来源：蓝白观楼市

最近两年，“集体土地入市”一直是大家关心的问题。

我们可以梳理一下土地政策的时间线。

在去年8月份，集体土地入市的法律障碍已经扫除。

在2019年9月17日-24日，自然资源部分两期举办了新修改土地管理法专题培训班，几个配套条例的修改起草工作正紧锣密鼓地推进，包括土地管理法实施条例、永久基本农田保护条例、农村集体经营性建设用地出让转让条例等。

从今年1月1日开始，集体经营性建设用地入市开始全国推行。

2020年实施的新《土地管理法》，增加了“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。

今年4月9日，高层发布了一份关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见，其中明确提到：制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见，全面推开农村土地征收制度改革。

可以预见的是，城乡、农村的土地流转只是迈出了刚刚开始的几步，未来土地要素必然会进行更市场化的配置。

这部分土地的存量到底有多少？

农业农村部部长韩长赋曾表示，据测算，全国农村集体经营性建设用地有4200多万亩，可以说这是一笔很大的财富，是农民财产性收入的重要来源，也是集体经济的重要支柱，所以一定要管好用好。

关键的问题来了，这4200万亩土地怎么入市？入市的话又该如何“定价”？出让多少钱合适？出租多少钱合适？这笔钱又该怎么分？

今天，有答案了。

据第一财经4月27日报道，自然资源部自然资源开发利用司会同中国土地估价师与土地登记代理人协会组织专家起草的《农村集体土地价格评估技术指引》，已经于4月22日正式发布实施。

《技术指引》明确其适用范围为位于城市市区以外的农村集体土地价格评估，具体包括经营性建设用地、宅基地、其他建设用地以及耕地，给出了集体建设用地使用权价格、集体耕地承包经营权价格等定义。

以包括宅基地在内的集体建设用地为例，按照《技术指引》，可以运用收益还原法、市场比较法、剩余法 、成本逼近法、公示地价系数修正法等五种估价方法评估其使用权价格。

用收益还原法，确定年总收益在缺少经营收益资料时，可采用具备可比性的当地类似产业的客观经营收益数据。

用市场比较法，顾名思义就是通过对比同一区域或同一圈层成交价格，同时考虑距中心城区、乡村居民点的距离；考虑公交线路、县道及乡村道路的影响来确定价格。

不过，估价并非最终成交价，还要看各个城市的不同。

当然，以上这些定价法、规定的语言都偏“学术化”，我们还是举例说明比较好。

2019年9月，北京成功出让大兴区一宗集体建设用地，成交价格为151283万元。地块规划建筑面积108059平方米，楼面价约为1.4万元/平方米，约合930万/亩。

为啥这块地卖的价格这么高？

一方面，北京的土地资源本身就比较稀缺，另一方面，这块地的用途是共有产权房，地价肯定不会低。

以2017年湖南某地块为例，90万拍的地建成了幼儿园，地块收益62万，18万上缴国家，剩余44万集体和农民按8:2的比例分配。

为啥这块地卖的便宜？

除了湖南当地区位因素不佳之外，地块出让用途是为了建设公共设施，并非用于商品房或住宅开发，溢价空间自然有限。

说到这大家应该明白了，以上这两个例子中，之所以土地出让价格相差这么多，关键是所处城市不同、区位不同、用途不同导致的。

如果按均价来算，官方数据显示，2005年至今2018年底，全国33个试点县(市、区)集体经营性建设用地入市地块1万余宗，面积9万余亩，总价款约257亿元，收取调节金28.6亿元，每亩地入市价格在30万元左右。

所以，不管每个地方的集体土地如何定价，都会遵循“因地制宜”的原则，《技术指引》只是一个定价方法，至于定多少、定高还是定低，要看不同地方的集体土地是否“值钱”。

根据国家统计局2019年的统计数据，目前乡村常住人口为5.5亿人，比2018年减少了1239万人。

对着5.5亿留在农村的人来说，农地入市的大幕已经拉开，今年不妨多留意当地配套政策的消息面动向。

笔者认为，我们更应该注意2条国家新政，与集体经营性土地入市快速推进密不可分。

1，新型城镇化加速推进，落户门槛全面放开。

本月有关部门发布了《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》的通知，通知指出：督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制。推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制。

根据统计局公布的数据，300-500万人口的Ⅰ型大城市有哈尔滨、长春、合肥、济南、昆明、大连、长沙、太原、宁波、南宁、苏州、厦门、福州。

500万-1000万的特大城市有武汉、成都、东莞、南京、杭州、郑州、西安、沈阳、青岛。

1000万以上的超大城市有京、沪、广、深、津、渝6个城市。

也就是说，除了北京和上海以外，其他绝大部分城市的落户都已经全面放开了，随着各个城市“抢人大战”愈演愈烈，大量人口涌入城市后，与之相关的配套集体土地入市，就显得愈发重要。

2，旧改、保障房等长效机制逐步完善，集体土地大有可为。

大家应该可以发现，最近两年的楼市政策里，总会提到一句“长效机制”。

什么叫长效机制？

说白了，是让房价不再像以前那样大起大落，稳住购房者、房企的整体预期，增加房地产市场的供应，尤其是政策性住房，让大部分没有能力的刚需能“住有所居”。

在4月份住建部特别指出：推动住房租赁企业经营模式转变，鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造，以及养老、租赁住房建设等。

啥意思？

集体土地入市后，不会以商品房的形式出现，大概率是充当保障房的作用，像新加坡那样的“组屋”一样。

出让土地的集体和农民获得地价收益，盖长期租赁房、日常运营要引入市场化的房企，给低收入的刚需提供低廉、长期的稳定居所，多方都“有利可图”，这样的模式才能长久。