实况报道
杨浚鑫 yeoch@sph.com.sg
过去12个月，达士岭摩天组屋共有12个S2型（相当于五房式）单位以至少100万元的成交价易手，其中最高售价达116万8000元。
回看2004年的首轮申购，同类型单位要价仅34万5100元至43万9400元。经过15年，屋价已是当初的2.5倍左右。
上个月初，国家发展部长黄循财在国会拨款委员会辩论该部门预算开支时说，位于中央区的组屋日后重新发展时，当局有意在同一地区继续注入公共住屋。
能够幸运申购到这类组屋的国人，或许好比中了头彩，这也引发市场对于中央区兴建组屋的顾虑。
为何要在中央区兴建组屋？针对这个问题，一个最常提出的理由是，中央区应是社会各阶层活动的场域，而不是沦为富人的专利。
2016年，两名新加坡宜居城市中心研究员伍伟宁和邱惠琳在《海峡时报》发表题为《为何应在市中心建造新组屋》的文章，文中提到：“将新组屋市镇局限于外围地区，却为中央区的富人规划一系列璀璨夺目的建筑瑰宝、豪华住宅和消费产品，可能会让部分国人感觉被遗忘。”
新加坡国立大学房地产研究院主任程天富接受《联合早报》采访时也说，中央区兴建组屋，可避免它被视为富人或高端住宅的聚集地，尤其是濒海地段，更应开放供所有人造访。
政府也顾及这点，在市区重建局2014年发展总蓝图中将滨海南规划为“无栅栏社区”，近年来也鼓励发展商设计没有围栏的公寓，以共享庭院和其他设施，并改善住宅区之间的连通性。
中奖效应的乐与怒
中央区始终摆脱不了土地成本高昂的困局。杰地集团执行总监麦俊荣说，现实是，中央区房地产非常昂贵，发展商一般也须为该区土地支付较高溢价。
要吸引普通国人重返中央区，政府须提供可负担得起的住屋选择，例如，通过预购组屋销售活动给予大幅折扣。问题在于，要让中央区组屋达到可负担的价格水平，政府所给予的津贴幅度必定高于其他地区，这就滋生了不公平。
官委议员、新跃社科大学商学院副教授特斯拉博士（Walter Theseira）说：“一旦折扣真的具吸引力，便产生中奖效应，‘中奖者’能在达到五年最低居住年限后，脱售单位以赚取可观利润。”
部分房地产专家因此认为，在中央区兴建组屋所衍生出的复杂问题，超出它所能创造的社会利益。
麦俊荣说，中央区组屋的申购率极高，倘若一个单位有50人申购，意味着将有49人会因为无法“中奖”而耿耿于怀。即使是未参与申购的人，也会认为用纳税人的钱来让小部分人发财，是不公平的。
房地产咨询公司汇实亚洲集团主席朱健堃博士也指出，购买中央区组屋不仅竞争激烈，且要能够接受高密度的居住环境。从成功申购者的角度，他们会认为自己付出了一定代价，因此若是通过特定政策减少中奖效应，将招致他们的不满。
房地产专家因此建议，与其在中央区优质地段如滨海南建组屋，倒不如选择毗邻中央区的红山、加冷、马林百列等地区。
朱健堃提醒，并非所有人都向往居住在市中心。以年轻家庭为例，他们或许更希望住在热门学校附近，而这些学府一般不位于中央区内。
他说：“我国这些年来有效执行‘去中心化’，将经济发展从中央区向外拓展，学府、购物中心和交通枢纽也都分散各地。中央区因此不见得就是最好的生活环境，要视具体需求而定。”
达士岭前屋主分享“中奖”
2008年以49万7000元购得达士岭S1型（相当于四房式）单位的叶国伟（37岁）受访时坦言，他曾以3800元月租，出租整个单位。
出租的原因是，他与妻子都得工作，一家三口因此选择搬到马林百列与父母同住，以便两老可帮忙顾孙。
叶国伟透露，夫妻俩当初申购达士岭时，其实已为另一个转售单位支付了定金。“没想到，我们申请成功，而且是25楼的单位。考虑日后可取得的增值，我们最终决定放弃转售单位。”
结果证明，他们的选择是正确的。叶国伟近日在房地产经纪Property Lim Brothers的帮助下，一周内就以96万2000元将单位转手。
但叶国伟也提醒，人们不应理所当然地以为中央区组屋必能卖个好价，因为这在一定程度上取决于单位楼层和室内装修。
“况且，要找到买家也不容易。有多少国人愿意花90万元来买组屋？说实话，我不会，我宁愿用同一笔钱来买公寓。”
减少中奖效应三大建议
假设政府在中央区推出新组屋项目，房地产界对于如何减少中奖效应提出了三大建议。《联合早报》向房地产专家了解各项建议的利与弊。
■建议① 延长最低居住年限
房地产集团C&H主要执行员林金财受访时说，延长中央区组屋的最低居住年限至10年左右，确实可鼓励人们长久居住，遏制投机炒房的行为。
但他提醒，这项措施只能延迟卖屋得利的情况，屋主在达到最低居住年限后仍能以高价脱售单位，甚至可能因为经过更多年，而取得较高利润。
麦俊荣也说：“一些年轻夫妇可能在孩子年幼时购买中央区组屋，但五年后，孩子长大要上小学了，他们基于教育需求，确实必须搬迁到更合适的社区。延长最低居住年限，因此反而妨碍这些家庭的规划。”
■建议② 提供较短屋契年限
屋契较短，组屋转售价格自然会被压低，因此可减少中奖效应。但受访房地产专家几乎一致认同，缩短中央区组屋的屋契将制造更多问题。
麦俊荣指出，首先，屋契不宜少于60年，否则国人可动用来购屋的公积金款额将受限。其次，随着屋契越来越短，接下来的买家在贷款时也会碰到难题。
林金财则质疑：“本地市场已经熟悉99年屋契制度了。倘若提供少于99年的屋契，这些单位在转售时又该如何定价？”
他强调，与二房式灵活单位这类为特定群体所设计的屋型不同，中央区组屋是面向大众的。
“况且，99年屋契还牵涉第二次家居改进计划（HIP II）和自愿提早重建计划（VERS），这些政策的细节均未敲定，如今再节外生枝，可能扩大成为政治课题。”
特斯拉则指出，基于退休保障，政府在提供较短屋契年限的同时，也须确保国人在屋契到期时不会一无所有。
他建议政府采取与选择性整体重建计划（SERS）类似的做法，保证屋契到期时，屋主可搬迁至另一获津贴的组屋单位。
“措施的出发点是，确保国人只要愿意，便可居住在中央区，但不允许他们从中牟利。措施也须结合某种机制，确保这些家庭为日后搬迁到新单位进行储蓄。”
他坦言，这个建议类似其他国家常见的公共租住房屋。“尽管公屋至今仍被投以有色眼光，但值得注意的是，它往往是低收入阶层得以居住在市中心的唯一途径。”
■建议③ 转售抽润或利润分摊
程天富指出，目前，二次购屋家庭所支付的转售抽润是固定金额，根据组屋类型可介于1万5000元至5万5000元之间。
但由于中央区组屋的增值幅度较高，有者建议其转售抽润不应为固定金额，而是占转售价的一定百分比。
对此，程天富认为，这虽可减少屋主的潜在收益，但带有歧视性，人们会质疑为何这项原则只适用于中央区组屋。
林金财也说：“一些屋主可能会觉得，与其对转售价抽润，政府倒不如在预购阶段就征收较高价格。”
麦俊荣则建议，另一方法是，只对部分转售收益征税。例如，只有当转售价高于70万元时，才对超出的部分抽润。
但转售抽润的问题在于，它只适用于屋主购买第二个受津贴组屋时。换句话说，屋主若提升至公寓，则无须支付转售抽润。
特斯拉因此建议改用利润分摊，即屋主无论之后购买的是组屋或公寓，在转售中央区组屋时都得将部分收益归还政府。
“它既可是固定金额，如目前的转售抽润，也可是固定金额外加转售价的一定百分比。捕捉一定比例的利润是重要的，因为中央区房地产的增值幅度往往大于其他地区。
降减中奖效应三必须
探讨中央区组屋的中奖效应，须采取更宏观的视角。
朱健堃受访时指出，事实上，不仅是中央区组屋存在中奖效应，碧山、女皇镇、东海岸等成熟市镇的组屋，也能带来同等甚至更高的中奖效应。
他特别点名东海岸碧湾区（Bayshore），该区日后将兴建1万2500个住宅单位，当中近半数是公共住屋。朱健堃指出，碧湾区既位于成熟市镇内，又临近东海岸公园，且未来将有两个新地铁站，成功申购到该项目的屋主，相信也将享受到显著的中奖效应。
尽管学界与房地产界提出多项建议来减少中奖效应，但朱健堃提醒，在制定公共政策时须谨记三点。
“一、确定性，即政策不可变来变去；二、公平性，即尽量做到一视同仁；三、便利度，即执行起来简单明了。”
朱健堃因此认为，政府在力图减少中央区组屋的“中奖”效应时，也须避免矫枉过正，不应制定过于复杂或只针对一小部分人的政策。