房地产解码
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陈劲禾 报道
jinhet@sph.com.sg
银行发放的房屋贷款，是按照房地产的估值计算，如果房子大幅度贬值，银行很可能会要借贷人以现金补足，维持放贷与房地产估值的比率。
有买卖股票的人，应该听说过追加保证金（margin call），这个概念也适用于楼市。
虽然要求房贷借贷人“补仓”的案例在本地相当罕见，但由于“补仓”通知一般上来得突然，预先了解为何银行会有如此举动，有助于拥房者做足防范措施。
银行发放的房贷，是根据贷款与估值比率（Loan-to-Valuation，简称LTV）计算。
在楼市低迷、甚至是崩盘时，房地产可能会大幅度贬值，这会影响银行应发放的贷款额。此时，银行便会叫借贷人补足差距。若借贷人平时没有一笔储蓄在手，就可能会陷入经济困境。
假设你购买一个100万元的私人共管公寓单位，按80％的贷款与估值比率计算，你可以借的房贷为80万元。
偿还贷款一年后，你还欠银行78万元。这时，银行认为楼市陷入低迷期，决定为你的公寓单位重新进行估值，发现它现在只值70万元，这是银行就会叫你用现金补足差距。
这一般上有两种做法。第一种做法是补足未偿还额与房地产估值之间的差距。房子现在值70万元，而你还欠银行78万元，就得补回8万元。
第二种做法是补足贷款额与按LTV可借贷款额之间的差距。假设还了几年贷款后，你还欠银行60万元。
这时，房子只值70万元，按80％的贷款与估值比率计算，银行应该只借56万元给你，你就得补回4万元。
不同银行有不同的条例，要了解银行在什么情况下会对房子重新估值，须询问各别银行。
本地楼价基本上起伏不大
不过，楼市毕竟不是股市，房地产的估值不会随时出现惊人的起伏，因此银行也鲜少有必要对房地产重新估值。
根据市区重建局的私宅价格指数，过去26年来，本地私宅价格只经历过两次较为显著的下滑。
一次是在1997年亚洲金融危机过后，私宅价格指数从1996年第二季的高峰，大跌45％至1998年第四季的低谷。
另一次是在2007年至2008年的全球金融危机过后，指数从2008年第二季的高峰，下滑25％至2009年第二季的低谷。
银行不会轻易重新估值
此外，估值是一个耗时、耗力、耗资金的过程，所以除非真有必要，银行不会动不动就展开重新估值的活动。
尽管如此，尽量减少借贷、平时未雨绸缪，都是每名拥房者应该注意的。