2月20日，上海市虹口区政府网站公示了《虹口区北外滩街道控制性详细规划修编（公众参与草案）》，现代感十足的街区规划，以及“浦西最高建筑群”，引发广泛关注。
资本青睐，大型综合体、购物中心接连拔地而起，预示着一场商业地产对决的好戏即将在北外滩上演。而对于在商业地产领域沉寂许久的虹口来说，这或许是一次“翻盘”的机会。
北外滩摩天大楼“三件套”
前述控规草案显示，北外滩将建设十余栋摩天大楼，其中1幢480米和1幢380米的地标建筑将成为浦西制高点。加上现有的320米高的白玉兰广场，被坊间戏称为北外滩的摩天大楼“三件套”，和小陆家嘴“三件套”（上海中心、环球金融中心、金茂大厦）遥相呼应。
此外，将新建11栋建筑，包括1栋60米高的建筑，3栋180米高的建筑和7栋200米-265米高的建筑，新旧共17栋大楼将形成北外滩新的天际线。
除了即将刷新的城市天际线，在对于北外滩未来的功能定位上，明确要将北外滩地区建设成为具有全球资源配置能力和国际竞争力的顶级中央活动区，并且强调了要与外滩陆家嘴错位联动、居职相融，共同组成汇聚现代化国际大都市核心发展要素的世界级会客厅，成为全球超大城市精细化管理的典型示范区。
新规划开发体量增加至840万平方米，其中核心商办地块的容积率大幅度提升。尽管控规草案没有详细列出各类业态的具体比例，但强调了三大核心功能，即商务办公、公共文化、商业服务。
戴德梁行华东区策略发展顾问部主管、执行董事陈学海表示，“通过此轮调整，依托于轨道交通的贯通、周边高消费人口的导入以及优质商业项目的入市，未来北外滩商业将形成规模效应，成为市级商圈未来可期。”
值得一提的是，北外滩史无前例地设置约50公顷的慢行优先区和约22公顷的无车区。RET睿意德董事、华东区总经理周长青指出，新的控规草案更强调公共空间和生态环境，从以商办功能为主转化为工作、生活、休闲的复合发展，这是政府对于商业规划未来新的方向。
陈学海也认为，可以看出未来商业地产的发展需要充分结合属地自身特质，进行疏密有序、功能复合的布局，从而实现商业、产业、人口、文化与城区的多元融合。
资本围猎，北外滩新机遇
北外滩成为焦点，在这之前就已现端倪。
近两年来围绕北外滩区域，地产基金和开发商动作频频。2018年年底，凯德以约200亿元收购北外滩星港国际中心，刷新中国有史以来最大宗外资基金对单一商办物业的投资记录。2019年3月，新加坡吉宝资本又以46亿元的价格收购上海北外滩一方大厦。而在紧邻北外滩的大连路总部聚集区，光大安石打造了集甲级办公、星级酒店、精品商业为一体的综合体项目。
光大安石董事总经理兼开发事业部总经理张晴认为，上海发展的核心是“一江一河”，即黄浦江和苏州河，北外滩无论从景观、区位还是产业来说，对于发展商办地产都具备很大的优势。
在成功打造自主商业运营品牌“大融城”系列的光大安石看来，北外滩要想在商业地产有所突破，运营或许更为关键。
张晴告诉澎湃新闻记者：“做好一个商业中心并不容易，优越的地段、合理的规划和优秀的项目都很重要，但更考验运营商的能力，这几股力量联合起来才能带动整个区域。”
而控规草案中提及的“一心两片、新旧融合”的总体格局，也让光大安石看到了更多城市更新的机会。
“上海已经进入存量时代，城市更新正成为商业地产行业新的发展主线，北外滩规划保留了大量历史街区，未来存在一些机会。”张晴说。
虹口商业地产“复兴”
2019年4月20日，北外滩首座大型购物中心白玉兰广场正式开业，在商业运营上不仅推出“沪上首店系列”，还引入一系列体验型新兴商业，一改虹口区传统商业的陈旧观感。
而预备于今年开业的凯德北外滩来福士，更是被业内视作近来最为期待的商业项目之一，项目总建筑约42万平方米，由2幢263米办公楼和12万平方米一体式购物中心组成。
凯德方面称，商场将充分考虑并融合区域所属的航运、经济、文化、科技等地缘特色，并引入前沿消费理念和凯德智慧生态圈，带动区域商业升级。
凯德集团（中国）商业管理办公楼租赁管理总经理梁耀华表示：“北外滩地区正逐步形成高标准的办公商务区，文化生活休闲区。凯德将力争将项目打造成北外滩金融发展的新地标，提升北外滩地区发展能级，构建区域核心金融商业版图。”
除此之外，上实集团联手日本森大厦株式会社打造26万平方米的北外滩版“六本木”，金茂提篮桥街道HK314-05商办地块也将打造高品质购物中心。
虹口过去在上海商业版图中地位不低。根据统计，1994至1996年，虹口区商业销售额分别达到110亿元、127.2亿元、136.5亿元，名列市中心区第二。虹口区当时大中型百货商厦及大型超市卖场门店数量方面在整个北上海遥遥领先，其中的四川北路和南京东路、淮海中路鼎足而立，成为上海三大商业街之一。
不过，迈入21世纪之后，随着五角场、大宁等新兴商圈的迅速崛起，包括四川北路在内的整个虹口商业开始进入衰退期。尤其是近些年，大型购物中心备受市场青睐，虹口区引入的商业项目在规模、特色乃至发展商运营能力及商业资源方面依旧落后。
陈学海分析，目前四川北路商业业态单一，以传统百货、购物中心为主，且均为区域型或社区型小型商业中心，缺乏标志性的文化休闲娱乐项目，对消费客群的吸引力不强。商业规模不大、客群体量小、交通受阻、空间受限等原因成为了虹口商业发展的瓶颈。
根据中商数据的统计，2018年虹口区商业面积在4.5万平方米以上的中大型购物中心仅有2个，总计25万平方米，无论在数量还是面积上都远远落后于相邻的杨浦、静安（原闸北部分）、宝山。
其实传统商业街日渐式微已是普遍现象，由于轨道交通的发展、“条状商业”逐渐被“圈状商业”取代，再加上中心城区居住人口不断导出等因素，越来越多的后起之秀开始挑战传统商业街的地位，商业地产发展重心向新兴区域转移已无可避免。北外滩作为虹口重点发展的板块，在商业地产领域显然具备更为广阔的发展空间。
如今，一场商业对决的好戏正在北外滩悄然拉开序幕，一度“没落”的虹口商业地产，也正欲借助北外滩商业崛起而开始它的复兴之路。