樟宜机场第一搭客大厦原停车场华丽转身的星耀樟宜，由樟宜机场集团（Changi Airport Group）以及凯德集团（CapitaLand）联合发展。这个耗资17亿元的综合发展项目，旨在巩固新加坡的航空枢纽地位，但这个项目的合作方式也有望激活本地股市。
樟宜机场原本隶属于新加坡民航局。在2009年，政府让樟宜机场企业化，成立了樟宜机场集团，以负责樟宜机场的建设、管理以及营运。樟宜机场发展迅速，目前已有四个搭客大厦，去年接待的搭客多达6560万人次。在2017／18财政年，樟宜机场集团全年收入26亿元，而营业利润达9.5亿元。
股市投资者是否能从樟宜机场的快速发展中分一杯羹？换句话说，樟宜机场集团是否会从企业化转身为上市公司，或是分拆资产上市？
上个月，马银行金英证券经济师蔡学敏以及李主礼发布报告，建议设立机场房地产信托基金（Airport REIT），以将搭客大厦的资产证券化。他们指出，机场REIT可为政府提供另一个融资渠道，以支付第五个搭客大厦所需的庞大投资。此外，机场REIT上市，也可为沉闷的本地股市注入一点活力。
财政部长王瑞杰在今年的财政预算时宣布，樟宜机场集团将通过贷款支付第五个搭客大厦的部分投资，而政府将为贷款担保，以争取最优惠的利率。他认为，这样的支付方式确保不同世代较公平地分担基础建设的融资成本。不过，上述两名经济师表示，樟宜机场的三个搭客大厦已经有稳定的收入，资产证券化可筹集大量资金以支付第五搭客大厦的投资，从而减少借贷的数额。
在樟宜机场集团的营收中，航空及非航空的收入各占一半。航空收入是向航空公司收取的费用，包括航班起降费、停机费，以及客桥费。这些收费受到政府的管制，以确保机场的国际竞争力。非航空收入包括机场商店以及餐馆租金，它的定价由市场调节。
机场REIT资产可担保第五搭客大厦投资
根据上述经济师的估计，三个搭客大厦（第四个搭客大厦去年才启用，不计算在内）的租金收益约达5亿元。若这三个搭客大厦注入机场REIT，市值可达100亿元。同时，机场REIT的资产可用来担保第五搭客大厦的投资，无需政府动用储备担保贷款。此外，机场REIT筹集的资金，将能让政府在不增加新税收如提高消费税或机场税下，支付机场的扩建费用。
从股市投资的角度而言，机场REIT可满足机构投资者以及散户对收益的渴求。他们指出，去年本地股市上市的新股筹集的资金只有7.1亿元，远比香港股市低，甚至还低过越南、泰国以及印尼。同时，退市的公司数目超过新上市公司，导致本地股市萎缩。因此，本地股市需要新的动力。
不过，《商业时报》在一篇社评中指出，新加坡政府不需要机场REIT，因为贷款担保已可让樟宜机场集团获取优惠的利率。另一方面，它表示，本地股市要成为有活力的市场，取决于它是否能吸引到外国公司到此上市，并保留有增长潜能的本地公司。单靠樟宜机场集团分拆资产上市，无法解决新加坡交易所面对的挑战。
社评强调，机场REIT上市意味着搭客大厦的盈利将以股息方式分发给股东，这只对股东有利，而对一般新加坡人并没有好处，因为不是每一个新加坡人都会投资这个产品。
有些分析员也担心，樟宜机场集团若上市或分拆资产上市，可能在业绩表现的压力下，无法做出长期规划以及投资，正如退市前的SMRT一样。此外，航空收费受政府管制，一般上入不敷出，必须由非航空资产的收入弥补。因此，机场REIT吃肥丢瘦，可能影响航空服务的投资以及素质。但实际上，企业化后的樟宜机场集团，在航空服务、价格制订以及机场规划方面，必须符合监管当局的要求。即使樟宜机场集团上市或分拆资产上市，监管当局还是有权监督这个战略资产，并通过管理股或淡马锡控股持股的方式，保住控制权。此外，马来西亚、泰国、中国以及澳洲等国家的机场，都已在股市挂牌。马来西亚也正在筹备设立机场REIT。新加坡致力发展成本区域的基础建设融资中心，资产证券化应该是其中的一环。
新加坡是金融中心，股市缺乏活力总是一个欠缺。企业丑闻弥漫以及萎缩的本地股市，急需全方位的救市方案。其中，更多大型优质的本地公司上市，能发挥群集效应，吸引更多公司加入。
樟宜机场集团在这一方面有足够的条件，它与凯德集团联合发展星耀樟宜，也可能是资产证券化的先声。此外，在1997年企业化的PSA国际港务集团，也是另一个理想的目标。