纵观国内大多数园区型平台公司的发展历程，成立之初大多致力于区域硬件环境的改善、区域开发建设任务的落实，随着各项使命性任务的完成，园区型平台公司也普遍面临着一些共性问题，制约着未来长远的发展。

一、存在问题分析

公司长远定位有待系统确立。企业战略定位决定了企业管理各层面的模式和方向。作为园区型平台公司，一般主要负责区域房地产开发、市政建设经营、物业管理、园林绿化等。但大多数企业除了原则性的描述以及为满足当前阶段区域建设要求而制定的定位与目标外，企业战略定位体系尚不明确，系统的战略管理流程及战略动态调整机制暂未实施。

公司业务模式有待探索创新。一是公司开发建设模式有待完善。区域规划与开发建设衔接难度较大，模式更迭频繁，新城开发及基础设施模式有待创新。二是公司业务体系有待设计。长期来看，未来基建业务收入来源较少，园区建设项目存量空间有限，公司将面临实体化转型及“走出去”拓展业务的战略抉择。三是公司市场化经营能力有待提升。公司现有投资项目大多属于使命型，带有较强的行政指令性，实际运作市场化投资项目较少，投资业务有待系统布局，市场化投资业务有待提升加强。

公司内部管理水平有待提升。治理结构方面，公司董事会结构及决策作用还需优化，企业自主经营权和独立决策权还需加强。管控模式方面，公司总部对子公司的管控模式需要根据具体业务类型进行匹配，充分发挥子公司自主灵活性，提升运作效率，做大做强。财务管理方面，需要建立内部财务分级管理机制，提高资金管理效率，提升财务管理能力。队伍建设方面，人员需求规模尚未明晰，员工发展通道与人才结构有待优化，薪酬激励、考核制度仍有较大改进空间。管理平台方面，投融资、风险控制、信息化建设、企业文化等基础性管理工作，有待进一步夯实。

二、发展模式研究

自20世纪70年代末中国诞生产业园区以来，历经近40年的发展，园区发展的理念不断更新，标准不断升级，开发运营模式不断变革。目前，国内外领先的第三代、第四代产业园区或产业新城，例如新加坡裕廊工业园、深圳蛇口工业园、苏州工业园、上海漕河泾开发区，均探索并遵循了以园区开发平台公司为主导的园区开发建设模式，以支撑产业集聚发展为核心的园区运营模式，以及产业园区的全生命周期经营模式。

01、以开发平台公司为主导的园区开发建设模式

国内园区大都采用“管委会+平台公司”的开发建设模式，管委会承担园区的行政管理职能，园区开发平台公司承担着园区的开发建设和运营服务职能。

为实现产业园区开发建设的高效推进，园区运营与开发建设的良好衔接，园区开发平台公司往往还代政府行使了部分职能，兼有园区管委会角色，形成了以开发平台公司为主导的园区开发建设模式。该模式运作成熟，能够充分发挥传统体制优势，突出表现为企业自主权大、决策与执行效率高、资源掌控力度强、开发建设速度快。

02、以支撑产业集聚发展为核心的园区运营模式

产业是经济增长的动力之源，是园区的发展根基。支撑产业发展是园区运营服务最基本的功能，是园区主体平台企业完成开发建设任务后的必然选择，也是实现真正意义上产城融合的必然路径。

产业发展既包括为产业提供“硬件”保障，也包括为产业提供“软件”促进，还包括产业“平台”打造。“硬件”保障类产业发展包括市政设施（例如道路、桥梁等）、公共事业设施（例如学校、医院、体育设施等）、商务配套设施（例如酒店、公寓等）的运营。“软件”促进类产业发展包括产业规划研究、产业招商引资、企业商务服务、企业政务服务、园区营商环境打造等。“平台”打造类产业发展包括行业展示交易平台、企业孵化平台、行业投融资平台等。

03、“投资-建设-运营-服务”四位一体的全生命周期经营

全生命周期经营的业务链条涵盖投资、建设、运营、管理四项主要的基本功能。对园区从概念提出，到战略规划、法规政策设计、投融资、一级开发、二级开发以及行政管理、运营服务等各个环节的信息与过程，进行全流程、一体化管理。其中，投资是引领，建设是基础，运营是根基，并越来越体现出“投资、建设为运营服务”的理念。

“投资-建设-运营-服务”四位一体的全生命周期经营已经获得园区管理机构、企业开发主体的普遍共识，逐渐成为园区的“顶层设计”。成功践行全生命经营模式，既能体现出园区的“硬实力”，也能展现出“软实力”。

三、转型发展分析

01、依托市场主体作用高效推进开发运营

为全面落实产业园区的发展战略，实现产业园区开发建设的高效推进，园区开发运营往往由企业主体承担，该主体不仅具有园区开发平台公司职能，还承担了部分政府职能，对园区产业培育促进更为直接，能够有效贯彻园区管委会部署。具体而言，根据园区开发产业链，园区开发平台公司不仅有园区开发建设、运营管理、园区服务等业务，还有园区规划设计、招商引资、产业发展等职能。作为园区开发建设和运营服务的主体，园区开发平台公司享有较高的园区开发自主权，能够充分发挥企业市场主体作用，实现了园区开发建设、运营服务的高效率、高标准，提升了园区经营效益。

02、借助土地物业自持实现产业发展意图

政府在园区开发建设初期向园区开发平台公司注入了大量土地和资金，由园区开发平台公司开发建设并持有了一定规模的物业资源。经过多年的积累，这些物业已经成为各自园区持续有序运作的物质基础和物理平台。通过园区开发平台公司持有一定规模的土地和物业，借助市场化机制进行运作，既可以大大增强政府对于园区土地市场、租金市场的调控力和影响力，引导区内企业专注于产业发展，又可以保证园区开发建设完成后，由园区开发平台公司担负起政府产业扶持抓手的角色，继续掌控园区产业集聚发展的方向，充分体现政府的战略意图。

03、注重构建特色化的产业服务发展能力

产业是园区发展的基础，产业服务发展能力则是园区开发平台公司的核心竞争力。因此园区开发平台公司非常注重园区产业导入和培育，以期在园区产业集聚发展过程中实现企业自身的可持续发展。园区产业发展是园区开发平台公司塑造企业核心竞争力，实现企业自身可持续发展的有效依托。围绕产业发展链条，找准业务切入点，形成从产业规划研究、产业招商引资、产业平台建设到产业投资打造、产业孵化服务的产业链条整合能力，打造以产业为依托、富有自身特色的商业运作模式，实现“执产业之责，享产业之利”的企业发展格局。

04、由开发建设主体向运营服务主体转型

产业园区生命周期可分为开发建设、运营服务两个阶段。开发建设包括园区前期规划设计、大规模土地开发、公共及配套设施建设、主体物业建设等，一般持续10年左右（具体时长视开发区域大小、规划标准高低而定）。运营服务既包括硬件类园区物业、市政设施、公共事业设施的运营，也包括产业类的项目引进、招商引资等，还包括综合营商环境类的协会服务、企业商务服务、人力资源服务、双创服务提供等，相关业务伴随园区和产业始终。回顾调研企业成长历程可以发现，其企业战略定位均经历了由园区创建之初的开发建设主体到园区建成后的运营服务主体的角色转变，实现了由“任务驱动型”向“战略驱动型”的发展转型。

05、实施“走出去”实现一区多园布局

产业园区开发建设周期有限，且开发建设阶段技术方案和管理经验积累较多，在早期开发建设阶段组建的庞大专业建设团队，后期往往面临“走出去”的现实需要。纵观调研企业发展历程，其均在完成起点园区的开发建设任务后，实施“走出去”发展策略，在国内外拓展园区布局，输出园区品牌及模式。

综上所述，园区型平台公司既要学习借鉴行业优秀的经验做法，提前谋划区域产业发展和公司持续经营之道，更要获得必要的主体平台资源支持，充分认识产业发展的内在规律，把握产业迭代升级对园区发展模式演进的客观影响，稳步有序地推进各项工作，在实践中不断完善，走出一条具有区域特色、具备国内一流水准的产业新城开发建设和开放发展道路。