势所趋，收益与风险并存的房地产私募股权基金越来越受到行业重视。房地产私募股权基金必须适应由资金辅助角色变为主动参与管理，回归投资本源，打造投融管退的核心竞争力。
产业运营：REITs与增值未来
首批公募REITs上市，产业地产迎来发展机遇
2021年6月21日，中国首批基础设施公募REITs正式登陆资本市场。首批公募REITs共有9单，其中产城发展类项目占到5单，具体可细分为3单产业园区和2单物流仓储。
公募REITs能够打通产业园区“投融管退”的资本闭环，强调“强资产、弱主体”，重视底层资产质量，与目前国内现存的多数“强主体”产品大相径庭。
在公募REITs推行的大背景下，国内自持园区的开发商更应着重思考如何通过运营提升资产水平，如何实现多渠道招商，既满足入驻企业需求、留住企业，又能让地方放心、提高区内产业发展水平，使得所持有的项目更具备证券化的条件。
物流地产：投资与扩张
龙头地位稳固，消费新需求刺激仓库租赁
当 前中国的物流地产市场发生了翻天覆地的变化，尽管仍旧是“一超多强”的局面，但普洛斯的市场占比已然逐步下降，各路物流企业、房地产商、金融机构以及电商企业等纷纷加入竞争。
数据来源：戴德梁行，观点指数整理
值得关注的是，上半年新入市的仓储面积大部分由即时零售相关行业吸纳。即时零售行业对仓储空间旺盛的需求明显高于市场普遍的预期，发展前景看好。另外，消费者在上半年对快时尚类的商品需求充足，推动仓储需求进一步发展。另外，受新冠疫情影响生鲜电商平台业务激增，一定程度上为相关仓储配送行业的加速发展创造了新的机遇。
康养运营：需求与缺口
“七普”数据显露养老需求，机构分布不平衡问题待解
5月中旬，国家统计局发布第七次人口普查数据： 截至2020年11月1日，中国人口达14.1亿。 而60岁以上人口为2.64亿人，占全国总人口的18.7％； 其中，65岁及以上人口为1.91亿人，占比13.50％。 与2019年相比，我国65岁以上人口增加了约1461万人，正加速向深度老龄化社会迈进。
根据民政部统计的数据，截至2021年二季度，我国共有提供住宿的养老机构39085个，环比增长1.07％；共可提供床位约495万张，全国范围内，平均每千名65岁以上老人才拥有25.8个养老机构床位，而大部分的省市居于全国平均数之下。
除此之外，养老床位结构性失衡的问题也十分突出。养老产业的发展往往与当地经济发展、医疗资源配套以及政策支持力度等相适应，故经济发达地区以及养老机构建设示范性省市，往往会有较高的床位普及率。可以看到，养老床位供给水平在全国平均水平之上的城市，大部分处于京津冀、长三角地区。这些是我国养老机构发展最早、最密集的地区，制度比较健全，机构质量也较高。
文旅运营：盈利与深耕
盈利问题难解，企业深耕文旅不动摇
观点指数汇总了部分房企2021上半年度的项目发展情况。 根据华侨城2021年中报披露，2021年上半年度华侨城实现综合旅游收入189.22亿元，占营收82.22％，同比增加89.93％。 华侨城的文旅业务收入对企业利润的贡献之高是房企中少有的。
文旅运营的一般思路大致可以总结为先揽下文旅地块，建设文旅项目，同时在其周边配套商业及住宅项目，实现多元业务的协同效应。纵观行业中的多个企业，除华侨城曾有明确表示其文旅项目处于盈利当中之外，其余企业对文旅产业都仍处在积极的展望当中。尤其是经历了疫情“黑天鹅”之后，部分企业财报仍显示亏损，文旅地产之路似乎并不顺坦。
以房企而言，尽管大部分房企目前只能以其他业务的收入来反哺文旅运营，但是进军文旅产业的进程并没有被按下暂停键。究其原因，首先是房企瞄准了极具扩张潜力的旅游消费市场；其次是房企单一的房产销售业务已经无法适应行业的发展，多元化业务发展是房企的必然选择。
联合办公：转型与盈利
行业规模不经济如何破局
据观点指数不完全统计，上半年联合办公行业共计开业32家门店，观察新开业门店的类型发现，轻资产运营模式的占比逐年增长，占比达50％。
在上半年企业新签约项目中，轻资产模式占比高达79.17％，主要是由于优客工场转型轻资产模式。从2020年6月30日到2021年6月30日，优客工场轻资产模式下签约的空间总数增加了141％，签约项目数量位于联办行业首位。
观察优客工场二季度财报，轻资产模式收入规模1520万元，同比增长292.1％，轻资产毛利同比增长228.6％。调整后净亏损2190万元，同比收窄72.3％。轻资产模式下为优客工场带来规模与营收双增长。但优客工场的亏损、市值偏低、资金等问题尚未得到明显改善。
而另一联办行业企业，创富港则依旧坚持走“二房东”路线。2021年上半年，创富港实现营业收入3.11亿元，同比增长10.69％。实现净利润1661.14万元。创富港的公告数据显示，“二房东”模式下，规模增长的同时，净利润并不随之增加。相反，当同期新增面积增长时，净利润出现回落，新增面积减少时，净利润出现上浮。
规模化不代表盈利，当前行业仍旧处于盈利模式探索阶段，不管是轻资产模式抑或是坚持走“二房东”模式，提升企业本身的运营管理能力才是盈利的关键。
长租公寓：强监管与光明未来
行业政策利好，资金监管升级
今年3月份，解决“大城市住房突出问题”首次在两会中被提及，租赁住房领域亦有着墨。
数据来源：公开资料，观点指数整理
继去年长租企业相继暴雷后，今年的政府工作报告中提出，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担等措施，缓解大城市住房问题。
中央层面上，今年4月国家发改委发布《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》以及六部门联合发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》。
数据来源：公开资料，观点指数整理
此外，上半年一线城市加强监管力度，住房租赁资金被全面纳入监管。
数据来源：各地政府网，观点指数整理
此外，为规范长租市场发展，各地政府就土地供应、减税补贴、租赁企业保障等多方面提出了新的政策文件。各项利好政策下，长租行业将迎来发展新方向。未来，越来越多的年轻人会进入租赁住房的保障体系中，行业也将朝着更加规范、健康、稳定的方向发展。
物业服务：资本分化与深耕价值
社区增值量变累积，细分领域空间仍存
由于社区本身拥有巨大的人口流量，随着物业服务企业服务面积增多，所产生社区增值服务的收入也会显著增长，进而产生规模效益。 可以认为，物业服务企业的管理面积与其增值服务收入基本呈现正相关关系。
规模并非影响物业服务企业开展社区增值服务的唯一因素。换而言之，在当下竞争加剧背景下，规模并不占优的企业可以通过深度挖掘社区增值服务业务，从而突破规模限制，获得市场青睐。从企业层面来看，社区增值服务与基础物业服务共享人工，具有较高的毛利率，对物业服务企业增收减负的贡献更加突出。
数据来源：企业年报、观点指数整理
26家样本物企的基础物管服务毛利率在10.6％到34.6％之间，均值为23.72％，而社区增值服务毛利率区间为30.3％-95％之间，均值为48.97％。
整体来看，尽管可能存在行业间收入业务类别差异，但对比结果显示，物管公司在社区增值服务细分领域可挖掘空间依旧充足，除了增加服务种类，对现有业务的深度挖掘、规模提升同样十分重要。
市值沉浮下的行业两极
从市值上来看，市值整体与在管面积基本呈正相关关系，皮尔逊相关系数为0.70。
现时物管板块呈现明显的估值分化状态，业绩状况良好、不断拓展新业务领域的大型龙头物企，股价稳步上涨。服务优质、结合商管或其他创新业务的中小物管企业，亦有机会受到市场认可。而营收规模较小、增长潜力亦不足的中小型物企则在投资者可选标的日益充足的情况下，股市表现欠佳。
近年大批量同质化中小型物企的上市，使得大量中小物管股股价整体向下调整。与发行价相比，目前（截至2021年9月2日）港股48只物业股中，仍有17只物业股的股价处于破发状态，亦有数只物管股成交量低迷，股价长期低位徘徊，反映了二级市场对普通中小物管股的热情正逐渐冷却。
与此同时，5月28日碧桂园服务与雅生活先后宣布配股，分别融资104.88亿港元与32.59亿港元，助力其业绩增长与业务探索。可以看到，一级市场和二级市场上的资金都更容易聚集在板块头部优质龙头企业上，而规模较小、增长潜力不足的物管企业或有被资本市场边缘化的风险。
商业纵览：顺势谋变
商业轻资产大势所趋，入局企业竞争白热化
轻资产依然是上半年逃不开的关键词。 近年来，商业地产企业对轻资产的探索不断加快，并渗透到各类商业业态中。 具体表现为企业分拆轻资产相关业务，寻求登陆资本市场。 同时，也加速对外进行轻资产服务输出。
加入轻资产大军的商业开发商越来越多，主要有新加坡的凯德、国内的万达商管、华润万象生活、印力集团、新城控股、爱琴海集团、宝龙商业、保利商业等。分拆商业地产业务，以商管形式上市是目前比较热门的方式，宝龙商业、星盛商管、合景悠活、华润万象生活、中骏商管等企业是其中的代表。
创新业态方面，轻资产同样是热点之一。多家企业通过输出管理和服务，减少租金成本的支出，如优客工场、Distrii办伴等都重点发展轻资产。房企酒店业务也寄希望于通过轻资产，实现业绩的增长。世茂、绿地等企业近年来一直在通过自创品牌对外进行轻资产输出。
从目前的情况来看，无论是出于资金投入，亦或是规模扩张方面的考量，轻资产都是行之有效的方式，因此成为当下企业寻求突破的路径之一。但同样的，越来越多企业加入，势必带来更加激烈的竞争，而企业的品牌号召力和运营能力将成为制胜关键。
本文源自金融界网