分析新加坡土地的容积率(Plot Ratio)

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容积率是房产业经常遇到的词汇。所谓容积率,就是某块土地的地上建筑物的建筑面积除以该地块的面积。

容积率数字和小区密度成正相关。容积率低说明小区居住密度小,楼层低。容积率高的小区,居住密度普遍比较大。

容积率直接决定了某个项目最高可修建的楼层。URA规定了容积率和最高楼层限制的关系,可以参考下面的表格。但因为实际设计中需要考虑到很多因素,真正的楼层往往小于最高限制。

土地容积率 最高楼层限制
1.4 5
1.6 12
2.1 24
2.8 36
>2.8 >36

对于普通买家来说,看中了一个项目,项目所在土地的容积率怎么找?容积率和项目升值潜力有什么关系?对于现有屋主来说,项目的容积率怎样影响了将来重新发展的行情?请看下面的分享。

容积率去哪里找?

Master Plan 2014版的链接在这里http://www.ura.gov.sg/maps/ 在搜索框里输入房产项目的名称,容积率会直接标注在相关土地上。

举例说明,标注红点的居住用土地A,是某个99年地契的老私宅项目,容积率为2.1,土地面积54万平方尺,最多可以建造24层高建筑,实际建造一幢24层高楼以及排屋,总共255户。

有什么值得注意的地方,那就是这块土地面积非常的大,54万平方尺几乎是现在新推出的一块土地面积的两到三倍。以2.1的容积率计算,总体可建筑面积非常惊人。而建成的单位数目却不多。

建筑面积(GFA): = 540,000× 2.1 = 1,134,000

总建筑单位:255

让我们对比一下,计算相隔不远另一块土地(B)的可建筑面积

土地面积:14万5千平方尺

容积率: 2.8

建筑面积(GFA) = 145,000*2.8 = 406,000

总建筑单位:435

对比一下就可以看到,土地B利用三分之一的建筑面积建造了435个单位。相比来说,土地A远远没有达到可以建筑的最多容量。

可能很多人已经猜到了,土地A就是曾经在2012年被开发商看中,意图以五点九亿买下重新发展的Thomson View Condominium. 我在之前的文章曾经谈到过,重新发展的土地绝大多数是永久地契,因为99年地契需要发展商付出不菲的价格填补地契。Thomson View Condo作为一个99年地契,建成快30年的老项目,之所以得到开发商的青睐,一方面是因为新宣布的汤申地铁站近在咫尺,另外很大的一部分原因,就得益于上面的计算。

当然,由于种种人为因素,这个重新发展项目最后没有成功,相当可惜。

土地增值的金手指  提高容积率

 

每五年,URA会推出一个新的Master Plan规划。 如果有人仔细研究,会发现某些土地的容积率增加了。

数据来源于Master Plan 2008

数据来源于Master Plan 2014

容积率提高对土地的增值效应是显而易见的。同样一块土地面积,容积率从2变成3,可建筑面积便增加了50%. 这意味着发展商可以盖更高的楼,建更多的单位,更多的设施。发展商对此有敏锐的嗅觉,很多容积率提高的老公寓地段,立刻被重新发展。

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