就势论市
吴慧敏
nghm@sph.com.sg
政府在上月10日出台新房地产措施，当晚以“打包”的方式集体成交的项目，包括武吉知马路一带的Robin Residences、乌节路附近的TwentyOne Angullia Park和The Lumos，以及丹戎禺的The Line@Tanjong Rhu，它们都赶在死限前，惊险避开了隔天实施的新印花税条例。
上个月10日，至少有四组人马通宵达旦挑灯熬夜，即使细节还未敲定，也顾不上了，全部人都紧急召回，将文书准备好，快刀斩乱麻地赶在当晚完成签约。
理由很简单，只要在当天签约，避开隔天开始实施的新印花税条例，或许可以省下数百万元，甚至数千万元的税金。
据了解，当晚以“打包”的方式集体成交的项目，包括武吉知马路一带的Robin Residences、乌节路附近的TwentyOne Angullia Park和The Lumos，以及丹戎禺的The Line@Tanjong Rhu。
星控股（Sing Holdings）将Robin Residences的控股公司100％股权，卖给毅雅地产（Evia Real Estate）的创办人王维昇等，成交价为7270万元。这家控股公司当时剩下29个未售单位。
安中置地（China Sonangol Land）则将TwentyOne Angullia Park的剩余28个单位，以股权转让的方式，卖给佳之地（Guthrie GTS）前董事经理Ben Yeo所领导的一个财团，成交价约1亿6000万元。
根据报道，许兄弟（Koh Brothers）和喜敦控股（Heeton Holdings）也在当天，将The Lumos项目的控股公司股权转让给一群新加坡买家，成交价不详。
额外转名印花税堵住“漏洞”
The Line@Tanjong Rhu的剩余84个单位，也在当天被YMC控股卖出，但成交价和买方身份不详。
在发展商合格证书（Qualifying Certificate，简称QC）条例下，凡拥有外国股东的发展商必须在五年内完成所发展的私宅项目，并在取得临时入伙证（TOP）后的两年内卖出所有单位，否则就得支付未售出单位地皮价的延长费。
据了解，TwentyOne Angullia Park的发展商已经为第一年的延长费，支付了约1800万元。第二年的延长费原本在本月到期，估计约3400万元。
为了避免支付这笔巨额的延长费，过去一两年来，越来越多发展商通过股权转让的方式，将剩余的未售单位间接地“打包”在一起，集体卖给其他公司。
股权转让后，发展商就可以向有关当局申请撤销QC。通过这种方式购得公司的大量住宅资产的买家，则无须支付直接购房交易的买卖印花税。
为了堵住这种少缴印花税的“漏洞”，政府在上月10日出台新房地产措施时，不但放宽了卖方印花税（SSD）条例和总偿债率（TDSR）条例，也“顺便”实施了新的额外转名印花税（Additional Conveyance Duty，简称ACD）条例。
在新的ACD法令下，买卖房地产控股公司的股权后，只要持有至少一半股权，就必须缴纳相应的ACD。这笔印花税包括两部分，第一部分与个人买方印花税相仿，为房地产市值的1％至3％；第二部分为房地产市值的15％。
由于超过15％的ACD金额不小，将抵消买家转售私宅而得的利润，因此一般相信将影响接下来的“打包盘”交易。
据了解，一些项目就是因为赶不及在当晚完成交易而告吹。
例如吉宝企业旗下首峰投资管理公司（Alpha Investment Partners）早在去年9月，就委任房地产顾问公司，协助脱售手头上的22个嘉豪阁（Draycott 8）单位。
根据报道，这家公司原本已与一名美国投资经理洽商多时，进入专属审核阶段。双方洽商的最后价格在每平方英尺1900元左右，不料最终还是上不了末班车。
再诱使房地产商考虑除牌？
政府又关上一道门，“打包盘”这招也失效了，今明两年必须交付巨额延长费的发展商们将如何是好？
几天前，主板挂牌房地产发展商高峰环球（Top Global）宣布，大股东献议以每股现金0.33元的价格，全面收购公司其余股东的持股权，并打算把公司除牌。
该公司选择私有化的目的，正是为了避免旗下两个房地产项目的未售单位，必须在QC条例下支付延长费。
这是不是更多房地产上市公司，也考虑除牌这条道路的先兆？
高峰环球旗下位于布莱德路的E Maison和R Maison房地产项目，至今仍有40％和20％的单位未售，很可能必须支付延长费。此外，位于巴特礼路的The Quinn，虽然已经把其中17个单位总计2529万元卖给公司的多家子公司，不受QC条例约束，但仍涉及446万元的额外买方印花税（ABSD）。
为了避免支付QC条例下的延长费，许多房地产上市公司只好选择把公司除牌。一旦所有股东和董事都是新加坡公民，发展商也可以申请取消QC资格。
例如，SC全球（SC Global）就在2013年私有化而省下数千万元的延长费；大众控股（Popular）也在2015年申请除牌；速美集团（Soilbuild）则在2010年除牌，撤销了QC之后，再于2013年重新上市。
去年底，森联集团（Sim Lian Group）创办人兼执行主席郭亚汉也献议全面收购森联集团，并将公司除牌。
接下来，还有哪些房地产公司可能为了避开巨额的延长费而申请除牌？一些原本面对巨额延长费的房地产上市公司包括凯德置地、永泰控股、喜敦、协和控股和会德丰产业。
不过，凯德置地（CapitaLand）已经在今年初，以4亿多元将那森路豪宅项目The Nassim剩余的45个未售单位，卖给本地富豪黄祖耀的私人家族企业。
永泰控股（Wing Tai Holdings）也在去年7月以4亿1096万元将Nouvel 18的剩余单位，以股权转让的方式，卖给城市发展。这个项目原本必须在去年11月缴付第一年大约3820万元的延长费。
至于喜敦则在QC限期之前，将iLiv@Grange的所有未售单位，以股权转让的方式，卖给一群私人投资者，包括海峡贸易执行主席周玉琴和KSH控股执行主席朱治安（译音Choo Chee Oon）等。
协和（Hiap Hoe）控股也在QC到期之前，将WaterScape@Cavenagh的未售单位，以3110万元卖给集团执行主席张和明、董事经理张和江。
会德丰产业（Wheelock Properties）虽然没有以股权转让的方式，将未售的Ardmore Three单位“打包”出售，却推出延迟付款配套吸引买家。截至去年底，这个项目仍有25个未售单位。
对股民不是好事
不过这并不代表这些公司已经全部安全上岸，例如永泰控股的另一个项目Le Nouvel Ardmore就还有85％的单位未售。
SC全球、大众控股和森联已经除牌，接下来高峰环球也可能除牌。如果这个风潮不断，有太多房地产公司除牌，对股民们来说并不是好事。就像皇帝每晚翻牌子，总不能来来去去都是那几张牌——不是熹贵妃就是安贵人吧？