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如果你去过上海来福士广场，想必也知道新加坡凯德集团。没错，大厦上醒目的“CapitaLand”字样，正是它的标志。

作为东南亚市值最高、亚洲最大的房地产集团之一，凯德自1994年就进入了中国。如今，它已在中国43座城市拥有及管理200多个项目，北京、重庆、深圳、成都、宁波的来福士项目、雅诗阁服务公寓都是出自其手笔。

可以说，自中国房地产行业于上世纪90年代初起步到现在的二十多年时间里，凯德作为一家外资房企，在助力中国房地产业发展的同时，也见证着中国房地产市场成长的点点滴滴。

负责中国业务的凯德集团总裁罗臻毓在接受《国际金融报》记者采访时表示，“中国房地产行业虽然在过去二十多年里有过多次调整，但总体上看，经历了‘黄金增长’，这对推动中国城镇化进程以及经济增长起到了至关重要的作用。而中国改革开放政策的推进和经济的腾飞，也为外企在华发展提供了广阔的市场和发展机遇。”

外资营商环境明显改善

在罗臻毓看来，中国房地产行业过去二十多年的转变可以用两点来概括：一个是“从粗放开发到深耕细作”，另一个就是“从新增物业到存量资产的博弈”。

凯德集团总裁罗臻毓

多年的“高周转、高增长”模式让大量房企在地产的“黄金时代”下享受到了市场快速增长的红利。但随着市场成熟度提高，罗臻毓认为，市场也将逐渐向更强调居住功能本身、更符合消费者需求的方向靠拢，告别粗放开发，走向精细化运营。在“房住不炒”和多元房屋调控的加持下，寻找新增长路径已经成为诸多房企的重要课题之一。

中国城镇化率的快速提升，使一线和部分核心二线城市陆续跨入了“存量时代”，即“新土地供应稀缺”。对此，罗臻毓表示，无论中资还是外资房企都应当审时度势，升级改造自身的存量资产，并赋之更强的商业价值与活力。“因为这将成为未来房企在中国市场上进一步形成和提升自身竞争力的必经之路”。

在罗臻毓看来，随着过去几十年改革开放政策的不断推进，以及中央和各地“招商引资”政策的推出和落地，外资企业在中国的营商环境已经有了非常明显的改善。

“不仅外企的办事流程更加透明、行业门槛逐渐降低，政府的办事效率和服务水平也在明显提升，可以说，中国政府为外商提供了稳定的投资和发展环境。而一些鼓励外资加快发展措施的出台、中国国家领导人多次强调要继续扩大改革开放，以及今年出台的新《外商投资法》，也让我们对中国更加有信心。”罗臻毓说。

从需求看，作为外资房企，凯德也同样受益于中国政府出台的刺激消费政策。罗臻毓提到，“以2019年全国两会为例，报告提出的多措并举促进城乡居民增收，落实好新修订的个人所得税法，使符合减税政策的纳税人应享尽享这些政策对中国居民的消费力增长起到了助推作用。”罗臻毓表示，他也希望看到更多像《外商投资法》这样的实质性措施出台。

跟上“中国速度”

在谈到外企如何能在中国市场取得长足发展时，罗臻毓表示，“最重要的，就是把国际理念和本土化操作结合起来，从管理决策到落地执行，都必须跟上‘中国速度’，不能做‘懒惰的房东’，这样才能更好地满足当地市场和消费者的需求。也就是说，既要有长期部署，也要有迅速调整的能力。”

时间回到1994年，当时中国房地产行业刚刚起步。随着城镇住房制度改革的不断推进，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》。

这一年，中新两国开始合作建立苏州工业园区，开创了中外经济互利的合作新模式，而凯德集团也在这一年进入了中国。

1995年，凯德投资建立了腾飞新苏工业坊，将新加坡在产业园方面的成功经验带进苏州工业园；随后又在1996年、1997年开发了“上海新家坡”、“新家坡美树馆”两个在沪住宅项目，将新加坡“花园洋房”的概念首次引入了中国；1998年，凯德旗下雅诗阁在华的首家物业开业，满足了跨国企业高级管理人员中短期举家迁移的需要，而这也是“服务公寓”的概念首次在中国出现。

到了“千禧年”伊始，中国市场经济体制已经渐入正轨，中国经济也迈入了一个欣欣向荣的发展期。2001年加入世界贸易组织（WTO）后，中国经济的全球互动性和融入性逐渐加强，借助外资力量来发挥市场经济的扩散效应成为当时中国经济高速发展的有力引擎。

在这样的背景下，凯德也开始大力发展商业地产。2004年，上海来福士广场正式开业。可以说，当时的来福士，不仅引领了上海南京路商圈的购物中心风潮，也开辟了国内商业综合体模式在中国的先河。时至今日，这个建筑面积近14万平方米的综合体，仍然是上海最具号召力的商场之一，是都市潮人的聚合地和跨国公司办公的首选地之一。

在此后的几年里，中国城镇化进程开始飞速发展，而房地产参与城市化发展的路径也在发生转变。罗臻毓表示，“此时的房地产之于新型城镇化，已不仅限于为城镇新增人口提供居住保障这一基本功能，还要通盘考虑区域和城市扩张规模、人口增长、产业结构升级等指标，综合解决城镇化过程中的多方面需求。”

2009年，凯德通过引入新加坡的思路和经验，与广州市政府合作开发了广州大坦沙岛的更新改造项目。2010年又与广州开发区合作开发中新广州知识城项目，打造了广东省经济转型样板，而该项目也在2018年被升级为国家级的双边合作项目。

但此后，随着中国经济发展进入增速“换挡期”，房地产行业也开始不断寻找新的“出口”和增长动力。罗臻毓指出，此时的房地产市场，已经从依靠土地增值的制造业，逐渐转向引导消费需求的服务业模式，而打造“集约、高效、可持续”的产业模式，也将成为必然趋势。“可以说，新零售时代的到来，给房地产行业提供了转型的新一轮契机”。

看好中国REITs前景

有人说，资本之于凯德就是“底色”，从“CapitaLand”这个名字就可以看出。但时至今日，凯德的资本运作对外界来说也依旧神秘。

2006年，凯德成立了首个针对中国购物中心的房地产投资信托基金（REITs）———凯德商用中国信托（CRTC），并在新加坡交易所主板登陆，这也是凯德集团“地产开发+资本运作”经营模式的核心环节之一。

简单地说，REITs就是通过发行收益凭证汇集部分投资者的资金，经投资机构经营管理后，再将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs的魅力在于，让中小投资者可以拥有投资房地产的机会，专业化管理人员也可以将资金通过房地产投资组合良好地分散风险。一般来说，商业项目产品的生命周期通常分为培育期、稳定期、成熟期，而在进入成熟期后，商业项目就很难在租金规模上保持大幅度增长。

但凯德作为资产配置中心和基金平台，在项目成熟期后，又通过私募基金收购并培育物业，等到物业成熟能产生稳定的现金流后，再打包或注入REITs退出。也就是说，它可以将一个成熟商业项目注入REITs（可由CRCT来操作）实现快速退出，提前一次性获得未来多年的现金流。

CRTC公布的2018年度报告显示，凯德成熟期物业股息收益率可达7.5%，已经超过了海峡时报指数收益率（4.4%）。

作为房地产证券化的重要手段，多年来，权益型REITs的回报率在美国市场一直跑赢大盘。但由于我国目前尚未推出严格意义上关于REITs的相关法律法规，在市场上发行的产品均是部分符合国外成熟市场REITs的标准，因此也被称为“类REITs”产品。而除了法律框架、税收政策、监管环境等条件的支持外，由于REITs对回报率的要求也较高，所以对开发商的运营水平和能力，也会提出更高的要求。

罗臻毓认为，中国现有的类REITs、CMBS等金融工具，已经为房地产企业融资和多元化发展提供了必要的通道，以及对细分领域的持续性探索机会。“每个国家都有其特殊性，中国市场在交易结构、税务机制、分配机制、投资者人群等多方面，都与国际市场存在较大差异，所以，我们不能一味让中国完全照搬国际REITs的市场模式，未来的改善需要系统和完备的立法。鉴于REITs是市场发展的必然趋势和要求，我们也非常看好未来中国REITs的前景，并期待国内的REITs项目能够早日落地。”罗臻毓说。

中国市场值得长期深耕

虽然目前中国经济已经步入新常态，但在罗臻毓看来，中国仍是集团的两大核心市场之一，而凯德也始终看好中国市场的广度和深度。

“中国值得我们长期深耕，我们看好这里的核心市场和优质资产，近两年，凯德在中国的收购和投资就是最好的例证。”罗臻毓说。

罗臻毓表示，中国改革开放40年来取得的经济成就，在全球都是独一无二的，令人引以为傲。虽然经济转型的压力、全球贸易摩擦和地缘政治因素增加了市场中的不确定性，但从整体上看，目前中国经济仍然是稳定向好的。

当下，随着京津冀、粤港澳、长三角区域一体化等国家级战略的提出，以及“核心大中城市驱动辐射周边”的发展模式显现，房地产竞争格局开始向“城市群”演变。罗臻毓表示，中国开始进入一个“新时代”，城市发展逐渐从“增量模式”转为“存量模式”，“城市更新”、“产城融合”将会成为未来中国城市化进程的关键增长点。“凯德也将紧跟时代脚步，转向‘城市更新’，聚焦中国五大核心城市群，以‘数字化创新’为核心战略，推动产品的持续升级和创新”。

“我相信，以凯德在产业园区运营和产城融合方面的丰富经验，叠加在住宅和商业领域的领先能力，定能为城市更新提供完整的解决方案。接下来，我们将更多地发挥自身优势，与当地政府和合作伙伴一起，助力中国下一阶段的城市发展和产业升级。”罗臻毓说。

未来，罗臻毓认为，中国的发展不仅要靠继续扩大开放、推动经济和产业的转型升级，还要解决国内经济的深层次矛盾，抓住新一轮技术革命的机遇，实现快速崛起。“正如新加坡总理李显龙所说，‘中国崛起不可阻挡’，我们也非常认同这一观点”。

（国际金融报记者 赵璐）