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宋慧纯 hcsong@sph.com.sg
邓华贵 thwakwee@sph.com.sg
随着市区的丹戎巴葛、岌巴和布拉尼岛，以及巴西班让的码头业务将从2027年起逐步迁移至新的大士港口，南部地区将腾出近1000公顷土地。
在市区重建局的2014年发展总蓝图规划下，那里将打造居住、休闲和工作空间，逐步蜕变成濒水城市。
国家发展部长兼财政部第二部长黄循财上个月在肯特岗部长论坛上，
谈到南部濒水地区建造组屋的可能性时指出，在市中心黄金地段兴建公共住屋，“公平”是一大考量因素。
对于可能在南部濒水地区，特别是在靠近市区的丹戎巴葛建造新组屋，受访学者及房地产分析师都表示支持。
他们认为，这么做具有象征意义，能确保来自不同背景的国人不会因住房类型不同而分化；
分析师也建议，政府可考虑在买卖条例及屋契上实施管制，避免炒房情况。
南部濒水地区的发展蓝图出炉后，那里会否兴建政府组屋一直深受关注，而坐落在优质地段的组屋应该如何定价、是否该实施管制措施以避免炒房，都成了受到瞩目的课题。
受访学者及分析师普遍认为，在南部濒水地区（Greater Southern Waterfront）兴建组屋，意味着新加坡土地上的每个角落都将包容所有国人，人们也能向往住家毗邻工作场所的生活方式。
整个南部濒水地区的海岸线长达30公里，土地面积相当于三个滨海湾地区。根据市区重建局在2014年发展总蓝图下提出的构想，那里可能规划成建有住宅、商业、文化及娱乐设施的地方，也会扩大绿化空间和增设脚踏车道，发展绿色环保的城市家园。
黄循财：正探讨如何确保公平
国家发展部长兼财政部第二部长黄循财上个月在肯特岗部长论坛上，谈及在南部濒水地区建造政府组屋的可能性时指出，作为公共住屋，兴建在市区的组屋也会获得政府大幅度津贴，这类单位进入公开市场后都具有很高的价值，意味着一些买到单位的幸运儿将获得大笔收益，但对其他人而言则有欠公平。
黄循财说：“如果在市中心兴建组屋——获得大量政府津贴的组屋——谁能够申请这些单位？我们要如何确保公平？”
他表示，政府目前并没有很好的解决方法，但正在探讨不同的选项，例如为这些组屋设定不同的屋契或不同的购买条件等。
学者：兴建组屋有利社会融合
受南部濒水地区发展影响的包括丹戎巴葛码头、岌巴码头（Keppel Terminal）、布拉尼岛码头（Pulau Brani Terminal）和巴西班让码头，前三个码头属于靠近现有中央商业区的黄金地段，而且享有濒水的天然优势。
对于在如此优质的地段兴建组屋的可能性，受访学者普遍认为，这其实和我国打造包容社会的理念不谋而合，有利于融合社会各族群，也让国民有机会购买靠近中央商业区的住家。
余国安：建造组屋是恰当做法
李光耀公共政策学院政策研究所高级研究员余国安受访时指出，为了确保我国全岛各地继续保持组屋及私人住宅平均分布，来自不同背景的国人不会因为个人的财富及住房类型而分化，在南部濒水市区建造组屋是恰当的做法。
他说：“1970年代至1990年代的公共住屋发展，显著提升了新加坡社会的整体水平，确保了所有来自不同背景的国人能在建屋局市镇的湿巴刹、小贩中心等找到可以共享的公共空间。南部濒水地区也有机会做出同样的规划。”
程天富：共享设施展现多元化特色
新加坡国立大学房地产研究院副院长程天富副教授认为，本地的住屋政策应该展现多元化的特色，不要让人觉得只有富人才能住在像南部濒水地区那样的优质地段。
程天富说：“如果未来的南部濒水一带像圣淘沙建有私宅的地区一样，那么就显得不是很具有包容性，会被认为是‘精英’居住的地区。因此，兴建组屋是好事，这能让中低收入者也有机会居住在那里。”
他指出，国有土地重新规划时，如何让更多人享受濒水设施值得思考。兴建组屋能让更多人共享濒水地段，如果在那里兴建公寓，是否会导致濒水地段成为少部分人才能使用的私宅区域？
江顺福：工作及生活新模式值得想象
新跃大学人文与社会科学学院社会科学课程主任江顺福博士认为，在南部濒水地区规划组屋，能让更多国人有机会享有住家毗邻工作地点的便利。他说：“南部濒水地区建造组屋，国人可期待拥有更多时间在家办公的作业模式，或是在住家及职场之间享有更大衔接性。这样的新工作及生活模式值得想象及期待。”
防炒非典型建议
南部濒水地区若兴建政府组屋，特别是在目前丹戎巴葛、岌巴和布拉尼岛码头的地段，势必成为本地另一个房地产热点，引来买家争购。
如何确保那里的组屋不会变成下一个达士岭（Pinnacle@Duxton），屡创百万元转售天价，相信是政府必须详细探讨的课题。
受访的房地产分析师和学者认为，政府若要避免购得组屋的人在最低居住年限（Minimum Occupation Period，简称MOP）后卖房牟利，可从调整转售抽润、延长最低居住年限、提供灵活屋契等方面着手。
■建议① 提高转售抽润或征收税务
智信研究与咨询总监王伽胜、国大房地产研究院副院长程天富副教授都认为，政府可考虑从转售中抽润，避免转售价飙升。程天富说：“转售抽润目前根据房型大小而定，政府或可规定这一带组屋卖家购买第二间受津贴组屋时，须缴更高转售抽润。”
王伽胜也建议，规定这类卖家支付多1万元的转售抽润，或规定从转售中赚取50万元或更多利润的卖家，额外缴付2％税务。他说：“这是个非典型做法，肯定会令打算申购者不满，他们如不接受这样的安排，或许最终就不会申请那里的组屋。”
■建议② 延长最低居住年限
新达产业顾问研究与咨询部主管陈瑞谨认为，可将那一带组屋的最低居住年限延长至10年到15年，以达到建屋局为国人提供住屋的初衷。
王伽胜则建议，最低居住年限可延长至七年，比现有的五年多出两年。他说：“分析师观察到，一般组屋屋主往往在七年后更换更大的房子。将最低居住年限延长至七年，对屋主来说不会有很大影响。毕竟居住在南部濒水地区的人，应该会享受体验那里的优质生活，即便最低居住年限延长也不会对他们造成大影响。”
王伽胜则认为，最低居住年限不宜延长至10年，因为那一带的组屋买家将以较高价格购得组屋，经济一旦陷入困境希望提前卖房时，10年最低居住年限就太过严苛了。
■建议③ 提供灵活屋契
王伽胜建议，南部濒水地区组屋的屋契应该和其他地区一样为99年，然而他建议，政府可考虑为较小的房型（如三房式单位）提供45年至60年的灵活屋契。
他说：“更短的屋契意味着预购组屋更便宜，随着屋契往后越来越短，转售价不会升得太高，甚至可能贬值。三房式买家多数是和父母一起购屋的单身者，一般可接受较灵活的安排。”
■其他建议
李光耀公共政策学院政策研究所高级研究员余国安建议，政府可考虑限定屋主只能根据转售价格指数（Resale Price Index）所反映的价格，把房子卖回给建屋局。
然而，欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣提醒，无论政府采取什么做法，都将引发其他问题，因此须经过谨慎考虑。
他说：“每个方法都会制造另一套问题，重点在于哪一套问题是最多人可接受的。建议政府举办公开咨询，征求公众的意见，集思广益找出最适当方法。”
达士岭转售价屡创新高
南部濒水地区将成为未来的黄金地段，在那里兴建公共住屋，难免让人联想到目前市中心的达士岭摩天组屋，担忧这是否会成就一个又一个新的“达士岭”。
因地点优越，达士岭摩天组屋自2014年底进入转售市场以来，转售价格屡创新高，最近更出现转售价高达112万元的天价五房式单位。过去一年多转卖单位的屋主，都赚取了高额收益。
建屋发展局网站资料显示，达士岭项目至今已有160多个单位易主。其中，有17个S2单位的转售价破百万元，另有39个S1单位的转售价为90万元或以上。
S2相当于一般的五房式单位，S1则相当于四房式单位。2014年12月至今，达士岭S1单位转售价最低为65万元，一般介于80万到90万元，最高转售价在去年9月出现，达99万元。
S2单位至今最低的转售价是86万8000元，一般为90多万元，有不少交易突破100万元，最高转售价来自本月一宗高达112万元的交易。
这个项目在2004年推出时，S1单位售价仅为28万8400元至39万2100元，S2单位的价格则为34万3100元至45万1500元。这意味着过去一年多易主的达士岭单位，转售价对比屋主当年向建屋局支付的价格，多数都至少翻了一倍。
达士岭摩天组屋有1848个单位，三分之二是S1单位，其余是S2单位。这个项目在2009年12月交付，多数屋主从2014年12月起已满五年最低居住年限，可转售或出租整个单位。