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王先生 wang199211
作者 | 李莹 排版 | 刘睿智
来源丨地产资管网（ID：thefutureX）
20年间，作为亚洲第二大和最具有国际性的Reits市场，新加坡S-Reits在市值、日均成交额、募资额、再融资额方面，跑出了极佳行情。
2019年全年，新交所甚至已成为全球最大房托 IPO 平台，募集资金占全球房托 IPO 的 44%。收益率上，不仅在亚洲市场表现优异，实现了近10年来25.3%的最强劲的年度综合收益，更在国际市场备受瞩目，共19支Reits跻身全球房托基准——富时 EPRA/NAREIT 全球房地产指数系列。
本文将从新加坡S-Reits的现况、发展历史、市场表现、发展原因等多角度进行解构。
01
新交所成2019年全球最大房托 IPO 平台
S-Reits市场再创融资新纪录
日前，新交所发布报告称，2019年，新交所已成为全球最大房托 IPO 平台，募集资金占全球房托 IPO 的 44%，远超过TSE、NSE等交易市场。其中，新上市公开招募的4支Reits——亚腾美国酒店信托、美鹰酒店信托、 Prime美国房地产投资信托、Lendlease全球商业地产投资信托，总融资额超过 21亿美元。
之所以能够成为全球最大房托 IPO 平台，因为新加坡的REITs市场最为国际化。2019年在新交所上市的房托中，3支聚焦美国资产的房托募集16亿美元，导致美国资产在新加坡通过发行房托募集的资金，是美国本土房托IPO市场的7倍以上。
进入2020年，新交所继续保持在房托领域的领导地位。 2月 6日，2020年全球首支房托暨亚洲首支英镑计价房托 Elite Commercial Reit在新交所上市， 融资额达1.3亿英镑，这是自2018年以来全球最大的英镑计价房托 IPO。
同时, 新加坡房托继续在全球范围内进行收购和扩张。2019 年全年，S-Reits在二级市场共创下了62亿美元的再融资纪录。
势头如此强劲的S-Reits，事实上，自上世纪80年代发展至今，也颇历经了一番波折。其中，有艰难，有迷茫，有沉寂，也有快速飞跃。
02
三阶段拆解S-Reits发展历程
法规完善奠定发展基础
时光退回上世纪80年代，彼时，新加坡刚刚成为亚洲继日本之后第二个推出Reits的国家，也是亚洲第二大Reits市场。20年间，S-Reits先后经历了起步期、调整期、快速发展期三个阶段，并最终发展壮大至今日。
1、起步期（1997年-2007年）。在上世纪80年代，受东南亚金融风暴的影响，新加坡经济严重衰退，房地产市场波动更大，为此，新加坡证券交易所审核委员会提出设立新加坡房地产投资信托基金，旨在增加市场投资品种和促进房地产市场的发展。1999年，新加坡金融管理局颁布第一版《新加坡房地产基金指引》，为S-Reits的发展奠定了基础。
此后，为了进一步推动S-Reits发展，新加坡先后颁布了《证券与期货法》、《证券期货法则》、《新加坡公司法》、《财产信托指引》和《单位信托手册》，不断规范完善S-Reits的运营管理。在这一阶段，最具标志性的事件是2002年7月，新加坡第一支Reit——凯德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust）在新加坡交易所主板成功上市。
2、调整期（2007年-2010年）。这一阶段，新加坡迎来大量新兴Reits上市，市场进入快速扩张阶段。但随着2008年美国次贷危机爆发，S-Reits上市进程明显放缓，甚至陷入停滞。数据显示，2008年只有一支Reit上市，2009年这一数字为零。
3、快速发展期（2010年-至今）。近10年来，新加坡政府一直致力于将新加坡打造为亚洲金融中心，因此在S-Reits方面也非常重视，不仅对税收政策给予充分支持，更努力营造高效廉洁的工作环境。这些举动都吸引了很多尚未开放私募Reits的国家的房地产企业，纷纷赴新加坡上市，带动S-Reits进入快速发展阶段。
03
近10年市场迅速发展成熟
S-Reits实现最高年收益率
尽管S-Reits起步较晚，但发展十分迅速，且十分成熟。
据新交所发布数据，截至2019年12月31日，新加坡共上市44家Reits，总市值超过1000亿新元，约占新加坡总市场市值的12%。S-Reits平均股息收益率为6.2%，3年平均年化总回报率为13.4%，平均负债率为35.2%，10年市值年负责增长率为15%。
此外，聚焦2019年全年数据，也可以看出S-Reits正以出色的流动性跑赢新加坡证券市场。数据显示，新交所2019年日均证券成交额（SDAV）为10.3亿新元。其中，S-Reits占SDAV 的25%，达2.57亿新元，S-Reits的SDAV年同比增长达50%。此外，目前在新交所上市的19支Reits，跻身全球房托基准——富时 EPRA/NAREIT 全球房地产指数系列。
收益率方面，据《亚洲房地产投资信托基金(Reits)研究报告》分析，2019年，新加坡Reits市场实现了10年来最强劲的年度综合收益，高达25.3%。
04
结构S-Reits壮大深层原因
单一与多元化发展策略相结合
S-Reits得以在20年间迅速发展，除了与上文中所述相关政策法规的建立和完善息息相关外，也与新加坡独特的经济、文化环境有关。
新加坡是一个涵盖多元文化的移民国家，并以其稳定、廉洁高效的政经环境而著称，是全球最国际化的国家之一。据2018年全球金融中心指数（GFCI）排名报告，新加坡是继伦敦、纽约、香港之后的第四大国际金融中心。同时，新加坡是东南亚国家联盟（ASEAN）成员国之一，也是世界贸易组织（WTO）、英联邦（The Commonwealth）以及亚洲太平洋经济合作组织（APEC）成员经济体之一。新加坡还是亚洲重要的服务和航运中心之一，被GaWC评为世界一线城市。2019年11月，新加坡分别位列“2019年全球城市经济竞争力榜单”第三位以及“2019年全球可持续竞争力榜单”第一位。
独特的经济环境，使得S-Reit不仅持有新加坡本国的物业资产，同时在中国、马来西亚、印尼等地，也均持有较高比例的物业，凸显了新加坡作为亚洲市场Reits募资中心的重要地位。
同时，正是因此，S-Reits在资产组合分类上呈现多元化特点。来自新交所数据显示，在上市的44支Reits中，38支拥有海外资产，且拥有多种资产类别，分别为工业类、酒店类、多元化类、零售业类、办公楼类、专门类、医疗保健类，并且每种类别收益率均等。
同时，业内人士分析指出，专注单一领域是S-Reits主要采取的战略，大多数商业和工业Reits都通过将其收购活动集中于本地市场来发挥主场优势。然而，对于一些物流和酒店（服务式公寓）Reits来说，采取地域多元化的投资组合策略，更能为潜在的租户和客户提供高效的物流和网络解决方案。
其中，以新加坡丰树物流信托为例，2005年初创时，该公司拥有15处位于新加坡的仓库和工业地产，此后逐渐发展成为一只泛亚物流REIT，在7个不同的地区市场（新加坡、马来西亚、中国香港、中国内地、日本、韩国、越南）共拥有111处房地产。截至2014年3月31日，其资产总值增长了10倍，从最初IPO时的4.22亿新元上升到42亿新元。
再以服务式公寓Reits——新加坡雅诗阁公寓信托为例，其投资组合分布广泛，86处房地产，资产总值为40亿新元，遍布亚太地区和欧洲地区13个国家的36座城市，产品包括服务式公寓、租赁物业及住宿类资产等。
S-Reits的飞速发展，使得2019年全年，其收益率相较新加坡金管局10年期收益率、新加坡银行定期存款利息等其他资产类别，为最高水平。
（文中部分数据、内容摘自新交所SGX、中国新闻网、《新加坡——房地产市场的变革与创新》、REITs行业研究）