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论市
周文龙
chewbl@sph.com.sg
为了避免私宅供应量大起大跌，政府或许可以考虑调整ABSD条例的销售率要求，从必须全部卖出改成至少卖出八成。
另外，政府或许能根据不同规模的项目调整ABSD期限，给予较大型项目多一两年时间卖完单位。
这有助于缓解供应量的大起大跌，同时达到限制发展商定价能力的目的，确保他们不会囤积居奇。
步入3月份，天气变得异常炎热。据气象局资料显示，受东北季候风影响，这个月的天气将持续炎热和干燥，最高气温可达35摄氏度。
反观本地楼市，3月份依然感受到丝丝寒意。
前个星期，今年首个霸级私宅项目“悦湖苑”（The Florence Residences）开盘，200个供售单位卖出近60个单位，相等于三成售出。但如果以项目总数1410个单位来看，销量实则还不到一成。
上个星期，几个精品公寓项目推出市场，销售率也相对较低，例如位于东海岸一带的One Meyer，66个单位只卖出九个单位，销售率约13.6％。
楼价近期走软，新私宅交易活动淡静，主要是受政府于去年7月推出房地产降温措施的影响，特别是额外买方印花税（ABSD）的上调，令买家对私宅的热度下降。房价也从去年强劲上扬的态势，转为现在趋稳持平的状况。
有市场人士认为，现在楼市“温度”不冷不热，房价既不会涨太快，也没有大跌，大致保持和经济增长的一样幅度，正是政府乐于见到的“金发女孩”（Goldilocks）状态。
不过有时候，看似平静的表面下，潜伏着的危机或许更大。
上个月，产业发展商公会（REDAS）举行新春午宴，新任会长谢仰丰提醒，如果政府不重新检讨土地ABSD相关措施，预料下来四五年内，楼市将重现发展商争抢土地的局面，房价届时可能又会高涨。
前几天博纳产业总裁伊斯迈也发出呼吁，希望政府能考虑让组屋提升者豁免缴付ABSD，让国人一圆拥有私宅的梦想。
与一些分析师谈起这个课题时，他们不以为然，并认为政府推出降温措施至今不过半年多，此时谈论放宽降温措施不合时宜。甚至有分析师认为，除非出现了突如其来的冲击导致楼市崩盘，否则政府将会固守立场，甚至可能把ABSD变成一头“圣牛”。
的确，此时谈论调整ABSD或许不合时宜但并非不合理，最近宰割圣牛似乎蔚成风气，连坚持了近40年的中学分流制度也将走入历史，ABSD难道不具放宽调整的可能性、它真是一头不容宰割的圣牛吗？
政府去年推出的降温措施，把企业购买住宅房地产（包括地皮）所须支付的ABSD从15％提高至25％，另外还加上一笔无法退回的5％印花税。此举目的是要抑制土地价格高涨，并为火热的集体出售市场降温。
吊诡的是，去年土地价格高涨，在很大程度上却是前几轮ABSD上调所惹的“祸”。
发展商一口气吞下
ABSD“苦口良药”
ABSD条例自2011年12月开始推出，根据条例，发展商必须在买下住宅地皮的五年内完成工程，并将所有单位卖出，否则须支付的ABSD相等于土地价格的10％。2013年1月，ABSD调高至15％。
为了避免支付数以千万元计的ABSD税款，发展商不得不铆足全力，尽快在五年内把单位卖出。这无形中刺激了他们的消化能力大增，很快地便把土地库存给耗尽了。缺乏可供发展的地皮，“肚子饿”的发展商对土地的需求自然更强，胃口大开而食欲也更旺盛。
2016年至2017年时期，发展商几乎在同一时间开始争夺土地，面对激烈的竞争，土地价格连带房价迅速飙升。
每项措施都有其效益，必然也得有所取舍。短期来看，ABSD有抑制土地价格和房价的作用；中长期来看，它却可能造成楼市进入波动起伏更大的五年周期，一下子供应过剩，一下子又供应紧张。
有发展商干脆把这一帖“苦口良药”一口气吞下，宁愿支付ABSD，用金钱换时间，慢慢以高价卖出手上单位，也不愿受五年期限束缚。
例如，嘉御苑（The Crest）五年期限几年前已到，仍有单位未售出，发展商永泰控股支付约6440万元的ABSD后，至今还在继续卖房子。
一名发展商说，既然新加坡房地产的长远发展稳健，房价长期是呈上行趋势，只要把约30％的ABSD作为成本计入销售价格中，房价总一天会升到这个水平。换言之，ABSD最终很可能转嫁到买家身上，这苦口良药是否会变成毒药呢？
为了避免供应量大起大跌，政府或许可以考虑调整ABSD条例的销售率要求，从必须全部卖出改成至少卖出八成。另外，政府或许能根据不同规模的项目调整ABSD期限，给予较大型项目多一两年时间卖完单位。这有助于缓解供应量的大起大跌，同时又达到限制发展商定价能力的目的，确保他们不会囤积居奇。
楼市像天气充满变数
探讨ABSD带来的影响，还离不开一个重要问题——发展商扮演的角色是什么？
每每谈到房价高涨，许多人普遍将原因归咎于发展商炒作房价，从中牟取暴利，似乎是除了直接利益驱使之外，发展商对我国房地产市场并不起着突出的作用。事实上，发展商作为房地产界的中坚力量，对催化经济增长和城市建设有着积极贡献，如果纯粹从利益角度来看，现在楼市面对ABSD压力，盈利空间缩窄，他们大可选择放弃本地楼市，往海外发展。
政府今年将发布新的发展总蓝图，这个每五年一次的总体规划图将勾勒出我国接下来10年至15年的发展方向。未来的新加坡应该如何规划，以保持重要的竞争优势，继续成为全球最佳居住和投资地点之一。这一切都需要政府和私人发展商的紧密协调和合作。政府可借此机会阐明未来楼市发展的大方向，包括与发展商一起检讨和改善降温措施的内容、机制和力度，以降低措施带来的风险。ABSD不是、也不应该是圣牛，发展商也不应轻易成为房价居高不下的代罪羔羊。
楼市就像天气一样，充满变数，艳阳高照时也会出现狂风暴雨。政府应该继续密切留意楼市变动，楼市过热可适时降温，一旦楼市进入寒冬，稍微让它暖暖身子又何尝不可？