本栏上周提及，华联商业信托（OUE Commercial REIT）将以9.08亿元向其大股东华联企业（OUE）买下珊顿道华联城（OUE Downtown）的两栋办公楼。
上星期五，华联商业信托召开特别股东大会，寻求股东批准上述收购，并批准它发行总额5.88亿元的附加股，以支付部分的收购费。
在特别股东大会上，一名小股东表示，他是退休人士，投资于房地产投资信托（REIT）是求取稳定的股息。因此，他关注这个收购对股息派发的影响。此外，他也希望华联商业信托将派息的次数，从目前每半年改为每个季度。
这名小股东的诉求，反映了大多数REIT小投资者的期待。他们将REIT当作ATM（自动提款机），每三个月或半年从REIT的投资中，获得稳定的股息。根据条例，REIT必须将盈余的至少90%，以股息的方式派发给股东。这对求取固定收益的投资者，尤其是退休人士，具有很大的吸引力。本地股市目前有多达40个REIT以及三个REIT的挂牌基金（ETF），总市值约900亿元。
然而，由于REIT将大部分盈余分发给股东，没有什么留存收益，因此在收购资产时，必须依靠银行贷款、发行债券或是新股筹集资金。
其中，公司发行附加股直接影响股东的口袋。股东如果认购附加股，所需支付的资金可能远超过他们多年来收到的股息总额。但如果不认购，他们的权益将摊薄。
华联商业信托在2014年1月首次公开售股。在2015年6月，它向大股东华联企业买下第一莱佛士坊（One Raffles Place）的股权，并发行附加股筹集2.18亿元。
该附加股是以每20股配9股的比例发行，每股发行价是0.555元。换句话说，持有每1000股的股东，可认购450股附加股，总金额是249.75元。但从首次公开售股至该附加股宣布期间，股东每1000股所获得的股息总额是52.70元。因此，虽然附加股让股东增持股票，但从现金流的角度而言，股东还要掏腰包填补197.05元。
股东累积三年股息总额不足以支付附加股投资
同样的，华联商业信托这次购买华联城的办公楼，也发行附加股筹集资金。这一轮的附加股以每100股配83股的比例发行，每股发行价0.456元。因此，股东每1000股可认购830股附加股，总金额是378.48元。相比之下，华联商业信托从上一轮的附加股发行后至今，派发的股息总额是每1000股164.10元。因此，股东三年来累积的股息总额，还是不足以支付附加股的投资。
其实，华联商业信托从2014年上市以来至今年上半年，派发股息总额2.73亿元，但上述两个附加股从股东套取的资金总额达8.06亿元。
此外，它在2017年3月也以折扣价私下配售新股筹集1.5亿元的资金，偿还债务。华联商业信托筹集的资金，主要是支付给华联企业，换取后者转移的房地产。
在本地股市，REIT赞助人（sponsor）或大股东一般上也是资产管理者（Manager）。他们决定REIT的资产买卖。这些赞助人往往将“成熟”的房地产，也就是有足够租用率的资产，注入旗下的REIT，以套取资金进行资本循环。但也有些赞助人迫不及待地将未成熟的房地产注入REIT，并以租金收入保证（rental support）的方式确保REIT获得一定的租金回报率。通过租金收入保证，REIT的赞助人在脱售房地产给旗下REIT时，能获得更好的资产估价与卖价。无论是成熟或非成熟房地产，REIT俨然成为赞助人或大股东的提款机。
根据条例，REIT的负债率（债务与资产比率）不得超过45%。因此，债务高的REIT通常会选择发行新股，以扩大股本。这包括私下配售新股以及发行附加股。
不过，REIT发行新股一般上会摊薄股东的权益，包括股息收益率，而有些小股东也不太愿意追加投资，因此REIT宣布附加股时，股价都会有下行的压力。
在宣布发行附加股后，华联商业信托的股价从0.665元下跌至0.595元。上星期五，它闭市报0.62元。它在2014年首次公开售股的发售价是0.80元。
在收购第一莱佛士坊以及华联城办公楼后，华联商业信托接下来很可能向华联企业买下美国洛杉矶的联邦银行大厦（U.S.Bank Tower）。
华联企业在2013年以3.67亿美元买下这个办公大楼，并给予华联商业信托优先购买权。这栋75层的办公大楼，去年底的估价上升至6.05亿美元（8.27亿新元）。因此，如果华联商业信托行使购买权，将会是另一宗大交易。
华联商业信托收购的房地产，都属于甲级办公楼，具有长期升值的潜能。此外，REIT发行附加股让小股东选择是否加持股票，这总比REIT 以折扣价私下配售股票给大户来得公平。
不过，REIT普遍上对资金的需求很大，小股东或许要预留一些资金，认购附加股及追加投资。从这个角度来看，谁还能说REIT是小股东的提款机？