作者：赖明辉 前瞻产业研究院
产业园是全球产业发展的重要载体，与区域经济发展有着密切的联系。随着国内产业不断发展，对产业用地、产业厂房的需求不断增大，越来越多的企业开始投身于产业园区投资及建设。不同于商业地产和住宅地产的产业地产，产业园的发展需要大量的资本和资源来支撑。随着全球经济陷入了同步放缓的境地，产业地产投资商迫于回收周期的压力开始探索轻资产战略模式，在全球产业园市场上已经摸索出一些较为可行的轻资产运用模式，主要有以下几种：
一、运营品牌输出模式——实力重资本发展商最为看好
国内已经形成一批优秀的品牌产业运营商，如联东U谷、华夏幸福等。采用运营品牌输出模式可以运营多年积累的品牌影响力实现较小资本和低风险的方式进行产业园区规模化产业化布局，可以与现有园区进行协同发展作用，也为运营品牌进行商誉变现。亿达在中国率先提出轻重资产并举的运营模式，是一个典型的从产业地产开发商转向园区综合运营服务商的范本，即从重资产为核心转向轻重并举的路径。从产业策划、园区规划、楼宇建设、招商运营到增值服务，亿达能够提供这一揽子的全产业链解决方案。从业务板块上来看，亿达希望通过综合开发、园区运营管理、园区管理咨询服务等模式来实现整个亿达的品牌化、规模化发展。
亿达发力轻资产，有三重好处，一是通过对更多项目的运营提升团队实战能力;二是面对不熟悉的新城市，以轻资产切入可以规避风险;三是轻资产业务积累的资源、客户和经验能为后续重资产业务介入提供机会。自亿达中国开始实施“轻重并举、以轻带重、以重促轻”模式后，在全国近二十个城市先后开发和运营了30余个商务园项目。亿达中国以成功的品牌输出的轻资产案例赢取更多地方政府及产业客户的信赖，也为更多产业地产企业提供良好的经验借鉴。
二、资产证券化模式——发展有待实践改善
资产证券化模式主要是指通过“基金+REITs”模式实现产业园资本化运作，实现资产快速流通。通过将产业园项目形成资产包，当项目达到良性状态，以REITs快速变现。在全球产业地产市场上，物流地产巨头普洛斯是资产证券化运作模式的典型代表，随着国内产业地产不断发展，国内也开始纷纷效仿，在近几年也取得了一些突破。
以亚洲最早成立的工业园之一的新加坡裕廊工业区为例，裕廊集团旗下公司—腾飞集团拥有三个成功上市的信托基金，管理亚洲区域内多个私募房地产基金。由于产业地产投资规模较大、回收周期较长，这也对产业地产企业的融资能力有着较高的要求。2002年腾飞集团成立房地产投资信托基金，进行房地产收购、持有、运营、增值、出售、再投入等操作，以REITs回笼资金带动滚动式开发。随后，管理的基金收益以及资产管理费收入也成为腾飞集团重要的收入板块。在操作操作层面来看，国内推行产业地产REITs有一定的特殊性，其面临着自身的行业难题，如销售为主、收益稳定可靠的优质资产稀少、工业用地年限较短并有进一步缩短的可能等问题都将会限制了产业地产借用Reits推行轻资产的可能性。但随时国内金融体制和政策的不断完善，相信不久将来，资产证券化模式将成为国内产业园区重要的运营发展模式之一。
三、产业增值服务输出模式——逐渐成为影响园区价值的直接因素
产业增值服务输出模式是指园区运营商通过搭建各类产业增值服务平台为园区内的企业提供各类服务进行收费，如产业技术性服务、产业发展性服务、生活配套性服务、园区运营性服务等。其中产业发展性服务主要是通过有偿提供融资性服务、咨询服务、培训服务、信息服务、政府关系服务、孵化性服务、知识服务、媒体服务、网络通讯服务、物流服务、人力资源、软件和服务业外包等获取收入。这种模式特别适合于前期投资成本较高的一二线城市产业园项目。该模式从产业链层面来看，通过配套打造，更好的促进产业发展，提升园区企业实力，带动招商发展。
深圳天安云谷重要的轻资产模式板块就是采用产业增值服务输出模式，实现园区快速发展。天安云谷由天安投资和骏业共同投资的深圳天安骏业投资发展有限公司进行规划、开发建设及运营，项目致力于发展以云计算、互联网、物联网等新一代信息技术为代表的新兴产业，同时发展与上述产业相关联的配套服务和现代服务业。项目发展运营也注重加强与之相关的金融业、商业、咨询、培训机构、公共服务平台、公共技术平台、服务中介、酒店服务及相关社会配套的引进。在提升产业的同时，还将注重社区民生和原居民的生活发展，并计划将岗头社区塑造成为深圳市社区经济转型的示范社区。最终打造集合产业研发、配套商业、配套居住及便利服务于一体、面向全球竞争的新兴产业综合体和国家级的战略性新兴产业示范基地。天安云谷园区年产值已超1500亿元，其产业增值服务输出为园区运营创收不少，且增加了园区实力，变相提升物业租金价格。
四、投资孵化模式——风险利益共存实现高回报
自1987年中国第一家科技企业孵化器出现到现在，新增有超500家孵化器，产业园投资孵化模式是指在所运营园区的企业内进行产业投资，通过产业孵化与投资，将园区和园区企业进行利益捆绑，实现与园区企业共同成长，运营商通过股权分红等获得收益，但是产业投资与孵化投资回报周期长，对产业园区企业的专业性、对政府资源、金融资源的整合能力要求很高，操作难度极高，是全球最具争议的轻资产模式之一。
早在2014年，上海张江高科即提出“科技投行”发展战略，将企业定位从单一的园区开发运营商转变为“房东+股东”的双轮驱动模式，实现“一体两翼”即物业销售为主体，企业服务和高科技投资为两翼的业务结构。张江高科母公司——张江集团整合旗下小额信贷、孵化器、创业培训等资源，建立张江集团投贷孵学平台，截止2019年上半年，张江集团已投企业达到几十家，其中所投企业超过半数注册在张江园区内部。近5年财报显示，张江高科企业投资孵化收益共计31.75亿，投资金额累计18.5亿，回报率达1.72倍。相比较之下，张江高科的主营业务(房地产销售，房地产租赁，服务业)毛利润共为40.17亿，5年来，其投资收益已经基本同营业利润持平，比例大约为4:5。可见，张江高科的投资孵化模式取得了一定的成功。
深圳星河集团的星河world项目在运营模式上采用了类似于投资孵化模式的——“产权换股权”模式。这一金融投资创新模式的制度核心，颠覆了深圳股份合作经济“厂房+租赁”的粗放做法，以“产权换股权”的投资模式，由出租经济升级为“投资型经济”、“管理型经济”，大大提高了原来土地及工物业的经济价值。星河WORLD产业新城创新性地提出“租金/服务/产权换股权”运营模式，设立了星河·领创天下私募基金，联合设立红土星河创投基金、张江星河创投基金、巴林星河创投基金，基金总规模超10亿元，定向投资园区企业。为更好地服务入驻企业，降低企业成本，提高企业运营效率，星河WORLD打造了全过程、多层次的产业服务体系，简称“GALAXY+商务运营服务体系”，包括创新金融服务、咨询顾问服务、产业政策服务、知识产权规划及资质管理服务、高级政务服务、技术及人才服务、培训及教育服务、多功能公共服务平台、“O2O”服务平台等。
未来将越来越多的产业地产商将运用投资孵化模式促进园区发展，实现园区高效资本化运作。
五、合作开发模式——大型产业开发项目最为喜好
随着城市化的进程不断发展，越来越多的城市需要开拓新的城市中心或副中心，这也促进了一批产业新城项目的发展。与早期的产业地产(厂房、仓储)不同，产业新城是复合化的形态，是提供生产、研发、办公、商业乃至居住功能的产业综合体，“产业新城”、“产业新区”对开发运营者提出了更高的资金要求，然而，在金融工具不足、资金需求量巨大的情况下，合作开发成为一些产业地产开发运营商的现实选择。合作开发模式已经有着较为成熟的经验，亿达中国和湖北联投合作开发武汉软件新城，万科、美国黑石合资物流地产，深圳百富东方和碧桂园合作开发科技小镇等。
2016年碧桂园将投入超1000亿规模资金建设“科技小镇”，项目同时吸引了包括清华大学、平安银行、李开复创新工场、硅谷巨头思科等合作伙伴加入。科技小镇是采用合作开发模式进行运作的，项目由碧桂园和深圳百富东方合作成立的平台公司——碧桂园百富产城发展公司进行操盘。百富东方是一家领先的产城融合运营商，由原天安数码城集团主要核心骨干组成，在全国十余个城市开发运营了两千万平米产业综合体。其可聚集上万家中小型科技企业以及200家配套服务机构资源，具有丰富的园区招商和运营经验，通过合作开发大大减轻各方对资本和资源的顾虑，良好地推动项目发展。
以上这五种模式是国内最具价值的产业园运营模式，随着国内产业园区的不断发展，金融市场和体制建设不断完善，未来各种创新运营模式将层出不穷，相信国内也会形成一批优质的产业运营商和一系列领先的产业模式在全球产业市场遍地开花。
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