编者按：一个博鳌，一个行业。
走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。
来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？
值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。
观点地产网 香港楼市供不应求已是老生常谈，虽然近年港府除增加土地供应外，亦有推出不少折衷方法应对港人的住屋需求，惟楼价仍然高居不下，令一直备受争议的郊区发展成为重要议题。
对此，戴德梁行大中华区行政总裁、环球董事赵锦权认为，不论社区发展还是公司管理，重点在于平衡及变通。
即使面对经济下行及疫情等冲击，香港楼市仍然平稳，近期更开始进入上升轨道。香港楼价屹立不倒，追本溯源，还是供应不足所致。
从事地产行业多年的赵锦权指， 在可见的将来，港府供应或仍然未能追上市场需求，令楼价难出现明显下跌。除非政府下定决心与一些既得利益者，包括房地产商沟通协商，做好各方面平衡，稳定短、中、长期的供应。
香港的问题
香港楼价高企成因始于2002年，政府介入“利伯维尔场”托市，推出措施阻止楼市下行，包括停止主动卖地，改由对该土地感兴趣的单位向政府表明购买意向，即香港俗称的“勾地机制”，令土地供应权落入地产商手中，造成私楼供应大幅萎缩，至2013年勾地机制才正式取消。
加上当年大幅减缩公屋供应，令轮候公屋时间不断延长，最后造成今天的局面。
“最可怕的是停止卖地同时停止规划，没有长远的土地规划发展，令整个供应链断掉。” 赵锦权直指：“这么多年缺乏规划，到需要发展时便发现囊中羞涩。因为不是所有地都是熟地，如果是生地，便需要基建、配套设施，这块地才能用得上。现在可以看到政府就算划出来的地，都是很小的一块，没有太多大型土地。”
“政府规划应该做得更长远及更深入。”
为解决问题，本届特区政府希望大规模增加土地供应，早于2018年度施政报告中提出的大屿山发展计划，“明日大屿”将是未来二三十年香港的长远发展愿景，计划在交椅洲和喜灵洲附近分阶段填海兴建人工岛，填海面积达1700公顷。但计划遭到环保团体反对，认为填海工程将对香港大自然造成不可逆转的破坏。
赵锦权认为，有时候环保与发展存在冲突，当中要取得平衡，例如在大型发展当中，采用一些方法减少对环境的伤害，而且有影响的计划只能做一次。
他又指，非常支持环保，但并不代表为了环保而放弃市民的居住环境及质素。如果以环保作为挡箭牌，令市民居住面积只有一个车位大小的地方，这并不合理。
“现在香港已经发展的土地只有24%，只要拿出千分之一的郊野公园地来发展，已经可以增加不少供应。加上新界仍然有1000公顷农地在发展商手上，还有300多公顷新界棕地仍然没有发展，建议政府应该把整个新界重新规划。”
2021/22年度，香港计划提供15幅住宅用地，仅提供6000伙，占全年预计提供住宅16530伙的36%。
其中，3项港铁项目提供4050伙、6项市建局项目提供3170伙，另外有1210伙须修定地契的私人重建项目以及2100伙毋须修定的私人重建项目。
相信这是自2010年度主动卖地后，官地数目最少的一个年度。香港发展局局长黄伟纶当时直言，未来或要倚靠市建局市区重建工程。可见官地买少见少，而明日大屿如可实行，亦不是一时三刻可以提供土地发展，中期供应令人忧虑。
赵锦权称，港府与其发展过渡性房屋，不如直接利用该些地皮发展长期性房屋，解决中短期供应问题。
“我认为只能解决很少部分，实际问题仍然没有从根本上解决。若3年至5年后，政府仍没有新增供应，为何现在不直接发展长期性房屋，让大家直接住进去呢？”
也许这个地皮未来有别的规划、用途，所以不能建长期的住宅。但是如果政府没办法找到一些土地来建设公共房屋，等明日大屿建设出来，亦是十多年之后的事情，这其实并不是一个很好的办法。
赵锦权重提自己数年前的建议，指政府可选择在龙鼓滩填海增加土地供应, 将新填海区作工业用途, 便能释出新界棕地。若扩大龙鼓滩填海规模, 更可将货柜码头迁移到该区，令原用于放置集装箱等相关用途的地皮可以释放。
但他强调，香港土地供应问题，港府必须作出非常大的决心才能有所改变。
内地的改变
港府亦鼓励港人到内地置业，大湾区城市对港澳台人士购置物业亦较宽松，虽然仍须遵照有关限购政策，每家庭只可购置一伙，不过毋须缴纳社保或个人所得税。但赵锦权认为，如果以中港两地往返工作的市民来说，除非在深圳买房，否则其他城市都不太可行，因为交通成本太高。
惟目前深圳的房价亦不便宜，并非一般的香港人可以承受，如果买15-20万元一平米的房子，那不如在香港买。
他同时提到，内地房地产市场在新出台政策下，小型房地产开发商的生存空间收窄，目前有些内地发展商因为资金问题而被淘汰或收购，令并购机会增加，这种走势有好处，行业要逐步整合，汰弱留强，这样才能比较健康的发展。
赵锦权于内地多年，见证不同城市的变迁，令其印象深刻。
“当时跟现在已经相差很远。1980年时真的是很穷，我上大学时，学校安排我们去深圳参观当时的规划，还是什么都没有，可是到今天，改变非常大。看到国家不断地改变，以前深圳落后于香港，现在深圳比香港更先进。我们每一次去内地不同的城市，也看到他们不断改变，但香港这边却没有改变。”
赵锦权说，香港的确是一个成熟市场，但同时亦变得一成不变、保守。相反可以看到内地不断出台一些新的方案，每一次改变亦反映政府的思维，不断地向前走。
而他将这种信念套用到戴德梁行发展方针上，认为作为服务商，发展方向应该跟随客户的需求而转移。
近年物流地产及数据中心兴起，为了贴近市场动态，公司不同行业均设有讯息平台，分享市场动态，令不同国家之间的员工可以了解不同地方的市场发展。
赵锦权于80年代加入外资测量行，并曾与前任行政长官梁振英共事。工作约十年后，赵锦权与梁振英等数名拍档于1993年3月创立梁振英测量师行，创业初期，公司仅有员工60名。该公司于1999年与英国DTZ及新加坡戴玉祥公司合并，成为现时的戴德梁行，至今在大中华地区合共聘用超过2000名员工。
对于内地市场的发展，赵锦权有自己一套看法，认为香港人到内地发展一定要找到一个平衡点，需要平衡文化差异。发展内地市场初期，他发现，香港人要百分百适应还是有一定困难，但是亦不能不把香港人放到内地去，因为初期需要建立一个与国际接轨的制度。
“从1993年开始创业，我们的理想跟实际还是有一个比较大的差距。我们原来是希望这段时间应该能够到某一个水平、某一个程度，可是真正的发展并不是这样，比想象的困难很多。因为我们要走国际方向，所以当时花了很长时间去建立这个制度，也是因为这样，发展速度就比原来慢了很多。”他解释。
不过赵锦权认为，这是必须的过程，否则会面对更多问题。现在当所有的制度完成后，就可以慢慢把一些工作交给内地的同事，慢慢培养属于自己的人才，与国际好好地接轨，这就是他希望看到的戴德梁行。
目前，戴德梁行有超过一半高管是内地同胞，或者是海归。强调员工方面要做一个平衡，不可能完全是香港人去做，还必须要有本地化。
惟内地市场因发展迅速而求贤若渴，不同公司之间的挖角累见不鲜，但赵锦权直言，人才流失是一定会发生的，不过自己也不介意，并相信人才是互流的。
人才有交流才会有进步，不论去竞争对手也好、客户也好，如果他能够把公司理念、准则扩散到整个行业，对市场是一件好事。
以下为观点地产新媒体对戴德梁行大中华区行政总裁、环球董事赵锦权先生的专访实录：
观点地产新媒体：戴德梁行现在延伸的业务越来越多了，未来是否还要往科技方面做一些扩展?
赵锦权: 还是看市场，客户去哪边，我们就一定会去哪边。过去几年投资者对物流有比较大兴趣，所以我们也非常希望能够在这个领域里面发展。
其实我们不单在大中华区，在整个亚太区也有一个平台。大中华区有一些同事专门在这个平台上分享他们过去每个月跟哪些客户有沟通，或者有什么交易，令所有亚太区同事能够同时知道其它国家发生什么事情，这对我们发展亚太区的物流方面也是非常有用的。
除了物流以外，我们还在往科技方面发展。坦白说，我们不是科技公司，也没有真正发展什么科技，主要还是看客户的需求在哪里。
现在客户需求是在IDC（数据中心）方面，因为科技发展了，更多人用云端的服务，更多人去做有关数据方面的交流。所以我们除了物流方面以外，也在IDC方面有一个平台，也是一个亚太的平台，这些平台都是跟随客户的需求。
观点地产新媒体：戴德梁行初期在内地有没有遇到什么问题?
赵锦权: 我们要承认，香港人到内地一定要找到一个平衡点，需要平衡文化差异。我们从1993年开始创业，理想跟实际还是有一个比较大的差距。原来是希望这段时间应该能够到某一个水平、某一个程度，可是真正的发展并不是这样，比想象的困难很多。
戴德梁行在内地的中高层，开始时完全是香港人，但是本地化也非常重要。香港人百分之百适应内地有一定困难，但是不去也不行，因为在公司层面我们需要做一个制度，这个制度是让中外能够沟通的。
虽然很辛苦，但是一定要规范，一定要跟国际能够接轨，能够根据国际准则，无论是评估、代理、物管，一定是做国际的平台，要走的是国际的方向。
所以当时我们花了很长时间建立这个制度，也是因为这样，发展速度就比原来慢了很多。但这是必须的，没有这样发展的话问题会更大。
现在当所有制度完成了，可以慢慢把一些工作交给内地同事，他们是慢慢培养出来的，能够适应制度，可以跟国际好好接轨，这就是我们希望看到的戴德梁行。
现在有超过一半高管是国内地同胞，或者是海归。这里面也要做一个平衡，不可能完全是香港人去做，还必须要有本地化。
观点地产新媒体：内地市场很大，发展得很快，公司会不会担心人才流失？
赵锦权:人才流失是一定会发生的，我们希望能够把公司做好，但也不介意培养的人才出去。
我们希望，我们培训的同事跑去竞争对手也好、客户也好，如果他能够把我们的理念、我们创造的准则在行业里面变成一个全国的准则，对整个市场是好事。
我们不介意，因为人才是互流的，我们的会人出去，他们的人也会来。人才只有交流才会有进步，所以我希望同事要走时，还是开开心心地走。
观点地产新媒体：可以跟我们说一下戴德梁行的公司文化吗?
赵锦权: 我给同事今年的目标是两个词，一个是合作，一个是包容。这是非常重要的，也是戴德梁行的公司文化。
我认为这两个词也可以应用在国家与国家之间，大家要进行合作。
比如说我们现在要到火星去，要到月球去，要共同研究科技方面的发展。如果大家能够坐在一起合作，相信所走的弯路应该会少很多。
观点地产新媒体：过去戴德梁行在全球进行了数次收购，接下来还有多大动作？
赵锦权: 我们上市之后到目前为止已经收购了大概22家公司。
目标在整个亚太区寻找收购目标，有好的机会我们不会放弃。不但收购公司，还会收购团队。好的人我们会收购，好的公司我们也会收购，不会放弃每一个机会。
坦白说，我们收购的那些公司，也要求原来的管理层一定要留下来，跟他们要融合在一起，可以把我们的文化带进新公司里面。
因为我们还需要好的人才，这家公司我们愿意收购，也是因为相信这家公司里面的人，所以希望他们能够留下来。
观点地产新媒体：收购最大的问题，是否旧人和新人的融合?
赵锦权: 要融合两边的人相对还是比较困难的，可是我们现在所收购的大部分是在填补原来不够强的地方，更加要收购这样的团队或者是公司。
或者我们觉得这家公司是有潜力的，收购后可以壮大我们本身的力量。
观点地产新媒体：对于接下来国内的经济形势有何看法?
赵锦权: 因为疫情的问题，人与人之间的交往相对减少了，各国之间的人员流通仍然有一定限制，所以估计在全面恢复之前，每一个国家主要还是以内需为主，因为只有内需才能推动经济。
现在美国也一样，大部分还是内需为主。我们看到国家的政策也是一样的，希望可以推动内需。我们估计到明年年底之前，这还是一个重要的方向。
现在国内商业地产需求有增加，最主要还是因为人走不出去了。看到上海、广州一些大的门店都有人排队，尤其是一些大品牌排队的情况更多，主要是这些需求没法出国满足了，所以未来经济的发展还是内需为主。
观点地产新媒体：未来全球的增长点会在亚太区吗？
赵锦权: 从全球经济体来说，整个亚太区的经济体跟欧洲、美国还是有差距。但是看未来50年，亚太区增长的比例一定会比其它区域高。因为现在还有落差，所以增长点必定还是在亚太区。
中国和印度也是发展相对比较快的，虽然现在疫情把增长拖慢了，等疫情过后，这两个国家的发展仍然会非常大。
整个亚太区，越南、印度尼西亚等国家的发展也会很快，但是相比较来说，经济体比较完善的是中国。
观点地产新媒体：怎么看内地的房地产市场，包括商业地产？
赵锦权: 现在内地每个城市都有一些本地开发商，也有一些大型开发商。因为三道红线使很多公司在财务方面受到限制，有些公司一定会被淘汰，也有一些公司会被收购，这是在每个市场里面都有的。
现在很多企业已经撑不住了，要把公司卖掉，或者把一部分房产卖掉，才可以继续下去，令收购、合并的机会存在。
我相信这样也有好处，对于房地产开发来说，太小型根本也活不下来。还是要慢慢整合，汰弱留强，样才能比较健康的发展。
观点地产新媒体：这次疫情对香港商业影响比较大，如果继续不通关，香港的商业地产是不是难以反弹？
赵锦权: 香港的零售受影响是比较大的，因为没有内地同胞过来。
从2003年开始，很多内地同胞来香港消费，现在他们完全过不来，可以看到，香港租金、售价等都掉了很多。因为没有真正的消费，很难维持比较高的租金，生意也受到很大的影响。
目前可以看到，情况已经比较稳定，租金没有再下降，餐饮业慢慢恢复过来。再加上香港的疫情受到控制，所以店铺租金已经比较稳定。
零售业已经在慢慢复苏，真正的需求会慢慢回来，再加上特区政府现在也希望可以让内地同胞过来，这个部分相对来说是有正面的影响。
所以在这个方面，对于香港的商业地产是有正面影响的。
观点地产新媒体：怎么看香港港的豪宅市场，价格上涨的动力来自哪里呢？
赵锦权: 因为供应不足，不止是豪宅市场，整个住宅市场现在都非常活跃。而且目前内地同胞过不来，主要还是本地买家。
会有一些机构性投资者，但是他们不会一个单位一个单位去买，所以大部分还是本地买家为主。
对我们来说，虽然特区政府很努力地希望增加土地供应，很努力增加公屋供应，但过去一年多私人房屋的供应量相对还是减少了。
这个情况下，一些香港本地人就会担心，今天不买，后面更加买不起。因为看得到现在有很多因素在里面，第一，利息比较低；第二，就是通胀。
今天不买，5年后有经济能力再买的话，同样的价钱买不到现在的房。所以很多人就找父母支持，现在买家还是以年轻人为主，很多也是父母协助。
特区政府应该在这部分多方面考虑，而不只是说以长远为主。长远的策略必须要有，可是远水救不了近火，应该多管齐下，要让市民有信心觉得政府能把目前的情况改善。
现在有没有改善呢？我觉得还有很多方面应该可以做。
就像以前公司主席梁振英先生也说了，一些郊野公园的边缘地带可以拿出一小部分做开发，应该有这样的改变。
那些地已经存在了，又在路旁，在一些基建旁边的地，为什么不能拿出来？拿出来就立刻可以有一些真正的供应出来。
我们支持明日大屿，可是要真正有供应出来，可能还要10年乃至更长的时间，这样怎么帮助香港人呢？所以我觉得政府要进取一点，想一些好的方法。
观点地产新媒体：环保人士对明日大屿计划很反对，要如何处理?
赵锦权: 有些时候环保跟发展是有冲突的，但一定要做一个平衡。
政府可以做一个比较大的计划，对环保有影响的做一次就好了，不要经常做，还有很多方法是尽可能减少对环境的伤害。
我个人也是非常支持环保的，但是现在有人要住在劏房里面，这也不合理的。我们不可能为了环境，完完全全把身边所有的人、所有的同胞放弃。
所以一定要做一个平衡，即使成本高一点。政府比较环保的方法做一些填海，或者是把郊野公园开辟一小部分出来，我觉得这还是应该的。
如果让人住在只有一个车位大小的地方，这是好的吗？现在香港已经发展的土地只有24%，为了环保，为了不把郊野公园的地拿出来开发，结果有些人只能住在一个集装箱里面，这又合理吗？
用环保来做挡箭牌，说不可以再发展，我觉得这是不太合理的。现在只是拿出了千分之一的地来发展，已经有很多了。
我们不要忘记，新界有1000公顷农地还在发展商手上，还有300多公顷棕地没有发展。如果真正要做的话，我建议政府应该把整个新界重新规划。
观点地产新媒体：早前香港发展局根据《收回土地条例》，收回在法定分区计划大纲图上已规划作高密度房屋发展的三组地块内的私人土地，兴建资助房屋，预计合共可提供约1600个单位，您认为有帮助吗?
赵锦权: 这几块地现在根本发展不了，那些地是祖堂地，祖堂地就是由传统组织（例如家族或堂）而非个人拥有的新界乡村土地，要所有的同乡同意才能做，有些人已经去世了，怎么能让所有人都同意？所以根本没法做。
那些地发展不了，就放在那做停车场，政府收回是绝对正确的，应该要这样做。
现在还有很多土地只是放在那里晒太阳，晒了不是一年，而是几十年，也没有耕种，只是荒废在那边，有什么用呢？
1000公顷的土地，如果规划好，假设如果可以做到5倍的地积率，可以建60万套50平米的房子，如果建设70平米的房子，也可以建40多万套单位。
哪些地现在已经存在了，不用填海。当然，填海还是需要的，因为我们只有1000公顷，这些还不够。
如果不想影响郊野公园，先把一小部分郊野公园拿出来建房，然后把新界的土地做一个比较大的规划，然后看怎么发展，这样才是真正可以走的方向。
两三年前我已经提过建议，在报纸上也写过文章。我们看到在屯门有一个龙鼓滩，那边的海深是相对比较好的，可以做集装箱码头。如果在那边先填海，然后把集装箱码头搬过去，所有跟集装箱行业有关的东西都放到龙鼓滩那边，这样既不会影响太多市区交通，又可以减轻现在香港的塞车的情况。
如果把集装箱码头搬过去，现在那些占用的土地上可以建很多房子。
当时政府的想法是在集装箱上面建房，这不是不可能。货柜车在下面走来走去，这是非常危险的。如果全部搬走，局面又可能不一样了。
集装箱码头附近全是一些公屋，如果把那300多公顷集装箱码头的地拿来建公屋会建多少？现在轮候公屋的时间越来越长，大家怨气很高，如果按我说的这样做，对民生也是有好处的。
观点地产新媒体：现在有一些香港人到内地买房，是作为投资还是解决居住需求？
赵锦权: 这些是投资为主的，至于他们能不能在内地居住、在香港工作，这是很难回答的问题。
坦白说，现在深圳的房价已经很贵了。广州比较便宜，可是广州南坐高铁来香港工作，我觉得不太现实。
观点地产新媒体：香港还是要立足解决本地供应的问题。
赵锦权: 香港的供应问题一定是政府要下一个非常大的决心才行，一定要增加供应，而且是比较稳定的供应，不是今天供应一些出来，后面又没有了。
也要说服一些既得利益者，包括房地产商。从我们的角度看，现在香港有这么多的工业地，可是有多少真正的工业呢？已经全跑到内地或者是其它地方去了，这些所谓工业厂房的地，怎么真正让它发展呢？政府一定要和一些专业机构或者是利益相关者沟通，要做好平衡。
观点地产新媒体：特区政府中期土地供应是否主要依靠市区重建？在地皮短缺的情况下，会不会使房价或者地价一直上涨？
赵锦权: 严格来说是这样，未来看不到政府有多大的供应，除非真的有决心将这项工作做好。
政府在规划土地方面，从曾荫权开始已经停止卖地，最可怕的是停止卖地的时候停止了规划，没有了长远的土地规划发展，使得整个供应链断掉。
大家都知道房地产是会波动的，在SARS的时候跌得很厉害，楼价跌了5成，但是一定会有上升的时候。
如果这么多年没有规划，想要拿出地的时候也没有了，因为不是所有地全部都是熟地，有些是生地，生地要做基建、配套设施，这块地才能用得上。如果不做规划的话，所有的配套设施都没有，这就变成没有真正的供应出来。
现在可以看到，政府划出来的地都是很小的，没有什么大型的用地。
我认为政府规划应该做得更长远和更深入，现在最重要的是解决民生问题，民生问题最严重的就是居住。
本届政府拿了很多地出来建临时房屋，能不能解决问题呢？我认为只能解决很少部分，但是实际问题仍然没有从根本上解决。
简单来说，这些过渡性房屋只能建两三层高，用一些铁皮或者是集装箱来建，或者是用一些现在新科技建起的楼，第一是比较矮的，第二是设施不足，这些人准备安置在这里面多久? 可能这个时间是3年到5年，但是5年之后政府也都没有什么地可以拿出来。
如果可以拿这么多地来建临时房屋，为什么不批高楼大厦，让大家直接住进去呢？可能这个地有别的规划，有别的用途，所以不能建长期住宅，但是如果政府没办法找到一些土地来建设公共房屋，等明日大屿建设出来，那是十几年之后的事情，准备让他们在里面住十几年？
观点地产新媒体：梁振英先生当特首之前，还在戴德梁行的时候，提到参与深圳第一个的土地规划；国内经过这么多年发展，可以谈谈您的感受吗?
赵锦权: 我和梁先生合作从1984年开始，时间非常长。
1993年跟他一起出来，我也是这家公司原来的创办人之一，所以到内地还是比较早的。对内地发展变化，我自己也是感受非常深刻的。
1980年时真的是很穷，我在上大学的时候，学校也安排我们去深圳看了当时的规划，还是什么都没有，可是到今天，改变非常大。
看到国家不断改变，以前深圳落后于香港，现在深圳比香港更先进。我们每一次去内地不同的城市，都看到他们不断地改变，我们这边没有改变。
你可以说香港是成熟，但另外一方面是一成不变、保守、不愿意变，这样就有很大的问题。因为作为一个政府不可以不变，我们要跟着市场走，跟着客户走。
我们国家的政府不断有一些新的方案出台，看得到每一次的改变，也看得到政府的思维，不断地希望向前走。