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万事通说
2021年即将成为“历史的一页”，但翻看这页里关于新加坡的记载，有一点难免让人惊讶，那就是这一年逆势火热的房地产行业。
万事通即时新闻
今日疫情数据
新增确诊 355 人累计确诊 27万4972 起
尽管受疫情影响，但新加坡私宅和组屋转售市场一直活跃。2021年第三季度，非有地私人住宅的价格环比小幅增长0.5%，交易高达7103套！二手房交易量高达52.3％。
同时，2021年7月和8月，全岛范围内的非有地私人住宅租赁合同总计17252份，激增17.7%，二手市场和租赁市场一片生机勃勃。科技行业的公司加大了在新加坡的活跃度，增加了外籍人士的租赁需求。新加坡房地产市场独特的韧性和价格弹性，被展现的一览无余！
就在昨天夜深人静的时候，新加坡国家发展部丢出一颗重磅炸弹，让整个房产圈炸锅，买家额外印花税（ABSD）调高，12月16日零点过后开始生效！每一条都事关全岛人的利益！外国人成重灾区，ABSD直接上调10％至30％！
新加坡三部门深夜发表联合声明，
出台房地产降温措施
昨天（12月15）深夜，新加坡财政部、国家发展部和金融管理局联合发布文告表示，政府已密切监督楼市数个季度。尽管受疫情影响，但新加坡私宅和组屋转售市场一直活跃。
为调控新加坡房产市场，确保房价在可负担范围内。当局决定推出新一轮房地产降温措施。自 2021 年 12 月 16 日起，将进行调整：
提高额外买家印花税（ABSD）利率。购买第二套及第三套房产的新加坡公民支付的ABSD分别调高5%和10%；永久居民则调高10%和15%；外国买家须支付的ABSD从20%一律调高至30%；企业须支付的ABSD从25%调高至35%。
收紧总债务偿还率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）门槛，规定每月的贷款偿债率从原本不可超过收入的60％，收紧至收入的55%。
调低建屋发展局组屋房贷的贷款与估值比率，从90%减少到85%，不过通过金融机构的组屋房贷LTV仍维持在75%水平。
除了上述降温措施，政府还将增加公共和私人房屋供应，以满足市场需求。
新加坡政府具体调整额外印花税部分，我们可以参考下图所示：
新加坡公民和永久居民购买第一套房产所须缴纳的额外印花税不变，但要想购买第二套或者更多房产，缴纳的税高出许多。外籍人士或者以企业名义购买房产，所需要缴纳的额外印花税要增加十个百分点。
权威解读，外国人缴税暴涨至34%，公民、PR也均受影响
那政策究竟对哪些人群产生影响呢？万事通也就为大家带来权威解读。
新加坡公民：对于本国公民来说，购买第一套房产额外印花税并无变化，没有额外印花税，印花税；
而购买第二套房产，额外印花税从原来的12%调高至至17%，购买第三套就更狠了，额外印花税直接由原来的15%飙升到25%！
新加坡永久居民：购买第一套房产的额外印花税并无变化，维持在原来的5%；然而第二套房产的额外印花税从原来的15%涨至25%，第三套房产的额外印花税更是从原来的15%飙升到了30%！足足15个点啊！
外籍人士：最惨的就是外国人了！额外印花税直接从原来的20%猛涨至30%，再加上4%的印花税，也就是说，外国人在新加坡买房，需要缴纳34%的税！
举个例子，如果外国人要在新加坡买个100万新币的公寓，需要缴纳4%的买家印花税4万新币，30%额外买家印花税30万新币，也就是说外国人要买第一套公寓，需要缴纳34万新币的税，总共要拿出134万新币。
这对于依赖海外投资的新加坡来说，实施此项规定不可谓不重磅。那政策的效果真的是限时房产市场吗？答案是：是又不是！
新政策实施不用悲观，
限制政策后都会有短暂的红利期
新税率对公民和PR第一套房的刚需买家并没有影响，政府这是在保护刚需房的基础上，最大限度的让房价涨的慢一点。
那新加坡房市的泡沫真的出现泡沫了吗?当然没有。因为交易成本和3年卖家印花税的原因，没人能在新加坡赚快钱。除了接下来几个月优质二手房的供应量可能降低，新加坡的房价不会受到影响，大家也不要过于担心。
静观之余，我们也要清楚。历史总是在重演，牛市总是有降温政策。长期来看，这是好事情，平滑局部增长过快的现象，每次降温后都有短暂的投资好机会。
新加坡管控房市的新闻屡见不鲜，计划推出10万个预购组屋单位，黄金地段模式下的组屋10年才能转售
最近几年，新加坡管控房市的新闻屡见不鲜。
近期，新加坡建屋发展局也发出公告，计划在接下来两年推出多达2万3000个预购组屋单位，比今年高出35%。以应付需求，从今年起到2025年，推出共10万个预购组屋单位。
11月，在地铁蓝线惹兰勿刹地铁站旁推出了第一个实行新的黄金地段组屋模式的组屋项目——梧槽预购组屋。
项目地段好，户型大，包括了40个两房式租赁单位，一经出售引发市场哄抢。黄金地段组屋模式对于买家来说是有利有弊。有利的是，购买黄金地段组屋享受额外津贴，更多的人能买得起了。
不利的是，黄金地段组屋必须住满10年后才能转售，并且要将部分转售的收益归还给新加坡建屋发展局（HDB），也称为津贴回收。不仅如此，这些项目只能卖给符合以下申请预购组屋资格的买家：
1.只能转售给符合条件的新加坡家庭，买家中须有至少一人是新加坡公民
2.家庭月入顶限为1万4000新元
3.过去30个月不能拥有或出售私宅
4.单身者即使年满35岁也不能购买黄金地段组屋，不论预购还是转售。
不算是转售，还是购房资格，我们都能看到新加坡限制买卖房屋频率的身影，同时也是在践行“房子是用来住的，不是用来炒”的拥屋理念。
此次新加坡财政部、国家发展部和金融管理局联合发布的文告也表示，“若任其发展，房价可能会超过经济基本面，并增加下来破坏市场稳定的修正风险。借贷者也容易受到下来几年利率上升的影响。”
那解读完最新房产政策，大家最关心的还是2022年的楼市如何，尤其是正在考虑买房的大家，别急，我们接着往下看。
2022年的新加坡房产市场，
依然值得期待！
首先，随着疫情常态化，疫苗接种者旅游走廊计划(Vaccinated Travel Lane，简称 VTL)将在明年以及未来逐步扩大，新加坡私宅市场交易预计将有进一步提升。
目前新加坡已与27个国家开通旅游免隔离政策，随着这些国家的买家能更自由地进出新加坡，本地私宅市场预料将进一步提振，特别是中档私宅市场和豪宅市场将受益。
其次，是美联储的零利息的政策，现在新加坡的贷款利率1-1.3%，对于购房者来说是绝对利好，相当于以低成本进行融资，借助银行的力量买房，让贷款者的房贷保持在可负担得起的水平。
另外，新加坡每年政府推出的土地数量有限，供应量有限，这就是为什么有些发展商同时转向集体出售(Enbloc)市场，预计明年集体出售市场会逐步好转。
疫情爆发后，建筑行业面对工人短缺问题，建筑成本上涨，建筑材料如水泥、钢铁等都上涨。供不应求，成本上涨，也就为2022年房价持续上涨奠定了基础。
最后，市场如何还是要看是要看需求！2022年，随着人们在家里工作、放松和与家人互动的时间越来越多，市场将敦促买家更快地下决定去多花钱购买更舒适的自住住宅，需求持续存在，市场就会一直繁荣。
因此，即便出台了新的房产政策，在一定程度上给本地市场降低了热度，但每次降温后都有短暂的投资好机会。综合来看，2022年的新加坡房产市场，依然值得大家期待！
– The End –
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