如果你认为中新知识城是刚需天堂，那么从今以后可能要重新审视这个板块。
近日，中新广州知识城国际人才自由港正式运营启动。与普通人才市场不同，这个人才自由港大有来头。
图片来源：广州黄埔发布
首先，这个人才自由港是知识城重点建设的人才项目孵化平台之一，以“高层次人才”和“高精尖项目”为驱动，创建全国首个“一核双驱多点”的人才赋能体系。
其次，设有人才零跑动服务大厅、展示厅、路演厅、海外引才工作站、高层次人才工作室及科学家办公室等功能区，为全球人才在黄埔提供“创新创业+安居安享”的服务。
再者，也是最重要的一点，这里将打造国家级博士博士后创新示范中心，帮助海内外人才“一站式”触及区域人才、政策、金融、上下游及公共资源。
这意味着未来将有越来越多高端人才聚焦在知识城，无论是创业还是人才相关服务，知识城都是必到之处。
当今大环境，抢人只是基础，留住高素质人口才是目标，此次人才自由港或许会为知识城带来蜕变。
中新广州知识城，作为中国与新加坡的国家级双边合作项目、广深港澳科技创新走廊的起点和核心创新平台，规划总面积为178平方公里、规划总人口约70-100万，未来目标是建设成全球城市样板。
目前，知识城累计注册企业1803家，注册资本1508.1亿元，完成固定资产投资1421.5亿元。包括阿里巴巴、中国移动、通用GE等多家世界500强企业。
放眼广州众多新城中，含金量能与知识城较量的屈指可数。
为什么这样说呢？因为回顾过去十年发展，知识城历次受到重大规划的青睐。
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2010年，知识城正式奠基。作为中国和新加坡两国合作的第三个项目，一开始就被寄予厚望。时值珠三角产业转型升级，对外开放进入新阶段，中新广州知识城迎来了最好的发展机遇期。
2016年，知识城获批全国首个知识产权运用和保护综合改革试验区。
2018年，知识城上升为国家级双边合作项目。
2019年，当大湾区从规划变成现实之后，知识城顺势成为大湾区高水平科技创新载体之一，也是粤港澳共建的合作发展平台之一。
这一系列高大上的规划，如今逐渐兑现。然而，对于购房者来说，知识城一直处于刚需的定位。
从荒地、鱼塘、农田蜕变成如今的产业新城，知识城用了不到10年时间。这十年间，知识城楼市相继推出新房，除了极个别别墅项目，其他一律都是刚需定位。
产品是如此，价格也是如此。近年来，知识城楼市炙手可热，6年来新房均价从9689元/㎡涨到了26200元/㎡，涨幅高达173%。
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产业聚集、招商力度大，是支撑知识城房价走高的主因。虽然涨幅理想，但从价格水平来看还是摆脱不了刚需定位。
每个版块都有自己的发展阶段，例如以前的科学城同样是刚需板块，通过规划升级和兑现，如今逐渐以改善为主。
知识城也不例外，知识城总体发展规划升级，进入开发建设2.0阶段。
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2020年知识城动工项目 |
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分类 |
项目名称 |
项目选址 |
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重大 产业项目 （15个） |
绿叶生物制药产业园 |
知识城北 |
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百济神州三期项目 |
知识城 北凤凰五路西延线 |
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康盛生物二期 |
知识城北九龙工业园 |
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科方生物 |
知识城北九龙工业园 |
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创尔生物（一期） |
知识城北九龙工业园 |
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宝能动力电池研发 及生产基地、 宝能汽车研究院 |
知识城北 新能源新材料园 （枫下村） |
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京东商城二期 |
知识城北 |
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广电运通新一代AI 智能设备产业基地 |
知识城龙湖街 |
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国际数字枢纽 运营中心项目 |
知识城 （龙湖街） |
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纳米谷 |
知识城新一代信息 技术价值创新园（汤村） |
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5G通信射频前端声 表面波滤波器项目 |
知识城纳米谷 三期（汤村） |
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全息衍射波导 显示器件项目 |
知识城纳米谷 三期（汤村） |
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纳米表面处理项目 |
知识城纳米 谷三期（汤村） |
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广州创维智能 产业创新基地 |
知识城北新能源 新材料及智能芯片园区 |
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海丝知识中心 |
知识城南起步区 （原绿地智慧产业中心） |
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重大科技 创新项目 |
广州大学黄埔研究生院 |
知识城（龙湖街） |
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重点基础 配套项目 （5个） |
知识城产业聚集服务中心 |
知识城北马头庄 |
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知识城国际会议中心 |
知识城九龙湖以西 |
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腾飞园邻里中心 |
知识城腾飞园 |
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知识城输变电工程 |
知识城 |
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腾龙大道一标、二标 |
知识城 |
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重大 民生项目 （6个） |
红卫融资二期 |
知识城北红卫村 |
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何棠下安置一期 |
知识城何棠下村 |
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汤村安置一期 |
知识城汤村 |
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凤尾安置一期 |
知识城北 |
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旺村南安置一期 |
知识城旺村 |
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金坑村邓屋片 安置一期 |
知识城（新龙镇） |
根据规划，未来知识城将围绕建设具有全球影响力的国家知识中心，着力打造知识创造新高地、国际人才自由港、湾区创新策源地、开放合作示范区。
不仅如此，知识城还被计划纳入广东自贸区，目前自贸区的科技创新、先进制造、产业合作、投资管理等领域的153项政策，已在知识城复制落地。
未来自贸区规划实行，知识城将有更大的想象空间。
如果说规划升级是知识城一个重要信息，那么在第一轮集中供地中，知识城推出的两宗地块，则是板块蝶变更直接的体现。
德信、越秀分别以楼面价27044元/㎡、楼面价27217元/㎡分别摇号夺得知识城ZSCN-E2、ZSCN-E3地块。
从这个楼面价来看，这两个项目未来入市起码要5-6万/㎡。虽然目前限价政策严格，但从地块属性来看，这两个项目将是板块标杆。
其一，地块容积率1.2，可以看出两个地块将打造低密度住宅区，而低密度项目无非就是高低配的别墅+高层住宅，在产品上已经有差异性的优势，项目高溢价是可以肯定的。
其二，知识城住宅稀缺，库存量一直在减少。知识城上一次有土地供应，要追溯到2012年，居住用地占比仅为总体规划的1/6。
在市场稀缺的情况下，未来两宗高价地块入市将带动整体板块的居住升级，加上部分旧改项目推出，整体价格提升一个档次是大概率事件。
不难看出，无论从规划、人才引进还是住宅产品，知识城已有底气摆脱刚需的定位。
不过，愿景虽好，但购房者想搭上这趟车并不容易。
如今，知识城南区在售项目基本已接近尾声，取而代之的是镇龙片区的崛起。
北区方面，一直以产业落地为主，少有住宅用地，目前只有旧改项目时代印记在售，相比南区而言，居住氛围略显单薄。
也就是说，无论南区还是北区，知识城可选择的楼盘已经不多了。
不过，这只是短暂的，知识城旧改项目陆续上新。例如汤村旧改项目升龙学府上城，奥园旺村旧改项目奥园旺悦城，尤其前者旧改体量达994万平。
但从项目的宣传口径来看，这些项目主打改善，甚至有项目喊出对标汇悦台的口号。由此可见，即便是旧改项目也很难找到以往遍地都是的刚需产品。
尽管如此，相信随着一系列规划落地和人才引进，知识城不会缺少追捧者，只是这一次，购买力从刚需客变成改善客。