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论市
周文龙
chewbl@sph.com.sg
降温措施推出一年后，楼市现在是继续吹冷风，还是已经让人感觉暖呼呼？装满半杯子的水，是半满还是半空，
由于角度不同，看见的风景和得出的结论会不同。一些市场人士就对目前的楼市并不抱乐观的看法。
市场变幻莫测，这是老生常谈，但过去一个月我对这句话的感受特别深刻。
去年7月，政府重拳出击推出房地产降温措施，令刚发热的楼市迅速冷却下来。一年过去了，楼市似乎又开始暖和起来。
本月初，市区重建局私宅价格指数显示，我国整体私宅价格自去年7月以来首次出现回弹，今年第二季整体私宅价格指数为150.5，为五年来新高。同之前的一季相比，私宅价格上升1.3％；同去年第三季相比，私宅价格则上扬0.5％。
与此同时，高档私宅买家最近有回流迹象，令市场出现“小阳春”，不仅私宅销量上扬，有项目的每平方英尺售价还达到4927元，创下六年新高。
上周，英国科技公司戴森（Dyson）创办人詹姆斯·戴森（James Dyson）砸下7380万元在本地置产，买下华利世家（Wallich Residence）的超级顶层豪宅（super penthouse），创下本地最贵公寓新纪录，更引起市场热议。
该新闻出炉隔天，我在新加坡产业发展商公会（REDAS）一项研讨会上，碰到华利世家发展商国浩房地产（Guocoland）新加坡集团董事经理郑馨尧。我上前向他祝贺时，他虽然不愿谈及这宗交易的细节，但喜悅之情溢于言表。
显然地，他对这宗交易十分满意。因为除了有庞大收益进账，他还成功为华利世家找到身份显赫的买家，无形中拉高了这个项目的形象和吸引力。
华利世家超级顶级豪宅
要价逾亿成交价7380万元
华利世家是本地最高私宅项目，位于丹戎巴葛中心（Tanjong Pagar Centre）上方。戴森所买下的超级顶层豪宅，位于大楼的第62层至64层，三层楼的面积总共约2万1100平方尺，里头设施应有尽有，包括私人电梯、酒窖、甚至游泳池和观景台等，俨然是一幢空中别墅。
记得两年前专访郑馨尧时，他首次公开单位要价为1亿零800万元，比当时阿里巴巴创办人之一孙彤宇以5100万元买下的最贵公寓，多了一倍以上。我心中暗忖，这种天价大概只能找像阿里巴巴公司级别的大企业总裁，才有能力出手买下，但全世界有多少家像阿里巴巴级别的公司呢？
没想到两年后，这个单位成功出售了。虽然成交价7380万元比原来的要价来得低，但仍然打破面簿联合创办人萨维林（Eduardo Saverin）前年以6000万元买下乌节路Sculptura Ardmore单位的纪录，为豪宅市场房价立下新基准。
就像船锚一经抛出，马上在水面上泛起一圈圈涟漪一样。尽管戴森天价买下的豪宅只是一宗交易，但它在心理层面所产生的影响却是深远且迅速的，不仅会影响周围房子，甚至是整个房地产市场的价格。
外国买家出手本地买房
戴森天价买豪宅的消息传出几天后，发展商凯德集团（CapitaLand）在欧南园的私宅项目One Pearl Bank开放销售展厅，一个周末吸引超过4000人参观，场面非常热闹。
回想起来，2017年楼市买气回弹，部分因素也是因为之前一年凯德推出的禧悦阁（Cairnhill Nine）项目大卖，为私宅市场注入了一剂强心针。One Pearl Bank昨天开盘，截至下午1时展销厅已有许多潜在买家在排队。这个新楼盘的销售情况是否会为市场带来另一个“禧悦阁效应”，令人十分期待。
另一方面，正当一些本地买家说私宅太贵买不起时，外国买家却频频出手在本地购房。
最近由于受到中美贸易战影响和香港动荡局势的冲击，已促使许多中国买家转向本地楼市投资。
过去三个月，他们买了至少四个各值2000万元到3000万元的豪宅，包括铂瑞雅居（Boulevard 88）的一个2800万元（4936元尺价）单位。利斯苏富比（List Sotheby’s）提供的数据也显示，上半年豪华公寓市场共有169宗交易，总值14亿元，其中外国和永久居民买家占七成。
展望下半年，发展商并没有放缓私宅销售的步伐，市场预计有至少14个新私宅项目登场，单位总数超过5000个。
上述种种迹象令人不禁思忖，降温措施推出一年后，楼市现在到底是继续吹冷风，还是已经让人感觉暖呼呼？
装满半杯子的水，是半满还是半空，由于角度不同，看见的风景和得出的结论会不同。
一些市场人士就对目前楼市并不抱有如此乐观的看法。
例如，产业发展商公会会长谢仰丰认为，本地私宅价格虽稍有起色，但随着我国今年的经济增长预计放缓，新私宅需求将维持疲弱，楼市实则更具挑战性。
他受访时说，最近高档私宅的表现或许不错，但即便如此，它的数量不多，难以扭转整体楼市的疲弱局面。
私宅供应过剩或是“未爆弹”
仲量联行研究与咨询部高级董事王德辉则指出，房价虽然没有显著下跌，但楼市其实隐含更巨大的危机，特别是它还潜伏巨弹——私宅供应过剩。
根据市建局数据，目前未完工私宅有多达4万4000个单位未售出，另外已完工私宅则有2万4000个单位空置。如果以一年的新私宅需求量为七八千个单位来计算，楼市大概需要八年至10年才能完全消化所有供应，供应过剩情况显然严重。
万一全球经济进一步放缓，楼市更可能陷入严酷寒冬。
我不知道现在楼市的“半杯水”到底是半满还是半空，但我知道喝水时最好慢慢喝，也要讲究温度，因为水太热容易烫伤舌头，太冷也会伤到肠胃。