楼市乾坤
周文龙
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智信研究与咨询总监王伽胜受访时说，今年上半年有超过1万1000个单位交钥匙，下半年估计还有20多个项目的约1万个单位会取得TOP。
成为新屋主，原本应该是一件让人兴奋的事。然而在当前疲弱楼市的大环境下，一些屋主可能不只不开心，而且还很担忧。这是因为他们可能得烦恼如何与其他完工项目的屋主竞争，把自己的房子出租，更可能得考虑是否要忍痛“出血”把房子亏本卖出。
当你驾车经过盛港和榜鹅一带，或许会留意到那里的私宅工地，建筑工人正如火如荼地为即将完工的建筑进行最后的施工。
事实上，除了盛港和榜鹅新镇，新加坡其他地区如三巴旺、波东巴西、武吉知马上段、西海岸，以至红山、乌节路和罗敏申路等市区一带，都有许多新私宅项目正等待领取临时入伙证（Temporary Occupation Permit，简称TOP），让购屋者开始入住。
领取TOP是房屋单位移交给购房者的重要流程之一。当某个私宅项目取得TOP时，意即该项目已完工，发展商把房屋钥匙交到购房者手上。
今年是历来最多完工单位
根据智信研究与咨询提供资料显示，今年是新加坡地私人房屋市场历来最多完工单位的一年，不包括EC项目在内，预计共有2万1627个单位完工。这比去年的1万8971个完工单位，高出14％，比2006年和2007年约6500个单位完工，更是高出超过两倍。
智信研究与咨询总监王伽胜受访时说，今年上半年有超过1万1000个单位交钥匙，下半年估计还有20多个项目的约1万个单位会取得TOP，预计这些单位的新屋主将会很忙碌。
成为新屋主，原本应该是一件让人兴奋的事。然而在当前疲弱楼市的大环境下，一些屋主可能不只不开心，而且还很担忧。这是因为他们可能得烦恼如何与其他完工项目的屋主竞争，把自己的房子出租，更可能得考虑是否要忍痛“出血”把房子亏本卖出。
按照一般市场情况，TOP项目往往是价格更高、最好卖房子的时候，因为TOP项目价格往往比楼盘刚推出时的价格高。
许多TOP项目 成交价比推出时低
不过，在目前楼市中，许多TOP项目一反过去市场情况，成交价比推出时还低。像位于市区的Robinson Suites，最新成交价为每平方英尺2286元，比它六年前刚推出时近3000元，低了24％。
位于翡珑山路（Mount Vernon Road）的Bartley Ridge，三年前刚推出时的尺价为1296元，如今价格跌了近两成，只达1067元。
估计在本月取得TOP的濒海公寓项目“吉宝湾丽珊景”（Corals at Keppel Bay），它最近的成交尺价也比刚推出时低了16％。
王伽胜解释，目前的TOP项目大多是在2012年和2013年时期推出的，那时总偿债率（TDSR）及一些降温措施还未推出，新加坡私宅市场仍然火热，房价也正处于高峰期。如今房价持续走低，TOP项目价格自然也比它刚推出时低。
橙易产业咨询公司研究与咨询部高级经理黄显洋说：“TOP项目价格在很大程度上取决于从它从推出至完工时的市场走势。如果市场呈上升趋势，TOP项目自然就卖出更好价钱。”
戴玉祥产业咨询公司研究部东南亚区域主管李乃佳指出，基于目前楼市情况，TOP项目和它刚推出时的价格差距已越来越小。
但他也指出，虽然楼市不振，一些TOP项目的售价仍比推出时高。
例如，位于盛港的乐丰轩（La Fiesta）今年完工，目前平均尺价为1128元，比三年前推出时的1119元略高。
根据房地产交易信息网站SRX提供数据，有几个即将TOP的项目如Seahill和Parc Centros，正是反市场之道而行，最新成交价比刚推出时高出至少一成。
空置率普遍升高
新屋主不但懊恼房子现在价格比当初买的时候低，一些人也得担心房子的出租问题。
由于屋主一拿钥匙，就得付清房贷其余尾数，造成屋主的借贷压力。但新完工单位增加，造成租金市场竞争更激烈，进一步压低租金，尤其是面积较小的鞋盒单位。
私宅租金不合预期，一些单位也难以找到租户，这些单位只能空置。这也导致私宅空置率激升。
资料显示，今年既是完工私宅单位最多的一年，也是私宅空置率最高的一年，达8.9％。
另一方面，在今年TOP项目中，又以东北部地区的私宅项目占多数，包括盛港的Lush Acres、万宝阁（Jewel@Buangkok），以及榜鹅的Parc Centros 和翠林雅居（Ecopolitan）。这不禁让人担心这些不断增加的私宅供应，会加剧该地区房屋市场的竞争。
东北区租金市场或面对下行压力
黄显洋指出，从市场供需来看，预料短期内东北地区的租金市场可能会面对下行压力。
“不过，政府已有发展榜鹅和盛港地区的具体规划，如设立榜鹅创意产业组合园区（Punggol Creative Cluster）和学习廊道（Learning Corridor）。一旦这些具有商业元素的项目落实后，它将为地区增添活力，进而推动该区的私宅需求。”
欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣认为，东北部并不存在供大于求的情况，因为该区的住屋需求依然强劲。“很多买家都在关注东北部地区带来的未来发展，预料当该区发展成熟后，它将能带来更大资产升值和租金增长潜能。”
从发展商的角度来看，私宅项目完工也未必是件好事，特别是还有不少未售出单位的项目，因为这意味着发展商将得支付合格证书（Qualifying Certificate，简称QC）条例和的相关费用。
在QC条例下，凡拥有外国股东的发展商（包括上市公司），必须在五年内完成项目的发展，并在取得TOP后的两年内卖出所有单位，否则就得支付未售出单位地皮价的延长费。
因此，像盛荟华廷（Pollen & Bleu）和格美华庭（Gramercy Park）等仍有不少未售出单位的项目，发展商都将因私宅完工而面对支付高昂延长费的压力。
不过，李乃佳指出，TOP是发展商的重要关口，也是他们销售私宅的最佳时机。
“新加坡发展商大多具有雄厚财务实力，能承担这笔延长费，让他们的市场好转时，以更好价格卖出单位。”
现在入场或可拣“便宜货”
对已入场的买家，私宅完工可能是件愁事，但对一些未入场的买家，TOP项目可能是拣便宜货的好时机，可以看看这一万个即将完工单位中，是否有物超所值的“好货”。
麦俊荣说，TOP项目的好处是买家可以看到建好的现成单位，了解实际居住情况。
他说：“买家能‘即时提货’，立即搬入新单位，而不用像那些刚推出的私宅项目，得等上三五年时间项目完工。”
他建议，买家在购买TOP项目时，除了留意购买单位的完工情况，看哪里“货不对办”，也应考虑单位的出租潜能和租金回报率。
展望未来楼市发展，王伽胜指出，明年估计有1万5000个单位会取得TOP，供应量比今年少了三分之一。这意味着明年市场的竞争情况将不比今年激烈，加上近期楼市买家似有回升，估计明年TOP项目价格会平稳下来，甚至小幅回升。
他说：“明年TOP项目大多是2014年时期推出时，价格比2013年私宅高峰期来得低，预料它们完工后的价格跌幅不会有太大，买家要拣便宜货也可能比较难了。”