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论市
吴慧敏
nghm@sph.com.sg
奥运会是许多主办城市的经济“兴奋剂”。不少经济学者指出，“奥运会效应”能够提前将一个城市的房地产潜力发挥出来，
但如果掌握得不好，却等于在严重“透支”体力。
2016年在巴西里约热内卢举行的奥运会刚刚落幕，许多人马上将焦点放在下一届的东道主身上。
2020年日本将第三次举办奥运会，但许多日本人的内心却相当复杂。52年前，为了让战后的日本重新回到世界舞台，并且协助东京展开大规模重建，日本第一次举办奥运会。
1964年的东京夏季奥运会，确实让全世界大开眼界，惊叹不已。当时，东京不但重建了港口、火车轨道，还设计出世界第一列“子弹火车”。为了让全世界能够看到奥运比赛直播，日本还铺设新的海底电缆，让东京奥运会成为当时第一个跨洋现场直播的节目。
东京奥运会确实为日本赢得了许多喝彩和掌声，但就像一场豪华的婚礼过后，“买单”费用让日本人懊恼了许久，因为整个奥运经费花了日本将近4％的国内生产总值。东京奥运会结束隔年，日本即陷入长达一年的“后奥运会经济衰退”期。
所幸的是，日本经济随后迅速回弹，四年后甚至发展成为世界第二大经济体。随后的20多年，日本的房地产价格节节攀升，寸土如金，一直到1991年的泡沫破裂为止。
尝过“奥运经济奇迹”甜头的日本，为了再次振兴经济，在1998年举办了长野冬季奥运会。当时，日本花费了190亿美元建造高速火车和滑雪跑道等设施，结果非但没有如愿以偿，反而因为奥运过后的场馆设施维修费高昂，引发了长野经济大衰退。当时，长野超过200家公司破产，制造业产值下跌三成，创造了二战以来的地方经济衰退最高纪录，这也就是奥运经济史上有名的“长野后奥运经济衰退”。
“后奥运经济衰退”不罕见
这种“后奥运经济衰退”现象，其实并不罕见。虽然奥运期间，主办城市会吸引大批游客前来旅游，带动当地的酒店和零售消费，但是许多主办城市都在比赛后，面对场馆闲置、维修费高昂的问题。这些庞然大物每个月光是水电费和物业管理费就高达数以百万元，甚至千万元计，足以拖垮许多城市的地方经济。
蒙特利尔奥运成本超支20倍
财务负担最严重的是1976年的加拿大蒙特利尔奥运会，成本竟然超支20倍，结果政府不得不在奥运会结束后，出台“奥运特别税”来偿还债务。蒙特利尔公民一交就是30年，一直到2006年11月才还完债务。
2004年的雅典奥运会，总体费用也超过100亿欧元，大大超出原先估计的46亿欧元，是继1980年莫斯科奥运会后，超支最多的一届。巨额超值拖垮了希腊的经济，不少人都将希腊随后的债务危机归咎于2004年的雅典奥运会。由于缺乏经费维修，雅典奥运会中的许多比赛场馆目前都被弃置，原本铺满白色细沙的沙滩排球场长满了野草、曾经蔚蓝的游泳馆则成了干涸的破塘。
这一次，日本再度大张旗鼓举办东京夏季奥运会，勾起了不少日本人对奥运会相当纠结的“爱恨情仇”。
虽然奥运会四年后才举办，但日本坊间已不断传出经费暴涨的消息。例如主场馆的原设计因为施工困难，须作废重新征选；东京奥运标志也被控抄袭而须重新设计。
日本奥运委员会当初申办时，估计奥运会筹办费用约3500亿日元（约合41亿新元）。奥运委员会至今仍未公开官方估算成本，只说仍在计算中，不过却承认成本将比原本估算高得多。
许多日本人担心，政府大肆举债筹办奥运会，等奥运结束后，日本失去经济成长动力，将引发房地产价格崩跌、金融出现危机。一位日本企业家齐藤威廉说，日本“会把自己整死，奥运可能是压死日本的最后一根稻草”。不少人也预言，2020年的东京奥运会后，日本房价将暴跌，跌幅可能高达三分之二。
中国买家涌入 东京房价上涨
过去两年来，东京的房价上涨了至少两三成。日本房地产界将之归功于大量涌入的中国买家，据了解，这些投资者大多不打算自己住，而是为了投资，一心想搭乘这班在2020年到站的奥运房地产快车。
有房地产经纪表示，几年前他每月只接待一两名香港人或台湾人看房，但是现在每月会带大约十批中国客户在日本看房。
不过，已有不少业内人士预言，这一轮的房地产涨幅或许持续不到2020年夏季奥运会的举办期间。他们相信，过去两年“上车”的人，很可能会在未来一两年就陆续下车，不会持守至2020年。
实际上，每届奥运会举办前期，举办国和城市都会兴起一股房地产开发热潮，推动房价上涨。一些投资商也会出高价，投标奥运场馆周边的黄金地段。不过，历届奥运会的例子也证明，“奥运效应”往往只限于奥运城市，而且房价上涨一般不会持续很久。
以巴西来说，当里约获得世界杯和夏季奥运会的举办权之后，里约和巴西多个城市的房价就一路飙升。不过，到了今年上半年，巴西20个城市的房价实际下降4.45％。虽然接连举办世界杯、筹办奥运会，里约的房子仍十分抢手，但今年的房价基本已停止了上涨。
雅典的房价则在1995年至2002年的七年期间，因为借助2004年雅典奥运会的声势，暴涨了65％。在雅典新建的两条地铁沿线以及几个主要的奥运设施周边地区，房价涨幅更超过了110％。
虽然希腊房地产整体市场没有太大的起落，但是雅典奥运村却因为地点偏僻，没有任何公共交通设施，结果雅典奥运会结束后两年，奥运村内的3000套商住房的入住率还不到5％，绝大部分被闲置。这里的房价由最初的每平方米2000欧元左右，下调至每平方米1000欧元也无人问津。
悉尼房价奥运后持续上涨
2000年的悉尼奥运会，则从1993年成功申办奥运会后，开始掀起房地产热潮。发展商大打“奥运牌”，将房价不断推高，每年房价递增10%以上。在随后七八年的时间里，悉尼的房价翻了一番。许多上世纪90年代初以前来到澳大利亚的新移民，都受惠于这一时期悉尼房地产市场的变化，不知不觉中就成了百万富翁。悉尼的房价是少数奥运会过后仍持续上涨的城市，当地的涨幅一直持续至2003年底，并从2004年至2006年下跌了大约8％。
“兴奋剂”虽然是奥运会的禁药，但是奥运会本身却是许多主办城市的经济“兴奋剂”。不少经济学者指出，“奥运会效应”能够提前将一个城市的房地产潜力发挥出来，但如果掌握得不好，却等于在严重“透支”体力。如果无法持续带动经济效益，吸引外资、增加人口、提高就业率，奥运会的庞大申办成本足以压垮一个城市，甚至是一个国家的经济。
1964年的东京奥运会过后，日本的经济成功转型，凭高科技和高质量一跃成为世界第二经济强国。2000年的悉尼奥运会，则因为庞大的移民浪潮（香港在1997年回归，澳门在1999年回归）而持续良好的经济发展势头，扶持当地的房地产市场需求。
但是，2020年后的东京奥运会，房地产市场有什么指望呢？
一些悲观论者指出，当地的空房率高，却没有人口增长，公共开支还庞大，万一利率攀升，后果将不堪设想。
有分析员指出，日本的空房率大约是13％，即大约820万户单位。当中东京的空房率是最高的，占了大约81万7000个单位。虽然奥运前至奥运期间的人口可能上升，但是奥运之后预计将慢慢回跌。再加上一大批“婴儿潮”时期出生的日本人，届时将年约70岁，可能搬到郊外的乐龄中心或医院居住，到时东京的空房率可能上升。
除非政府能够通过各项改革来刺激日本经济，包括鼓励已婚妇女就业﹑提高生产率﹑延长老人退休年龄﹑增加人口等措施，不然，奥运会的振兴作用其实相当有限。想赶搭东京奥运快车的房地产投资者，必须做好随时下车的心理准备。