联储局的两次紧急降息，使得新元银行同业拆息率配套现在非常具竞争力。如果手头上的房屋贷款利率还超过2％，不妨趁现在探讨一下是否可以再融资，以降低每月房贷还款的负担。但屋主也要注意，所得的好处是否能够抵消再融资涉及的费用。
随着美国两度紧急降息，新元利率在短短三个星期跌落四成，三个月新元银行同业拆息率（SIBOR）已经跌破1％，是三年来的最低水平。
如果手头上的房屋贷款利率还超过2％，不妨趁现在探讨一下是否可以再融资，以降低每月房贷还款的负担。
考虑的首个因素是，现有的房贷锁定期（lock-in period）是否已经结束，如果没有结束就再融资，需要交一笔罚金。
理财网站MoneySmart房贷主管吴幼新接受《联合早报》访问时指出，再融资转换银行需要三个月的时间，例如本月通知银行再融资，会在三个月之后生效，所有银行都是统一做法。
“因此最佳的时机，是在锁定期结束前四个月开始寻找再融资配套。”
他说，联储局的两次紧急降息导致SIBOR下跌，使得SIBOR配套现在非常具竞争力，尤其是当市场预计利率还可能进一步下滑时。
另一方面，市面上有一些较长期的固定利率配套，比较适合长期规划。
一般上，房贷主要分为以下几种配套：新元银行同业拆息率配套、固定利率配套，以及银行现行利率（board rate）配套。
■ 新元银行同业拆息率配套
这个配套的特点是透明，利率随市场走势波动，在利率走低的环境下吸引人。市面上以三个月SIBOR配套居多，每三个月更新一次利率，不过也有一些和一个月SIBOR挂钩的配套。
拿三个月SIBOR+0.5％的配套而言，如果三个月SIBOR是1％，房贷的年利率就是1.5％。
一个多星期前，SIBOR配套的最低息差（spread）只有0.2％，但随着SIBOR快速下跌，银行已纷纷推出息差更高的新配套。
吴幼新说，目前冠状病毒疾病疫情蔓延冲击市场，是锁定息差较低的SIBOR配套的好时机。
当然，一旦利率走高，SIBOR配套的利率也会随着攀升，如果认为未来利率走势不明朗，或担心利率走高，可能要三思。
■ 固定利率配套
顾名思义，这种配套的利率固定不变，一般为期两三年，之后会和SIBOR、固定存款或银行现行利率挂钩。
好处是它在锁定期提供稳定性，但利率开始走低时，贷款人可能会被比较高的利率“锁”住。
目前市面上的固定利率配套，首年利率介于1.74％至1.8％。
吴幼新发现，一些银行已经开始调低固定利率配套，但往往不会大幅调低。
■ 银行现行利率配套
这类配套和银行内部使用的利率挂钩，主要根据银行内部资金成本而定，一般上缺点是不透明，银行不公开如何计算现行利率。
在利率走低的时候，现行利率往往不会立刻下调。
定期存款利率配套也归类为现行利率配套，它以银行定期存款的利率为参照基础，例如12个月定存利率加0. 5％息差。
此前美国启动加息时，这个配套相当受欢迎，因为定存利率上扬的时间往往会比SIBOR来得晚。
Mortgage Master董事郑威扬建议说，在利率下行的环境中，尽早转去SIBOR配套越好，因为银行已经在逐步调高新配套的息差，以弥补SIBOR下跌的趋势。
他预计，未来几个月SIBOR配套的息差会上升至0.65％。
根据Mortgage Master提供的资料，2011年三个月SIBOR为0.41％，当时的息差高达0.9％。
郑威扬说，美国联邦基金利率目标区间已经下调到0％至0.25％，SIBOR和美国利率高度关联，因此预计SIBOR未来几个月还会继续下滑。上一次美国利率跌至0％时，SIBOR随之跌落到0.4％。
吴幼新指出，除了SIBOR配套外，目前市面上也有较长期的固定利率配套，例如长达五年固定利率，可满足长期规划的需求。
有些房贷让贷款人可在利率上涨时免费转换配套，例如华侨银行的现行利率配套，如果现行利率攀升，可免费换去另一个配套。
留意是否能够抵消涉及费用
再融资虽然可以省下每月利息，但也要注意是否能够抵消再融资涉及的费用，这主要包括律师费（legal fee）、房产估价费和违约金（penalty charges）；在锁定期限内转换配套，就得支付违约金。
如果之前获得银行的津贴，在规定期间（往往为36个月）偿还贷款要吐回所得津贴。
吴幼新说，一般律师费介于1500元至2000元，估值费介于150元至500元，视房地产类别而定。律师费可以用公积金支付，估值费则不能。
有些银行提供律师费和估价费津贴，津贴多少视再融资的金额而定。一般上再融资金额较小，津贴也少。
假设一份50万元的贷款，原本要支付2％利率，再融资后减至1. 5％，意味着每年可节省2500元。
然而，如果律师费要2500元，估价费介于500元至1000元，还得偿还在锁定期限换配套的违约金等，到头来可能省不了多少。
除了再融资，也可考虑向银行要求重新定价（repricing），这个过程更快，转换费用约为500元。
吴幼新指出，银行的房贷配套利率一般上都是锁定期的首几年较低，因此隔几年再融资可以降低平均利率。他建议贷款人可每两到三年重新评估一下自己的房贷，是否适合当下的市场情况和个人需求。
“理财万事通”播客 分享实用理财知识
zaobao.sg推出“理财万事通”播客（podcast），由财经新闻记者为公众讲解日常实用的理财知识。