通过对成熟市场如美国、日本、新加坡头部企业的转型战略分析，帮助企业探索新发展模式。美国建筑住宅商专注开发，日本房企经历了从“重资金+重资产”向轻重并举转型，新加坡凯德集团通过资产管理建设多元化综合平台。分析成熟市场房企发展模式，将为我国房地产企业转型提供思路。
美国：专注开发模式
以美国住宅建筑商中资产规模和市值最大的莱纳、帕尔迪、霍顿为例，坚定以住宅开发作为业务核心。增量阶段房企住宅开发的核心竞争力是规模和速度，增量存量并存阶段房企的核心竞争力是市场空间布局和产品变革创新。一方面，以层级更高、大经济圈的城市作为投资开发核心以确保企业资金流动性。另一方面，以客户需求为导向的产品意识成为房企经营的新的战略重心。这一模式的特点是：专业化、低杠杆、高周转。
1）专业化：加强对客户画像的深入研究，建立目标客户细分模型。并将房屋设计、社区开发与各特定用户类群相结合开发契合目标核心诉求的对标产品，并对不同人群进行精准营销服务。同时，美国龙头住宅建筑商聚焦开发流程专业化，做精做细各项附加值高、资产“轻”、溢价高的部分。公司回归“开发业务”本质，充分利用投资环节、设计环节、销售环节的品质和服务提高品牌溢价能力。
图：专注开发模式业务特点
数据来源：中指研究院综合整理
2）低杠杆：选择采用部分回购外发债券已优化债务结构、利用期权锁定土储、兼营按揭贷款等方式充分利用金融工具，一方面提高资金效率，另一方面有效降低杠杆水平，保持较低资产负债率摆脱短期信用风险。
图：美国头部房企资产负债率变化情况
数据来源：中指研究院综合整理
3）高周转：一方面，缩短土地持有年限，通过标准化与规模化生产提高周转效率，并提托专营生产住宅部件工厂进一步缩短建设周期。另一方面，在行业下行阶段，选择聚焦中低端客户群体的置业需求，由于其客群价格弹性价高可利用促销方式快速去库存，保障企业整体收益。
图：美国头部房企资产周转率变化情况
数据来源：中指研究院综合整理
日本：轻资产模式
日本大多成熟房企通过转型“轻资产”综合运营服务商来对抗周期风险。其中，轻资产运营，以运营商和投资机构为核心，从而打通“投资建设、运营管理、投资退出”整条产业链，充分利用外界资源，减少自身投入，从而提高盈利能力。这一模式的特点是：全产业链布局、存量房业务。
1）全产业链布局：形成围绕开发的代建、销售、租赁、管理的轻资产综合商务模式，通过房地产交易和市场循环实现逆周期增长。疫情下的日本虽然经济发展停滞甚至倒退，但更是呈现了房地产项目活跃交易的契机。这是因为受疫情影响，且成熟经济体随着新房销量见顶、行业进入存量时代，房企发展模式向流动性更强的轻资产综合性地产业务是大势所趋。
图：三井不动产轻资产综合运营模式
数据来源：中指研究院综合整理
2）存量房业务：发展房屋经纪业务和出租公寓业务，其增长潜力远超日本住宅开发市场的整体增速。开拓基于包租或托管的出租公寓业务，打造出租公寓管理品牌，管理能力、品牌价值成为其核心竞争力。
新加坡：资产管理模式
在政府指导下，新加坡房企实践出一条融合开发和投资的转型升级之路。以凯德集团为例，通过私募基金与传统开发经营为项目提供了资金基础和组合技术，而REITs为前期投资提供了退出机制，最终实现了对区域性地产机会的全盘把握。这一模式的特点是：双基金模式、运营管理能力
图：加坡资产管理模式
数据来源：中指研究院综合整理
1）双基金模式：商业物业和开发物业的前期投入较高、存在一定的资金压力风险，凯德集团利用私募基金进行培育和孵化。待项目现金流稳定后注入REITs获得价值变现，并在期间收取租金收益。最后，REITs通过设置对基金培育的项目具有优先购买权来形成双基金配对模式。
2）运营服务能力：凯德集团兼顾房地产开发商、房地产运营商、资产管理人三个身份实现了全生命周期开发，占据行业价值链附加值较高的部分，同时，业务覆盖包括综合体、购物中心、办公楼、旅宿、住宅、产业园区、工业及物流地产和数据中心的全物业形态，具备较强的运营服务能力。
表 成熟市场房企发展模式的适用场景
数据来源：中指研究院综合整理
综合来看，专注开发模式更加适合仍以传统通开发为主、目标客户群体以中低端客户为主的区域性中小企业，通过打造产品力为客户提供差异化服务，提升品牌力从而提升企业的整体竞争力。轻资产模式适合传统开发领域具有一定的区域竞争力，且以地产为中心辐射部分细分领域展开多元化业务的企业，传统开发通过部分转型轻资产代建业务实现降低负债抵抗行业下行风险，多元化业务通过多种业态多种服务的叠加实现业务协同。资产管理模式适合产业链布局完善、资源获取能力较高的企业，通过“基金+REITs”等方式进行稳健、合理的资产运营和管理，为项目带来更多高附加值业务从而获得更有综合效益的发展。