北京师范大学房地产研究中心研究员
中房智库研究员 雷童
中房智库执行院长 柴铎
一、引言
2019年，全球政治经济局势变幻风云诡谲，不确定性增强。大国博弈更趋激烈，全球化进程遭遇逆流，各国经济增长面临压力，整体进入降准降息通道。2020年，新冠疫情在全球蔓延，给全球经济增长带来沉重压力。从PMI和先行指标看，2月以来全球数据明显回落，投资者难以对潜在经济影响和日益增长的下行风险进行定价，原油价格猛跌，吃掉20年涨幅；3月以来，美股4次熔断，10多个国家股市同时熔断；3月中旬，CBOE波动率指数（VIX）较年初最高增长5倍，超过2008年金融危机高点，市场恐慌情绪高涨。
各国央行为了保经济、保就业、保资本市场，正在积极应对。截至4月初（如表1），全球已有多个国家和地区通过货币政策和财政政策刺激新冠疫情冲击下的经济。此次疫情最终传播范围有多大、发展到何种地步仍是未知数。因此，公共卫生、经济增长以及金融和不动产市场受到最终影响，仍存在巨大不确定性。
表1 主要国家/地区刺激经济措施汇总
资料来源：Wind、华泰证券、中房智库。
疫情对全球不动产市场已造成一定影响。当前，由于疫情形势严峻，一些国家或城市采取严格管制措施，短期将对旅游业（休闲和商业）、酒店业、零售业等行业产生最直接挫伤，依赖这几方面不动产市场相关产品将受冷遇，需谨慎看待。比如美国酒店房地产投资信托公司近期股价大跌，足以警示投资者。全球典型外向型城市出口锐减，既面临内需危机，又叠加外需危机，其不动产市场可能面临资产减值损失，保税仓库受到影响可能最大。各国办公需求也将受到抑制，不断上升的空置率可能会抑制写字楼租金增长，直到商业信心和活动得到恢复。
疫情蔓延足以在短期内影响到一些地区部分不动产租售市场，但目前要作出针对波动幅度的强有力的推断还为时过早。与股票市场不同，不动产销售市场运行速度较慢，租赁的基本面也不会每天剧烈波动。如果疫情在更广泛的经济领域有持续的实质性影响，它也必然会对不动产市场产生深远影响。
同时，经此一疫，不动产产品和服务可能会加速进入新时代。疫情将推升投资者对健康、智能不动产产品的关注和对高质量、人性化物业服务的需求，推动行业产品和服务更新换代；另外，近年兴起的协同办公概念地产、数据中心等资产，可能将在疫情拉动协同办公行业、云计算服务、5G移动技术加速发展的同时，迎来新机遇。
在此背景下，中房智库聚焦全球重点观测国家与地区的写字楼、住房租售市场运行情况，发布《全球不动产租售市场运行与展望研究报告：2019—2020》。本研究报告得出以下结论：全球不动产租售市场过去一年总体增速放缓，局部地区存在结构性机会。预计今年上半年投资者持币观望态势明显，成交量相对低迷。但“危”中有“机”，假设到今年年中疫情基本得到控制，随着更多政府刺激措施实施，上半年被压抑的需求得到释放，全球总体市场可能出现反弹，带动全年市场交易量和价格走出“对勾型”曲线（降温速度快于升温速度）。需注意，2020年全球经济增长乏力，且除去疫情影响，中美经济关系调整进程的不确定性、以德国为首的欧洲制造业衰退等“灰犀牛”仍然存在，英国与欧盟的经贸关系谈判、美国总统选举可能飞出新的“黑天鹅”，不同类型的不动产租售市场、处于不同经济周期的区域性市场分化将更为显著，由此带来的风险值得警惕。
二、全球写字楼租售市场分析
1. 亚太地区写字楼租售市场
总体来看，近十年亚太地区写字楼租售市场缓慢上行。但由于近两年经济增速放缓，世界主要经济体之间贸易争端加剧了全球贸易不确定性与紧张局势，外加一些地缘政治因素，部分区域市场转冷，有的出现下跌。如图1，市场消化金融危机影响、结束两年快速下行期后，于2010年触底反弹，房价增速远远快于租金增速，租金增长幅度小，时至今日还未达到2008年初巅峰水平。2019年第四季度，写字楼价格环比上涨1.0%，同比上涨6.2%；租金环比下跌0.2%，同比上涨0.7%。2020年，受新冠疫情影响总体房价指数和租金指数有下行可能。
图1 亚太地区写字楼房价指数与租金指数（2001年为100）
数据来源：英国莱坊公司、中房智库。
具体来看，亚太地区不同区域写字楼租售市场分化加剧。从总体供需看，2017年以来供应量的增加和需求相对疲软，共同导致总吸纳量从2018年的短期高点掉头向下，不同区域差异显著。如图2，亚太地区2019年全年净吸纳量为104.05万平方米，总吸纳量为473.81万平方米，同比下降18%，跌至5年来最低。中国内地和中国香港特区跌幅最大，写字楼全年交易额下降到330亿美元。北京和上海吸纳量同比下跌44%；香港特区写字楼吸纳量受修例风波影响在第四季度跌幅较大，成为2016年第二季度以来首次下跌。
反观几个吸纳量上升的板块。CBRE数据显示，2019年，中国内地和中国香港特区资金出逃导致新加坡跨境资本交易激增，推动下半年交易额达49亿美元，同比飙升73%。澳大利亚交易额下半年增长3%，达到119亿美元。印度得益于金融与IT行业的发展，国内外公司数量逐步增长，写字楼租售需求则相对稳健，全年总吸纳量约226.68万平方米，达到历史新高；新德里东南部卫星城诺伊达全年总吸纳量猛增至32.52万平方米，历史年吸纳量均在其1/3的水平；班加罗尔2019年上半年吸纳量同比上涨30%至35%。
图2 亚太地区2001—2019年写字楼各季度吸纳量和全年新增供应量统计
数据来源：世邦魏理仕、中房智库。
从空置率看，2019年第四季度亚太地区写字楼空置率环比增长0.2%，同比增长1.5%。重点关注空置率较高的几个板块。如图3，北京、上海和深圳空置率分别上涨到17%、19%和27%。CBRE研究认为，这主要是由于中国内地写字楼缓慢复苏需求难以完全消化大幅增长供应，使得写字楼空置率上涨，预计消化前期供应仍需一定时间。印度尼西亚的雅加达和马来西亚的吉隆坡也面临同样问题。JLL数据显示，2019年中期，雅加达写字楼空置率超过18%的情况下，后半年还有超过27.87万平方米的新供应入市，导致年底空置率达24.7%。印度的古尔冈作为新德里的卫星城，受新德里虹吸效应，空置率远高于新德里CBD板块。
图3 亚太地区2019年第四季度空置率和2020年预期写字楼空置率统计
数据来源：世邦魏理仕、仲量联行、中房智库。
从租金水平看，东京、香港、北京、新加坡仍然是亚太地区最贵的城市（图4）。其中，新加坡同比上涨最多（6.9%），东京涨幅相对温和（3.7%），北京较前一年几乎维持在同一水平。香港成为继深圳、雅加达的租金跌幅最大城市，同比下跌3.5%，预计2020年下行趋势仍将继续，短期内不建议投资。相反，澳大利亚统计的几个城市表现亮眼，同比涨幅均在4%以上，其中珀斯涨幅最大，达11.7%。新西兰作为近十年离岸投资者的宠儿，随着写字楼市场的饱和，且未来供应可观，租金上涨幅度逐渐回落，德意志银行预测其到2023年，租金年增长率将保持在较低的2.1%，收益率将持续压缩。
图4 亚太地区2019年第四季度写字楼租金及变化情况
数据来源：世邦魏理仕、普华永道、中房智库。
PwC预测，2020年澳洲区域写字楼租售市场大概率持续向好，南亚区域稳中有升，东亚、东南亚区域市场分化。中房智库认为，今年亚太地区值得关注的区域有以下几个。
日本东京：多年来，东京写字楼租售市场的回报一直位于亚太地区榜首，收益率在3%—3.5%之间。当前，日本利率处于历史地位，市场供应紧张，国内外投资者聚集，需求旺盛。2019年第四季度，东京的空置率连续第六个季度保持在1%以下，且随着国内外资本对东京奥运会的布局，空置率仍将维持在较低水平。但新冠疫情导致奥运会延期，未来的不确定性可能会给东京写字楼租售市场造成小幅波动。
新加坡：近十年，新加坡资产领域的发展低于预期，到今天写字楼租金水平仍远低于2008年。但2019年，国外投资者资金转入，在汹涌买入交易中带头冲锋。在吸收了过剩的写字楼供应后，投资者对新加坡资产的情绪相对于2017年的低点有所反弹。目前写字楼空置率降至10年最低，投资者信心得以重拾。
澳大利亚：长期以来备受青睐，空置率低，流动性强，高品质资产数量多，回报较高，增长前景佳。这得益于澳大利亚经济稳定，失业率低，利率低，对优质空间的持续需求和供应有限推动租金上升。澳元最近的大幅贬值令该市场更具吸引力。PwC统计，悉尼2019年写字楼租金收益率约为4.9%，虽然相比2014年左右的8.0%有所压缩，但低空置率有望推升租金继续上涨。墨尔本作为澳大利亚写字楼空置率最低的城市，尽管2020年的新供应上市会推高预期空置率，但其优势在于进入门槛比悉尼低，价格仅为悉尼的一半出头。这对普遍关注资产单价而非收益率的亚洲买家具有较强吸引力，因此新增供应将在未来几年逐渐被消化。
越南胡志明市：受廉价劳动力吸引，制造商们纷纷将越南视为中国的替代地，将工厂迁往越南。作为越南的金融中心，胡志明市过去5年人口暴增，现在是亚洲最受青睐的新兴市场，各类不动产都有较好投资前景。外加此次新冠疫情越南暂时受影响不大，经济生活慢慢恢复正常，国内外资金流入的可能性较大。不过该板块当前市场规模较小，风险较高，投资者需要对市场深入了解才能找到理想的投资标的。
2. 欧美地区写字楼租售市场
总体市场。从房价指数看（图5），欧美大部分经济体近十年写字楼租售市场运行平稳，冰岛、美国、德国写字楼价格涨幅较大，以巴西为代表的南美市场增长乏力。从租售市场整体表现看（表2），2019年欧美地区主要城市大多数交易额增加，空置率降低，收益率相对稳定。2020年2月以来，欧美地区经济受新冠疫情影响较大，多国不断紧急出台经济刺激措施。疫情造成当前不动产租售市场交易情况相对不乐观。但倘若各国疫情在第二季度得到控制，疫情对投资信心指数的影响得以消化，疫后一两年，欧美地区写字楼租售市场可能整体好于前10年平均水平。但应警惕英国“脱欧”过渡期内英欧自由贸易协议谈判、年末美国大选可能造成短期市场波动。市场发展趋势仍具有不确定性，发展前景谨慎乐观。
图5 欧美地区2000—2019年部分经济体写字楼房价指数（2012年为100）
数据来源：国际清算银行、中房智库。
表2 欧美地区主要城市写字楼租售市场情况
数据来源：英国莱坊公司、世邦魏理仕、中房智库。
注：交易额（亿美元）、2019年收益率（%）的橙色、蓝色底纹分别表示2019年较2018年增长、减少，无底纹表示持平；2019/1空置率（%）为后列比较基准，无底纹；2021/12预期空置率（%）的橙色、蓝色底纹分别表示2021/12年较2019/1升高、降低；—表示无数据。
美洲地区。美国市场，大部分城市写字楼租售市场相对成熟，租金稳健增长。2019年，美国写字楼租赁投资净额约277亿美元，同比上涨19.5%。西雅图是最受青睐的投资城市（图6），租金增幅最大（10.5%）。2020年，由于能源需求下降、油价下跌和海外石油产量增加，休斯敦和丹佛等依赖能源的写字楼市场可能会产生动荡，其他集中在运输和贸易的市场也可能出现较大波动。但纽约曼哈顿、旧金山湾区、洛杉矶、波士顿、费城、芝加哥、达拉斯和华盛顿等市场基于其租赁活动的主要行业驱动因素，所受影响相对较小。
拉美市场，2019年经济复苏乏力，写字楼租售市场相对低迷。巴西连续几年经济不景气，写字楼房价指数持续下跌，市场供过于求，空置率较高；2010—2019年间，圣保罗写字楼平均租金下降了30%之后方趋平稳，2019年末开始有所回暖。墨西哥受政策不确定、外国直接投资减少、实施比预期更严格的货币政策等多因素综合影响，2019年第四季度，实际GDP已出现负增长，写字楼租售市场也不乐观。
图6 美洲地区2018—2019年主要城市写字楼租金变化情况
数据来源：NKF公司、中房智库。
欧洲地区。从基本面看，2019年下半年，欧洲经济数据呈现转好趋势。欧元汇率止跌回升，欧央行宽松的货币政策为欧洲保持低利率环境，欧元区10月失业率抵达2008年金融危机以来的最低水平后持续至今，制造业PMI、投资信心指数、汽车产销量等数据均出现了一定的转好。
从市场需求看，宏观经济的转好刺激欧洲各产业发展所需的写字楼租售需求有所增长，相对可观的收益率进一步放大了需求。2019年第四季度，欧洲地区写字楼交易额同比增长9%，至314亿美元。当前欧洲长期利率较低，一半以上（约5万亿美元）的政府债券为负收益。在此背景下，收益率普遍为正的商业地产相对具有吸引力。具体而言，根据研究机构Capital Economics的数据，2020年将有超过433亿美元、票面利率约为3%的德国政府债券到期。这批债券持有人需重新调整他们对债券的预期收益，或者将目光投向能满足预期收益的其他资产类别。研究机构Knight Frank数据显示，2020年欧洲调查区域的优质办公楼平均收益率将达4.08%，投资回报率超过德国政府债券。
从空置率看，图7的调查区域该季度写字楼的空置率仅为6.4%，环比下降0.1%，同比下降0.8%，且预计消化掉疫情期间的波动后，未来仍有下降空间。从租金水平看，2019年第四季度，欧洲优质写字楼租金环比上涨1.9%，同比上涨4.3%；增速最快的荷兰阿姆斯特丹和德国柏林，同比分别增长约15.9%和13.6%。空置率的下降和租金的增长共同表明了欧洲主要地区写字楼较高的入住意愿。2020年，上一年度基本面未出现问题但增幅较小的城市，租金可能出现补涨。
图7 欧洲地区2018—2019年主要城市写字楼租金变化情况
数据来源：英国莱坊公司、戴德梁行、中房智库。
中房智库认为，2020年欧美地区写字楼租售市场值得关注的区域有以下几个。
加拿大：国内牛市已持续11年，商业地产已从避险资产上升为主要投资标的。从总体供需看，2020年，虽然全国城市写字楼预计将新增供应41万平方米（远高于2019年新增9万平方米），但需求足够旺盛，整体租售市场仍然火爆。截至2020年2月底，全国近70%的在建市中心写字楼已被预租。从吸纳量看，蒙特利尔2019年的交易额从2018年的60亿美元攀升至创纪录的75亿美元，到2020年可能会跃升至80亿美元以上，远超其10年平均水平（46亿美元）。在强劲需求的带动下，2019年温哥华、蒙特利尔、多伦多写字楼租金同比分别上涨20.9%、14.2%和10.1%。预计2020年位于历史低点的空置率将持续走低，租金可能迎来新一轮上涨。
西班牙：一直是外商钟爱的热门投资国家，尤其是写字楼市场，每年平均70%的吸纳量为外商投资。2019年，首都马德里写字楼总吸纳量达53万平方米，交易额超43亿美元，同比增长65%。租金最高的CBD板块每月为38美元/平方米，同比增长不到2%，租价比走低。若在建项目能如期交付，今年西班牙写字楼供应量将新增41万平方米，但仍低于市场新增需求量，空置率将持续走低，价格和租金都可能迎来不错的涨幅。Cushman&Wakefield预计，2020年马德里和巴塞罗那的写字楼收益率约为3.5%和3.75%。
波兰华沙：华沙是东欧地区最受欢迎的城市之一，2019年供需关系的不平衡带来投资机遇。研究机构Knight Frank统计，截至2019年底，华沙写字楼总存量约为560万平方米。供应上，全年共计17个项目向市场交付了16.2万平方米的写字楼，是继2011年的12万平方米的历史最低；但全年写字楼租售需求强劲，总吸纳量约88万平方米，创历史新高；净吸纳量由于供应量较少，仅有20万平方米，约为2018年的一半。空置率直线走低，达到2012年以来的最低水平7.8%，同比下降0.9个百分点。当前约有80万平方米的写字楼在建，截至2020年底将交付43万平方米，超70%的在建空间已签订租约。过去一年租金小幅上涨（4.2%），预计2020年租售市场会有更大涨幅。
三、全球住房租售市场分析
1. 全球住房租售市场概览
2019年，全球大部分国家住房价格仍趋上涨，租赁市场受热不均，2020年分化可能加剧。
销售市场。过去数年间，全球主要经济体普遍维持较低利率水平，购置房产的贷款相对容易获得，不动产市场交易普遍升温，房价上涨相对较快。2019年是全球经济不确定性和政治不稳定性加剧的一年，但更多国家的房价和以往相比仍有所上涨。2020年，预计新冠疫情影响下，各国开发商可能根据自身发展战略，或采取以价换量的战术，或放慢发展节奏，或开始布局并购整合。研究机构Knight Frank认为，当前还难以确定疫情的具体影响，目前对住房市场的影响可能主要体现在交易量的减少。
中房智库统计了2019年全球56个国家或地区的住房价格信息（图8）。其中，约96%的国家数据为上涨或持平。这可能是源于供需关系的不匹配：需求方面，在动荡时局下，低利率和有形资产的吸引力导致需求增加，进一步传导使价格上涨；而供应方面，不少发达经济体经济增速减缓，劳动力市场趋于饱和，工资上涨动力不足，住房新增供应相对短缺。
2019年，中欧和东欧国家表现最强劲。房价涨幅前十名中有8个国家位于欧洲，5个国家位于中欧和东欧。立陶宛涨幅最大，同比增长14%；乌克兰在经历了数年的负增长后，房价出现回调，全年涨幅9.3%，排名第8；俄罗斯增长6.6%，尽管已低于区域内平均涨幅，但仍排在第17位。低利率环境、强劲的就业增长以及由此带来的家庭收入增长是触发中东欧地区需求的基础。
亚太地区，新西兰、中国、日本、澳大利亚表现较好，房价涨幅均在5%以上。其中，新西兰由于住房供应量开始紧缩，国内外投资者需求激增，房地产市场复苏加快（同比上涨12.1%），涨幅从2018年的第14位跃升至2019年的第4位。美洲地区，北美市场相对稳健，拉美市场有所回暖。
图8 全球主要国家和地区2019年住宅房价变化情况
数据来源：国际清算银行、中房智库。
租赁市场。CBRE发布的2019年《全球生活报告》显示（图9），住房租金最高的城市是美国纽约；增幅最大的区域是欧洲西部，葡萄牙的里斯本、西班牙的马德里和巴塞罗那、爱尔兰的都柏林在2020年仍值得关注；加拿大的温哥华、多伦多、蒙特利尔涨幅均位于前10，住房空置率接近历史最低水平；南非的开普敦和约翰内斯堡也位于前列。租赁价格高企的中东石油出口国家租金加速下滑，2020年仍需控制风险，谨慎投资。
图9 全球主要城市2019年住房租金变化情况
数据来源：世邦魏理仕、中房智库。
2020年，新冠疫情蔓延，但不必过于悲观。为了抵抗疫情对经济形势的影响，多个国家宣布降息，全球进入降息通道的节奏加快。“危”中有“机”，我们将有可能看到低利率政策在一定程度上支撑住房的交易量和价格，部分区域存在结构性机会。但仍要注意今年较大的投资风险。首先，疫情影响的广度和深度尚不确定，全球存在陷入经济衰退的可能性；其次，近几年来，“逆全球化”和贸易保护主义思潮抬头，国际贸易摩擦加剧、贸易体系重构以及全球债务危机的“灰犀牛”成为拖累全球经济增长的风险源，引发全球主要经济体汇率波动和大宗商品价格变化；另外，跨国资本转移以及地缘政治冲突威胁上升等问题，为世界经济稳定带来了极大不确定性。预计未来全球住房租售市场走势变数增加，分化加剧。
下面我们具体分析以下几个国家和地区的住房租售市场情况。
2. 英国住房租售市场
销售市场。从总体供需看，2019年12月，英国大选结果带来政治确定性，导致全国住宅地产的需求有所增强。2020年1月，新潜在买家的数量同比增加34%。但由于2019年政治、经济局势相对不稳定，税收政策改革靴子尚未落地，一些开发商供应相对谨慎，导致1月的新供应住房同比减少21%，供需相对失衡。因此，英国1月份现有房地产的销售量同比下降了4%。2020年1月31日，英国正式“脱欧”，进入11个月的过渡期。新冠疫情暴发后，房地产市场交易量下行。英国政府前期的不作为，使其公信力暂时遭到国际舆论的质疑，短期内可能增强购房者的观望情绪。3月11日，英国正式公布“脱欧”后首份预算案，宣布将会在2021年4月1日起，正式开始对海外买家加征2%的印花税。随着疫情的影响慢慢消化，在新政正式实施前的窗口期，海外需求可能大幅增加。而供应增速远远低于需求增速，2020年新增供应量仍将维持在较低水平，供需失衡加剧。
从住房价格看，2017—2018年，由于税收变化和政治不确定性，英国房价基本保持持平或下跌状态。根据英国国家统计局的统计（图10），2019年，全国平均房价上涨2.2%，伦敦房价上涨2.3%，创下自2017年9月以来伦敦房价的最高纪录。未来五年（即下一次大选前），在经济和就业增长前景更为乐观的预期下，大伦敦区域、英格兰东南部和东部的经济增长将相对强劲。
中房智库认为，在疫情结束后的下半年，在当期供应远低于需求、利率下跌、海外买家印花税尚未开征的时点，2020下半年至2021年上半年可能成为英国住房投资市场的窗口期，收益率约在3%—4.25%。但另一方面，居民较高的债务负担、房产税负担等因素也会对房屋定价构成压力，且英欧双方能否在目前确定的过渡期达成一份令各方满意的全面协议，仍存在较大的不确定性。综合来看，据Knight Frank推演，英国2020年的房价增长率将维持在2%左右，2020—2024年房价将增长15%。
图10 英国2005年1月—2019年12月住房价格走势情况
数据来源：英国国家统计局、中房智库。
租赁市场。和销售市场类似，英国住房租赁市场供需严重失衡。仅从伦敦地区即可看出，2019年住房出租量连续第三年减少（图11），这源于市场可出租住房量的减少，导致部分需求难以得到纾解。而在2018年6月—2019年12月，伦敦租房需求基本呈边际递增趋势，供需矛盾在2019年第四季度达到巅峰（图12）。全国范围内，租赁市场供需关系及变化趋势基本一致。这导致2017年以来，全国平均租金在三年内增长19%。在Build-to-rent（建房出租）政策保障下，英国政府目前计划提供约13.2万套专用租赁住房，但与全国460万个有租房需求的家庭相比，仍是杯水车薪。未来五年，租房者需求将继续对英国住房租赁市场的租金价值施加上涨压力，预计人口众多、需求旺盛的伦敦租金涨幅最大。
图11 伦敦2015—2019年全年出租住房总量统计
图12 伦敦2018年6月—2019年12月潜在租房者同比变化情况
数据来源：英国莱坊公司、中房智库。
3. 澳大利亚住房租售市场
2019年，澳大利亚经济平稳增长，失业率降低至12月底的5.1%，居民和开发商对未来经济预期相对乐观，第四季度的新增家庭贷款环比增加6.7%，住房建筑审批环比增加0.1%。住房租售市场正全面复苏，住房空置率下跌至2.4%；全国房价、租金平均同比上涨5.3%和1.2%，租金收益率平均同比上涨4.12%。在供应不足的情况下，房屋销售量约28.8万套，同比下降8.3%，其中42%是傍水高端住宅。Knight Frank一项有趣的研究得出，傍水高端住宅在澳大利亚的平均溢价为63%；悉尼的傍水资产附加值最大，其次是黄金海岸和珀斯；滨海住宅有可能将溢价推高至97%。
具体到澳大利亚的大城市（图13），塔斯马尼亚州首府霍巴特在2019年继续保持着最高的房价增幅、租金增幅和租金收益率。近年来，霍巴特移民数量和学生数量大增（仅塔斯马尼亚大学的学生数量3年内就增长了60%以上），劳动力数量增加，使其成为本世纪澳洲经济涨幅最大的城市。但其建筑业尚未跟上不断旺盛的需求，导致租金和房价攀升。2019年，霍巴特的住宅房价同比增长15.6%，租金同比上涨9.5%。中房智库发现，随着住房供应的加快，2019年末霍巴特住房空置率上升0.3%，这可能会使其2020年房价和租金增速放缓至更可持续的范围。
墨尔本在放宽买方“融资限制”后，购房需求集中释放。2019年，墨尔本人口增长全国第一，进一步推动住房需求增长和房价上涨。第四季度，住宅房价同比增长5.0%，全年同比增长8.7%。悉尼的表现也较为强劲，全年房价同比上涨5.7%。但由于其郊区的供过于求，住房空置率上升到3%以上，使得2019年全年房屋租金下降了2.8%。
总体来看，澳大利亚的经济基本面尚未出现较大问题，预计2020年疫情结束后，租售市场将延续上一年的复苏趋势。但倘若澳大利亚疫情达到难以控制的地步，导致国内钢铁行业受到冲击。建筑业原材料的供应不足，可能引起本国和海外铁矿石进口国的不动产市场产生较大波动。
图13 澳大利亚主要城市2019年住宅房价变化和租金收益率统计
数据来源：英国莱坊公司、中房智库。
4. 中国香港住房租售市场
2019年，鉴于不明朗因素持续笼罩着香港的经济前景，内地和本土投资者倾向把资产转移至海外作分散投资，下半年市场持续低迷。英格兰银行在2019年12月发表的《金融稳定报告》中指出，受香港的社会动荡影响，自去年4月以来已有高达50亿美元的资金从香港的投资基金流出。2019年第三季度，非储备资产性质的金融资产整体净流出1635亿港元（相当于本地生产总值的22.6%），环比、同比分别上升329%及118%。香港地产、金融业受挫，写字楼租金指数首先出现下滑，进一步传导至住宅租售市场，趋势上表现为波动性量价齐跌状态（图14—15）。2020年1月，销售市场，一二手住宅销售量共计2762套，环比下降13.3%，跌至13个月最低；租赁市场，交易量减少，租金指数环比下跌2.2%，房东在租赁条件上更为灵活，愿意提供短期租赁以吸引租房者。
图14 2016年1月—2020年1月香港住宅交易量统计
数据来源：中国香港特别行政区差饷物业估价署、中房智库。
图15 2007年1月—2020年1月香港住宅房价指数与租金指数（1999年为100）
数据来源：中国香港特别行政区差饷物业估价署，中房智库。
2020年新冠疫情蔓延下，研究机构Savills对比了当前和2003年“非典”影响下的市场，预测2020年前6个月的交易量将较2019年下半年下跌10%，至约22720套（表3）。但我们仍要看到积极的一面，2019年抵押贷款利率的下调一定程度上缓解了政治波动的影响；市场上供应严重紧绌，2020年1月，全港各类住宅新增供应仅421套，远低于2018年平均每月1747套的高点；最近的大规模土地销售（如大坑路、屯门青山路和乐活道板块），表明开发商对长期前景仍持乐观态度。因此，中房智库预计，香港未来6个月住宅价格在经历5%—10%的下行空间后，可能会逐渐企稳。
表3 与“非典”时期对比的2020年上半年交易量预测
5. 新加坡住房租售市场
新加坡住房市场主要分为组屋与私人住宅两种。私人住宅共有2种类型，分别是有地私宅和非有地私宅。据恒大研究院数据，82%以上的新加坡人居住在政府提供的组屋中，仅有不到18%的高收入家庭和外国人住在开发商建设的私人住宅。组屋价格不到私人住宅的1/3，其房价收入比始终维持在5.5左右，而私人住宅的房价收入比约为21，均远低于香港（47）、北京（44）和上海（44）等，居民购房压力相对较小。
此报告主要关注私人住宅租售市场。2018年7月，新加坡出台新一轮降温措施，对买家加征了繁重的印花税，导致开发商和投资者对前景预估比较保守，私人住宅市场观望情绪相对浓厚，一二手住房销售量均开始下滑。至2019年中，各季度成交量普遍低于往年同期，带动房价从2018年中的高点开始下跌（图16）。2019年下半年，新加坡市场成为香港修例风波出逃资金的避险地，叠加前一年的政策影响逐渐被消化，私人住宅交易量价齐升。据新加坡市区重建局（URA）数据，2019年第四季度，私人住宅价格同比上涨2.5%。
图16 新加坡2015—2019年各类私人住宅销售量和房价指数统计
数据来源：Square Foot Research Singapore、新加坡市区重建局、中房智库。
重点来看非有地私宅租售市场。销售市场：2019年3月1日起，新加坡非有地私宅用地发展费平均调低5.5％，扭转之前连续5次发展费上调，引发第二季度的楼市回暖。至2019年第四季度，全国销售量环比缩减30%，同比增长7%；价格指数环比微跌0.7%，同比增长2.4%（图17）。和上一季度对比，非有地私宅销售市场逐渐冷静，但总体市场情绪好于去年同期。全年来看，非有地私宅价格同比上涨1.5%，低于2018年8.3%的同比涨幅。外部经济环境的不确定性和降温措施的实施，导致价格增长放缓。
图17 新加坡各区2015—2019年非有地私宅销售量和房价指数
数据来源：Square Foot Research Singapore、新加坡市区重建局、中房智库。
租赁市场：新加坡住房自有率极高，在2001年达到历史高点93.1%，此后一直维持在90%左右，只有收入极低的公民和短暂旅居的外国人租房居住，占比不到10%。租房人数相对较少，非有地私宅租赁市场较小，租金收益率长期稳定在2.5%—3.5%的水平。2019年，非有地私宅的大部分细分市场租金基本保持稳定，豪宅市场波动较大（图18）。
图18 新加坡2016年第三季度—2019年第四季度不同市场非有地私宅平均租金统计
数据来源：新加坡国家统计局、中房智库。
2020年，新冠疫情预计将对全球经济造成较大影响。但考虑到其他资产市场的波动性，新加坡稳定的政治环境、优质的人力资本、法治所保证的透明性和确定性，以及世界一流的商业基础设施和机构，可能反而更容易吸引本地和外国资金流向不动产市场。中房智库预计，新加坡租售市场在疫情间短期震荡后仍将平稳发展。
四、结语
2019年，世界经历了中美、英欧、日韩等经济体博弈和摩擦，见证了主要国家和地区的政治更迭、经济兴衰。2020年第一季度，新冠疫情作为首只“黑天鹅”，短期内已对海内外经济产生沉重打击。在国际贸易链环环相扣的全球化背景下，没有一个国家能在此次危机中独善其身。全球不动产租售市场或迎来一段时间的惨淡低迷。但在全人类的团结协作下，疫情的迷雾终将散去，经济发展仍是各国主要任务。
2020年，全球经济有几个持续关注点。
美国面对新冠疫情，当前已采取美联储降息、启动无限量QE等刺激措施托底经济。面临下半年的总统大选，特朗普为争夺选票，后期可能会进一步采取减个人所得税、继续贸易保护等手段，带动全球经济将进入低增长、低利率、低通胀的后危机时代。英国“脱欧”过渡期将持续到年底，英欧自由贸易谈判的进程同样可能孕育新的“危”和“机”。
中国在疫情期间已实施普惠金融定向降准、定向增发信贷额度等措施稳信心。当前国内进入“后疫情时代”，逐渐开启复工潮。对中国来说，2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，保持经济持续健康发展意义重大。中国后期或将进一步采取货币和财税措施稳增长。
综上所述，全球经济动态和各国各地区政策势必会对不动产租售市场产生影响，2020年全球市场的不确定性仍然较强。中房智库认为，风险与机遇在任何一个时代都会以不同形式存在，请永远不要浪费一场好危机。大浪淘沙始见金。理性的研究者和投资者应学以分析市场周期，把握市场脉搏，常备平常心，对不确定性保持乐观，对貌似确定的“机会”保持审慎，去拥抱充满未知和不同可能性的每一天。