经历多年“高杠杆”推动的“高增长”后，房地产业如今已进入“慢时代”。传统的房地产开发模式已经很难适应和满足中国城市发展的需要，龙头房地产公司纷纷寻求转型突破，这一点在房地产龙头企业凯德集团上表现得尤为明显。
公开资料显示，凯德集团是一家全球化、多元化房地产集团，总部设在新加坡。凯德集团业务横跨30多个国家的250多座城市，投资组合横跨多元房地产类别，包括综合体、购物中心、办公楼、旅宿、住宅以及新经济领域，如产业园区、工业及物流地产、数据中心。
1994年，凯德集团正式进入中国，并逐步深化其在中国业务发展。目前，凯德已在中国40多个城市运营管理200多个项目。因此，凯德集团的业务仍然是以其总部地区新加坡及中国市场为核心。
通过多年的行业深耕，凯德集团多个项目受到关注与大众喜爱，从新加坡花园洋房式住宅，到广受消费者喜爱的“来福士”、“凯德广场”和“凯德MALL”，27年来，凯德在中国市场打造了众多标志性项目，其中不乏重庆来福士、苏州中心等城市级地标项目，为业务所在地的居住品质提升和商业升级贡献了重要力量，广受投资者、合作方和消费者的认可和赞誉。
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在商业地产领域，凯德集团的发展模式，一直是业内学习的对象。然而，受制于疫情及政策的影响，诸多不确定的情况考验着行业，影响着房企，这也导致了凯德集团不得不开始谋求转型。财报显示，2020年凯德集团房地产板块净亏损约76.9亿元，而2019年同期净利润约104.62亿元。长久以往的重资产运营，会导致整体市场回报率越来越低的可能。
对此，凯德集团方面表示，亏损主要是公司投资性房地产项目的价值重估以及非现金性质的项目和股权投资减值。重估亏损只限于一些受新冠疫情严重冲击的项目，公司其余投资组合项目维持坚韧。
值得注意的是，2021年6月，凯德集团和中国平安签署合作协议，凯德向平安人寿出售中国六个来福士资产组合的部分股权；该资产组合的总资产价值为467亿元人民币，平安人寿总投资金额不超过330亿元，该交易预计于2021年第三季度完成。或因交易对象是中国“隐形地主”中国平安旗下的平安人寿，凯德集团的这笔大额资产处置颇为外界关注。凯德集团称，通过此次交易，其将实现资本回收超过20亿新元（约逾人民币96亿元）。
上述交易完成后，凯德集团在各项目中的持股比例降低，从交易前通过私募基金持有的30.7%至55%，变更为12.6%至30%；并继续负责项目的运营及资产管理。
那么，除了房地产业务外，凯德集团还涉猎了哪些内容呢？
2021年3月，凯德集团宣布进行业务重组。凯德集团首席执行官李志勤曾表示，从2021年9月起，凯德集团将以两个明确界定的实体公司运营，即上市的房地产投资管理公司凯德投资以及私有化后的凯德地产。
数据显示，截至 2021年9月30日，凯德投资的管理资产规模约为1208亿新元，管理房地产基金规模约843亿新元，通过6支上市房地产投资信托基金（REITs）和商业信托以及遍及亚太、欧洲和美国的20多支私募基金持有。旗下多元化房地产资产类别涵盖商业综合体、购物中心、办公楼、旅宿和新经济资产，如产业园区、工业及物流地产和数据中心。
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在凯德投资上市后，凯德集团又开始了物流市场的布局，公告称，凯德投资旗下的凯德中国信托以16.834亿元拟向非关联第三方收购一个物流资产包，其中包括位于上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产。这是凯德中国信托首次进军中国物流市场。
实际上，近年来随着物流地产的不断升温，包括万科、招商、海航、碧桂园、绿地、远洋等在内的房企都已在物流领域有所布局，其中万科先发制人，走在了前列。除了传统房地产跨入物流地产领域，电商、快递等企业也在争抢物流市场。今年9月，京东初拟收购中国物流资产26.38%股份。资料显示，中国物流资产为国内本土最大的物流基础设施开发商及运营商之一。
虽然物流地产需求旺盛，收益回报客观，能够实现资本闭环，然而对于房企庞大的业务收入而言仍难以起到支撑作用。就拿行业先锋万科来说，2021年上半年，万纬物流管理项目的营收为13.4亿元（包括高标库营业收入9.2亿元，冷库营业收入4.2亿元）；而万科其他业务万物云（物业服务）营收则高达103.8亿元，仓储物流营收贡献仅占比不足1%。
与此同时，房产企业即使在走向轻资产的商业、物管、长租、物流等各赛道的路上，遇到的竞争对手还会越来越多，这些都在考验着像凯德集团类似的房企们在投、融、管、退各环节中的实力。