本报记者 陈婷 童海华 深圳报道
“目前的行业环境实际上更有利于REITs（不动产投资信托基金）未来的发展。因为REITs的应用有助于未来房地产的转型发展，并为其提供重要的支持与方向。”
3月23日，招商局商业房地产投资信托基金（1503.HK，以下简称“招商房托”）举行2021年度业绩会，招商房托非执行董事余志良在会上如此说道。
自越秀房地产投资信托基金（0405.HK，以下简称“越秀房托”）于3月7日发布2021年业绩报告后，招商房托也在近日提交了过去一年的成绩单。
在内地REITs尚未对房地产打开大门之际，投资于内地物业的港股招商房托、越秀房托持续受到市场关注。
据越秀房托披露，截至2021年末，其在港交所、新加坡交易所上市房产基金中，持有规模最大的中国资产组合。
不过，越秀房托主席、执行董事及行政总裁林德良在业绩会上透露，今年暂时没有新的收并购安排。
值得注意的是，日前，证监会网站发布要闻称，当前，其正会同相关部委推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。至此，国内公募REITs市场规模或将进一步扩容。
稳步穿越周期之考题
3月22日，招商房托发布公告称，2021年公司实现收益总额为4.33亿元，同比增长16.9%；物业收入净额为3.2亿元，同比增长16.9%；可分派收入为1.7亿元，同比增长4.8%。
目前，招商房托旗下共有5个商业物业项目，均位于深圳。过去一年，数码大厦、科技大厦、科技大厦二期分别实现收益4748.7万元、5760.4万元、5275.5万元；新时代广场、深圳招商花园城的收益突破亿元，分别同比增长918.9万元至1.43亿元、同比增加2876.5万元至1.32亿元。
报告期内，招商房托的写字楼平均出租率为86.9%，同比上升4.7个百分点。
据其披露，招商房托管理人——招商置地资管有限公司正在进行一项对除科技大厦之外的所有物业实施资产提升的计划。目前，各项目的升级改造工程正在进行中。
值得注意的是，不同于房地产的开发销售模式，房托基金的运营更加考验企业的可持续发展能力。
根据业绩报告，2021年，招商房托的物业经营开支为1.13亿元，物业管理开支达5550万元，占物业经营开支的49.3%（最大比重）；营运管理人费用及其他税项分别占物业经营开支的17%及27.3%。扣除物业经营开支后，报告期内的物业收益净额约为3.2亿元；公司融资成本为5930万元。
截至2021年12月31日，招商房托的物业组合市值增加至67.46亿元。
提及疫情对房托资产升级改造进度的影响，招商房托管理层表示，“项目改造目前开展顺利。后续将加强管控并寻求各种办法，将疫情影响降到最低。”
作为另一家房托基金上市公司，2021年，越秀房托实现收入为17.97亿元，同比增长2.2%；期末出租率约为92%；物业收入净额12.98亿元，同比减少1.8%；除税后溢利6.75亿元，同比上涨14.9%；分派总额达7.98亿元，同比增长23%。
截至2021年末，越秀房托的管理产权面积增加至118.33万平方米，物业组合市值规模增至423.95亿元。其物业组合包含位于广州的白马大厦、财富广场等6个项目，以及位于上海的越秀大厦，位于武汉的武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心和位于杭州的维多利商务中心。
据了解，2022年，越秀房托计划重点投入白马大厦、城建大厦、维多利广场、财富广场、上海越秀大厦和武汉越秀财富中心等项目的资本性改造工程，以此实现物业保值增值。
2021年，越秀房托发生的融资成本约3.9亿元，较2020年减少约1亿元。
房企海外试水之旅
除了港股目前对内地物业的资本性改造，值得注意的是，截至目前，内地REITs尚未对房地产打开大门。
2021年6月，首批9只公募REITs试点项目在沪深交易所正式上市交易，但也仅限于基础设施领域。
不过，对于设立REITs，部分房企早前就已将其纳入考量。
2016年上半年，绿地控股集团股份有限公司（600606.SH，以下简称“绿地控股”）与新加坡荣耀基金合作设立总值约210亿元的REITs，并拟在新加坡证交所主板上市。
当年9月，绿地控股旗下战略性金融投资平台——绿地金融投资控股集团有限公司（以下简称“绿地金融”）宣布，正式成立绿地（亚洲）证券公司。
绿地金融首席战略官李想曾公开表示，为了应对国内REITs的发展历程，实现商业资金的回流，绿地金融选择“出海”。但截至目前，绿地控股的REITs项目落地进展未有相关消息传出。
不过，其他房企仍在海外试水路上。
2021年7月，新城控股集团股份有限公司（601155.SH，以下简称“新城控股”）发布公告称，正筹划将通过境外控股子公司间接持有、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产，在新加坡设立信托基金，再申请向相关投资者发行信托份额，以实现于新加坡证券交易所主板上市。该事项完成后，公司预计将间接持有上述信托基金51%～55%的信托份额。
后续，新城控股于新加坡设立的间接控股子公司将作为上述拟设立信托基金的管理人，于2021年8月1日或之前，向新加坡交易所递交上市申请表格，以申请批准该信托基金于新加坡交易所主板上市。
事实上，在资产证券化道路上，新城控股此前以吾悦广场为项目资产，多次尝试经营性物业贷、CMBS等资产证券化产品。但截至目前，亦未有相关实质进展消息传出。
国内版房托基金启航
已有相关企业对于REITs的实践外，国内公募REITs近日也迎来利好声音。
业绩会上，招商房托管理层也表示，“现在我们已经看到不少政策法规积极推动REITs市场的发展，相信在不久的将来会成为一个趋势。”
3月18日，证监会网站发布的要闻显示，目前，推动基础设施REITs健康发展正在进行的工作主要有两个方面，一是正在研究制定基础设施REITs扩募规则；另一方面是抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。
其中，针对扩募规则，证监会表示，扩募是REITs产品的重要特性。扩募与首发一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节。推出REITs扩募机制，有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，更好形成投融资良性循环。
目前，证监会正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则，将适时征求市场意见。
同时，证监会指出，推进保障性租赁住房REITs项目试点，是落实党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策部署的有效政策工具，有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源，更好吸引社会资本参与，促进行业向新发展模式转型，实现平稳健康发展。
目前，证监会正在会同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs试点工作，尽快推动项目落地。
记者注意到，早在2021年7月，国家发展改革委发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》提出，保障性租赁住房是试点的主要行业之一，包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目。
2022年伊始，就有地方开始跟进上述指引。
1月30日，重庆市人民政府办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（渝府办发〔2022〕21号），提出开展保障性租赁住房基础设施REITs试点，鼓励银行、资产管理公司、政府产业基金、企业年金参与该市租赁住房基础设施REITs产品的战略配售和投资。
克而瑞数据统计，截至目前，已有海南省、江西省、福州市、湖南省、无锡市发文鼓励发行保障性租赁住房REITs或申报试点等。
北大光华学院于2019年发布的《中国基础设施REITs创新发展研究》显示，中国存量基础设施规模超过100万亿元，若仅将1%进行证券化，即可支撑一个万亿规模的基础设施REITs市场。
与此同时，相关配套措施逐步落地。
今年2月8日，中国人民银行、银保监会发布通知称，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构加大对保障性租赁住房发展的支持力度。
事实上，金融机构落地实施加大保障性租赁住房建设运营的信贷支持已有先例。
今年1月26日，建设银行与保利集团签署合作协议，双方拟共同搭建住房租赁金融合作平台，探索保障性租赁住房从孵化培育、建设运营到公募REITs发行的全生命周期业务模式。