作者｜李泽正「国家发展改革委投资研究所」
文章｜《中国金融》2022年第14期
2021年6月21日首批基础设施REITs产品上市以来，总体市场表现较为亮眼，为金融服务实体经济提供了优秀示范。在试点项目的带动下，各地政府、企业、金融机构参与REITs的积极性不断提高，REITs申报、审核、推荐和上市数量稳步上升，市场潜力不断扩大。为进一步发挥好REITs的积极作用，需要从以下几个方面把握好REITs的关键要点。
准确掌握REITs的基本定义
REITs（Real Estate-Investment Trusts），传统的中文定义是房地产投资信托基金，而现在无论是在政策文件中还是在市场运用中，基本上都将REITs定义为不动产投资信托基金。事实上，无论从哪个方面看，不动产投资信托基金应是更加准确的定义。
从REITs的核心理念上看，REITs的主要投资标的是成熟资产，以长期、稳定的现金流作为主要收入来源。基础设施项目的收益和现金流往往长期稳定，与房地产相比，基础设施项目可能是更加优质的底层资产。
从各国的实践上看，在REITs市场最发达的美国，光纤/通信塔、仓储物流、数据中心、产业园区、供气、供电等基础设施领域REITs市值近5000亿美元，占全部REITs市值的43％左右。澳大利亚仓储、物流中心等基础设施领域REITs市值约550亿美元，占全部REITs市值的37％。英国、日本、新加坡、中国香港、印度等均发行过基础设施领域的REITs产品。因此，把REITs局限在房地产领域并不符合REITs的实践事实。
从我国的政策要求看，随着经济进入发展新阶段，REITs要贯彻“房住不炒”、支持实体经济的新理念，坚定不移地构建以基础设施为重点，带动多领域REITs协调、健康发展的新格局。
由此可见，不动产投资信托基金应是REITs的准确定义。同时，这个定义也有利于推动REITs在更广泛领域中的应用，促进我国REITs持续健康发展。
高度重视REITs的积极作用
REITs不仅是一个融资工具，同时也是基础设施投融资机制的重大创新，有利于提高基础设施综合效率，完善资本市场体制机制，助推经济高质量发展。
一是有助于盘活存量资产降低宏观杠杆率。从本质上看，REITs是成熟资产的上市，是存量资产的盘活。作为权益型融资工具，REITs能够提高直接融资比重、降低宏观杠杆率，防范债务和金融风险，为未来发展创造良好环境。根据国家金融与发展实验室发布的数据，2021年末我国宏观杠杆率为263.8％，比2020年略有下降，但与疫情前的2019年相比仍有17.3个百分点的上升，去杠杆、防风险的压力依然存在。推动基础设施REITs是降低项目、企业和宏观杠杆率的重要工具。
二是有助于广泛吸引各类资金参与基础设施项目。相比于前期工作较为复杂的新建项目，民营企业更适合通过基础设施REITs参与成熟的存量项目，以更合适的方式在更确定的时点切入项目，降低参与难度和投资风险。同时，基础设施REITs预期回报稳定、风险相对较低、产品流动性强，可以较好地满足机构投资者的投资偏好，为其开辟一条参与基础设施股权投资的新渠道。
三是有助于提高基础设施管理和运营综合效率。一方面，基础设施项目发行REITs后，基金管理人有管理好基础设施资产的内在动力，通过努力提升项目收益和资产价值，获得良好的市场口碑，取得长期可持续的发展。另一方面，基础设施REITs实现公开上市后，信息披露必须规范完整、公开透明，可以给基础设施的运营管理方形成更大的外部监督压力，有利于迫使企业建立精细化、市场化的经营管理机制，提高运营管理效率。
四是有助于促进资本市场健康发展。基础设施REITs作为基础设施项目与资本市场对接的重要工具，打通了我国实体经济对接资本市场的持续性通道。作为基础设施领域的重大投融资创新，基础设施REITs也有利于推动构建多层次资本市场，是资本市场供给侧结构性改革的重要举措。同时，发展基础设施REITs能够有效缓解直接融资特别是股权融资占比低的问题。
五是有助于提高企业经营水平。发行基础设施REITs能够帮助企业真正改善资产负债表，降低杠杆率和风险，腾出融资空间，增强再融资能力。同时，帮助企业提前回收未来的现金流，能够在很大程度上规避未来的政策、市场、运营风险。此外，发行REITs可以降低企业现金流的压力，防止企业出现流动性不足的问题，有利于企业长期稳定发展。
充分发挥REITs的独特优势
REITs是国际市场上一类十分成熟的金融产品，具有强制分红安排、收益相对稳定等特点，与银行存款、股票、银行理财等其他金融产品相比，具有独特优势。
一是发挥好强制分红制度优势，保障投资人利益。国际上主要发达资本市场大多对REITs产品的分红有明确规定，要求REITs产品必须将可分配现金流的一定比例向投资者进行分配。例如，美国要求REITs分红比例不得低于可分配利润的90％，否则无法享受相应税收优惠。根据有关机构统计，1972～2020年，美国权益型REITs平均派息收益率为7.97％，平均资本利得收益率为3.45％，REITs收益中将近七成来自分红。我国基础设施REITs制度建设中，应继续完善REITs分红机制，确保投资者获取合理收益。
二是发挥好收益稳定优势，助推财富保值增值。REITs的底层资产都是收益稳定的不动产。相对于股票投资，REITs投资的风险更小；相对于债券投资，REITs投资的收益相对更高。因此，REITs产品具有中等风险、中等收益特征，为投资者提供了财富保值增值的良好工具。从基础设施REITs上市一年以来的表现看，REITs已经为投资人提供了丰厚的回报。未来应保持基础设施REITs的申报发行要求，推动更多优质资产发行REITs。
三是发挥好高流动性优势，帮助更多个人投资者共享经济发展红利。REITs将大宗不动产转化为标准化、小份额的基金产品，大幅降低了优质基础设施资产投资门槛，能够让数量更多、背景更多元的个人投资者通过投资REITs享受经济建设成果。同时，REITs在公开市场发行和交易，具有高流动性特点，既能为个人投资者提供便利的退出渠道，又能在交易中发现资产的真实内在价值。未来应加大REITs产品宣传推广力度，广泛吸引合格的个人投资者以合理价格购买基金份额，获得长期稳定收益，助推共同富裕。
全面理解REITs的申报政策
基础设施REITs的底层资产是基础设施项目。作为经济社会发展的重要支撑，基础设施项目有自身的客观规律，其地理位置、建设内容、运营效果等与社会公众利益息息相关。为了规范基础设施项目投资建设，国家出台了系统的投资管理制度，为我国基础设施稳定、有序发展提供了保障。基础设施项目发行REITs时，必须遵守国家投资管理制度，只有确保底层资产合法合规，才能为REITs产品的顺利发行和稳健运营提供基础保障。
发行基础设施REITs时，首先，要确保底层资产依法依规取得固定资产投资管理相关手续，包括履行项目审批、核准或备案手续，规划、用地、环评、施工许可手续，以及竣工验收报告等必要手续，这是项目合法身份的保障。其次，要确保项目符合各项宏观政策要求，包括符合国家重大战略、国家宏观调控、有关总体规划和专项规划以及相关产业政策等，这是项目顺利实施的前提。再次，项目本身应具备发行REITs的基本条件，包括权属清晰、具备可转性，项目中的土地使用依法依规等。最后，为保障REITs发行后得到投资者认可，底层资产在运营收益方面还需满足一定条件，包括运营稳定性、收益率要求以及资产规模等。
深入把握REITs的中国特色
REITs作为国外传入中国的“舶来品”，必须结合我国实际进行本土化，避免“食古不化、食洋不化”。在此次基础设施REITs试点制度的制定过程中，采取了“公募基金+ABS”的模式，这也是在符合我国有关法律法规和金融监管政策要求下采取的最优方式。笔者认为，更好推广基础设施REITs还需要从以下几个方面把握REITs的中国特色。
一是深刻认识生产资料公有制。生产资料公有制是我国社会主义经济制度的基础。在公有制背景下推进基础设施REITs，需要处理好土地使用权转让、企业国有资产交易等问题。比如，我国土地属于国家所有或集体所有，企业需要通过划拨、出让（招标、拍卖、挂牌、协议）、租赁、土地作价出资或入股、从第三方购买等方式拥有土地使用权。不同土地使用权获取方式，对土地使用权转让有着不同的要求。
二是充分考虑政府宏观调控。目前，我国已经建立了一套完整的宏观调控体系，既有发展规划、重大战略等综合性调控，也有产业政策、投资调控、财政税收、价格管理等重点领域调控。基础设施项目是国家经济社会发展的支撑，必须着眼于服务和融入国家发展规划及重大战略，符合产业政策、投资调控、财政税收、价格管理调控要求。发行基础设施REITs时也要充分考虑国家宏观调控。
三是统筹基础设施的公益性和商业性。基础设施为社会生产和居民生活提供公共服务，天然具有公共属性，以保障和维护公共利益为首要目标，在发行REITs时要将保障公共利益作为不可逾越的红线。同时，结合基础设施自身特点，可以采用资产重组方式，适当分割基础设施项目的公共属性与商业属性，更好地满足发行基础设施REITs要求。
四是关注多元化投融资机制。我国基础设施投融资机制是在从传统计划经济向社会主义市场经济转变过程中不断改进和完善的，具有十分鲜明的中国特色和时代特征，并在经济发展中发挥了重要作用。在发行REITs过程中，既要关注多元化投融资主体，吸引更加广泛的机构参与REITs市场；也要关注多元化投融资模式，提高资产收益，降低资产成本，提高REITs发行效率和投资收益。
本文源自中国金融杂志