受按揭收紧影响，“亚洲第二贵”的新加坡房价连续三个季度下滑，下滑时间为5年来最长。这也引发了业界对于未来新加坡楼市投资潜能的争议。悲观者认为，如果政府不重新考虑其降温措施，新加坡很可能失去作为投资目的地的比较优势；乐观者则认为，新加坡地少人多，土地是稀缺资源，所以未来房价仍会坚挺。
移民投资一直是国内炙手可热的话题。上海商人林嘉祥最近打算选择移民“狮城”新加坡，并已经开始在那儿置办房产。
“想让孩子出国读书，送到美国、英国觉得太远，就近看看，新加坡最合适。”林嘉祥在今年7月份突然有了这样的想法。
据新加坡《联合早报》报道，近日，新加坡私人银行业迎来了更多区域的富裕人士，其中，来自中国的新移民取得显著增长。
近几年，中国人海外购房的消息屡见报端，而继加拿大、澳大利亚和美国之后，新加坡也成为中国买家海外购房的热门之选。那么，中国人为何会选择在新加坡置业？这股投资热会给当地带来怎么的影响？
中国成最大买家
记者了解到，近几年来，中国投资者一直非常看好新加坡楼市。
来自新加坡官方的统计数据显示，2013年，新加坡新宅和二手房共成交了3.1万多套，其中外国人购买了30%，而中国买家则占据了其中的28%，购买了约3000套私宅，首次超过印尼，成为新加坡海外置业第一生力军。
全球房地产服务公司戴德梁行曾表示，中国内地买家早已成为新加坡住宅物业的最大外国买家群。
新加坡房地产经纪公司HSR的一位经纪人告诉记者，现在，每月有接近20位来自中国内地的客户，“今年第一季度内，有50多位中国客户决定购买房产。而且，大部分客户会买好几栋，有的用来自住，有的用来出租”。
来自上海的Eva Chen在新加坡工作了7年，她告诉记者，自己在新加坡有两套公寓，“因为那里的房价比中国稳定且上涨潜能巨大。“在市中心地段的二居室公寓，现在价格是10万元/平方米，已经是自己买房时的两倍价格。”
上述HSR经纪人也表示，除了普通客户，一些中国商人受此岛国严格的法制环境所吸引，因而喜欢投资新加坡，“他们认为将现金存放在新加坡比较安全”。
近日，中国房地产大亨童锦泉也在新加坡市场频频出手，截至目前，已持有新加坡10个房地产信托的股权，股票总市值超过了8亿元。加上不久前宣布计划上市的IREIT Global，届时童锦泉在新加坡房地产信托市场的持股总值将超过10亿元。
由于外资的不断涌入，新加坡当地的房产价格不断上涨。“目前，新加坡私人房产相比去年已经升值了6%以上，需求量也在不断上涨。”新加坡房地产商人李娜娜在接受《国际金融报》记者采访时指出。
伦敦仲量联行住宅发展及投资部首席董事Tim Wright也对《国际金融报》记者表示：“如今，来自亚洲地区、具有独到眼光且希望在海外置业的投资者，尤其是中国买家数量正迅速上升。”
“许多中国人也希望送孩子到新加坡留学。”林嘉祥告诉记者，现在很多家庭是妻子和孩子都留在新加坡，而丈夫则花上大部分时间在中国以及周边国家做生意。
“2009年至2011年间，在新加坡的投资曾达到高峰，近两年则是保持平稳增长。”据相关业内人士透露，上世纪90年代，就不断有中国人带孩子来新加坡读书，因为这边实行双语教育。中国人以前对在海外投资房地产的概念还是比较淡薄的，但是从2008年金融危机之后，中国的富人数量明显增多，大量外资便涌向了新加坡市场。
政策诱惑力大
那么，中国富商们乃至投资者们为何如此看好新加坡房地产市场？
《国际金融报》记者采访了多位投资者，其中一位王女士表示，国内赶超英美的高房价、遮天蔽日的雾霾、对孩子教育条件的考量，让他们开始选择移民国外。“以华人为主的新加坡，无论是语言、文化、还是生活环境，都让中国人感到亲近，加上各方面条件优良，自然成为中国人移民投资的好选择”。
“除了国际大都市背景、超低利率等优势外，新加坡政府近年欲‘进口人口’的政策也刺激了当地楼市。”李娜娜表示。据悉，新加坡国内人口欲增加至600万至650万左右。
记者从新加坡当地中介处了解到，大部分在新加坡购房的中国人目的并不是纯投机，很多富商都是因为子女留学或者移民才产生的购房需求。
“外国人在新加坡购买商品房没有任何特殊要求，购房者只要年满21周岁即可。对于来新加坡上大学的孩子们来说，非常便捷。”李娜娜认为。
与此同时，外国购房者也能够从新加坡的银行申请到房屋贷款。此前，外国购买者最高可以申请到房屋总额80%的银行贷款，尽管目前银行开始收紧这一比例，但外国购买者在新加坡购买第一套房，仍然可以申请到60%至70%的贷款；购买第二套房，可以申请到的贷款比例是40%至60%。具体贷款成数，要看购房者自身的情况，包括年龄、贷款年限等因素。
中投顾问房地产行业研究员殷旭飞对《国际金融报》记者表示，对于中国投资者而言，新加坡与中国地缘靠近，社会风俗习惯接近，“房地产投资、自住两相宜，且可以开拓其他投资领域并与新加坡企业展开合作等”。
当地房地产市场和一些金融机构也对中国投资者表示了欢迎之情。记者获悉，今年8月底，一些房地产商对于客户买房后如何在新加坡居住的实际问题给予了优惠政策——推出购房“送”创业准证，“一房一证”的销售方案。
在这样的背景下，一些来自中国的投资商也纷纷来新加坡竞标拿地。在当地分析师看来，中国投资商的举动表明了对新加坡市场的信心和未来发展潜能的看好。
新加坡当地媒体认为，中国新移民企业家除了把业务带来新加坡，并在东南亚市场发展，也扮演了桥梁的重要角色，为有兴趣进军中国的新加坡企业家牵线搭桥。
瑞士银行董事总经理颜锦堂也表示，来自中国的新移民企业家在新加坡立足后，不少决定在本地进一步发展业务，并利用新加坡作为跳板，进入庞大的东南亚区域市场。
殷旭飞认为，新加坡吸引中国企业家移民是为了拓展中国投资者投资的领域。“相比一般教育、度假或者单纯的海外移民，中国企业家这一阶层掌握有更多的资源和信息，吸引他们移民新加坡并不是单纯地为了让其投资新加坡房产，还可以投资其他领域，并带动新加坡国内企业家向外拓展，到中国或者东南亚其他地区进行投资。”殷旭飞说。
房价高涨隐忧
然而，外资大规模涌入给新加坡楼市带来的不仅仅是利好。
近几年，随着外资涌入，新加坡房价飙升至历史高位。自2011年至今，新加坡一部分地区的地价增速已经达到了房价的3倍，地价平均每年都会增长30%左右。投资不断、房价居高，关于新加坡的房地产泡沫论不断被议论。
“海外投资者们炒高了我们的房价。”新加坡当地居民李珍妮表示，不少当地人对于新加坡的房价也是“望而却步”。
“如今，当地房价越来越高，豪宅动辄十几万元每平方米，普通住宅的价格也直线上涨。”在新加坡生活了5年的陈诚感叹。
陈诚告诉记者，2009年，他刚到新加坡的时候，普通地区的房价是900新加坡元/平方英尺(约合人民币53611元/平方米)，如今，同样地区的房价已经飙升到2000多新加坡元/平方英尺(约人民币11万元/平方米)。
记者从当地中介了解到，去年推出的碧山共管公寓Sky Vue，如今价位在1700新加坡元/平方英尺左右(约合人民币101277元/平方米)。购买黄金地段100平方米的公寓，则需要将近7000万元人民币。
“由于房价不断迅速上涨，当地居民的购房预算却没有增加，为了迎合居民的购买能力，房子的户型便开始逐渐缩小。”陈诚告诉记者。
随着更多移民的涌入，市场对于新加坡房产价格依旧持乐观态度，但是许多新加坡人则为其加重的生活成本表示忧虑。根据Knight Frank地产经纪公司的排名，新加坡已成为亚洲房价第二高的城市，仅次于中国香港。
不仅如此，地价的飙升也给房地产开发商带来了一定负面效应。“地价的疯狂上涨让房地产商的开发成本上升，利润被不断压缩。很多开发商已经意识到这样的问题，他们期待政府能出台相应的政策让当地的楼市快速降温。”在新加坡从事房地产生意的蔡瑞生对记者坦言。
不过，在业内看来，“新加坡楼市出现泡沫化的可能性很低。”其中，政府方面的未雨绸缪，在一定程度上缓解了当地楼市过热的情况。
记者了解到，自2009年以来，新加坡政府先后出台了八轮降温措施，多管齐下对政府组屋、私宅以及工业房地产市场进行全面调控。
2013年6月28日，新加坡金管局宣布，申请房贷者的总债务偿还比例不应超过60%，并且这项条例是永久性的。也就是说，凡贷款购房者，金融机构在评估其个人房地产贷款申请时，必须将申请者的所有债务考虑在内，而贷款者每月的还款额，不得超过其收入的60%。同年8月，金管局又将购买公共房屋的贷款最长年限从30年降到25年。
在专家看来，新加坡虚高的房地产市场因为政府的降温措施暂时得到控制，“而且新加坡还存在特别的组屋制度，与香港相比，新加坡的楼价累计升幅并不高”。
增值潜能遭质疑
在投资者眼里，买房不管出于什么目的，都有一个共同的目标，就是要实现保值增值。因为当地政府对楼市的插手，一些投资商对新加坡房产的增值潜能提出了质疑。
受按揭收紧影响，“亚洲第二贵”的新加坡房价已经连续三个季度下滑，下滑时间为5年来最长。新加坡城市重建局(URA)公布的私人住宅指数显示，在第一季度下滑1.3%之后，新加坡私人住宅价格在第二季度下跌1.1%，至209.3点。
“预计今年新加坡房价将下跌8%。因为新加坡政府在去年6月推出新政策，增加税收、提高首付比例并针对个人按揭贷款金额设置上限等政策开始对房价产生影响。”有观点指出。
“从好的方面看，相较于全球其他国家，新加坡的房产降温政策较为成功。但是，从投资者角度看，这意味着新加坡未来房价将不断下滑，增值潜能减弱。所以，现在进入新加坡房地产市场是不明智的。”投资商张先生对记者直言。
巴克莱银行的分析师Tricia Song在一份报告中写到：“我们认为新加坡房屋市场发生修正的风险正在增加，并且在2014年至2015年更高的房屋贷款利率可能伴随着房屋供应量的大幅增加一同出现。”
根据巴克莱分析师们预测，新加坡房屋价格在2014年将下跌5%，而在2015年将可能继续下跌5%至15%。
据悉，新加坡政府还在2014年提高了私人及公共房屋的供应。新加坡城市重建局的数据显示，在未来5年，将有接近9.5万幢私营房屋进入市场，此外每年还将有2.5万幢至2.7万幢的公共房屋建成。
有专家预测，未来两年总房屋供应量将达到平均每年4万幢，到2015年将达到4.7万幢的高峰，远高于1.23万幢的历史年均水平。假设新加坡购房者每年对房屋的需求为1.55万幢，预期到2016年新加坡的私营房屋空置率将从现在的5.6%上升至9.9%。
历史经验表明，当房屋空置率达到8%时，房屋租赁和房屋价格将开始下降。
从目前的趋势来看，2014年新加坡房地产市场将会进入停滞时期。根据普华古柏与美国城市土地研究所的一项联合调查，新加坡已经跌出普华古柏2014年房地产市场排行榜的前五名。分析认为，左右房地产市场前景的因素很多，包括人口、利率、经济以及政府政策的变化等，不能武断地认为新加坡房地产市场风光不再，但是房价下跌的可能性较大。
“新加坡政府出台的一系列调控政策，无疑增加了包括中国在内的外国买家在新加坡的购房成本。”殷旭飞认为，调控措施的密集出台使房价上升的空间缩小，投资前景也被看淡。
教育投资是主流
在新加坡房地产市场开始走软，外界充满质疑时，投资者在新加坡投资的火热势头却似乎不减。
“虽然传闻不断，可是来新加坡买房投资的人并没有明显减少。”新加坡房地产经纪人李玉芝告诉记者，2014年上半年，她一个人已经接待了4000多名投资人。特别是执行共管公寓的地段，最受国外投资者的青睐。
在房地产独立经纪人Jeff看来，如今很多投资海外房地产的客户，不仅仅是为了买房而买房，更多的是一种长线投资，“比如，为教育作准备以及居住环境方面的高要求，或者是工作变动。无论是买家还是卖家，都趋向于多元化投资”。
Principal Tower住宅项目相关负责人则在接受《国际金融报》记者采访时指出，现在有很多来自中国的的父母都在投资国外的房地产。
“他们将孩子送到国外读书，为了确保孩子在读书的过程有一个安心的居所就必须要买房”。
上述负责人告诉记者，现在，这些家长的普遍做法是，在孩子出国前几年就提前在当地购置一套房产，将其租出去，享受租金回报、资产增值的收益。然后，等到孩子有出国需求时，就留给孩子享用。
该负责人还指出，“这种投资模式正是由中国父母所引领的，并带动了一股海外投资潮流。也因为这样的原因，这些亚洲投资者更加趋向于投资住宅楼。住宅楼宇变现的方式很多，你可以再卖、可以租赁等。”
其实，从李玉芝介绍的众多新加坡的购房者中，不难发现，有很大一部分是看重新加坡的教育环境选择移民投资。
中国投资者张爱华将女儿送到新加坡留学后，就在当地直接购买了一套公寓，虽然价格昂贵，但是她认为并不吃亏。“我们看中的是新加坡的教育资源和孩子未来发展前景，是对未来的投资”。
李玉芝指出，这样的投资理念与新加坡政治稳定，拥有非常完善的金融体系息息相关。“新加坡地少人多，土地是稀缺资源，所以未来的房价依旧会非常坚挺，这对于投资者的吸引力是巨大的”。
一位投资商告诉记者，新加坡的大众市场住宅仍然有许多发展空间，而且新加坡市场相对稳定，并有利于企业借助地域优势，开拓东南亚其他市场。
而且，记者从一些房地产开发商处了解到，过去几个月，发展商放下身段，尝试以各种方法吸引买家进场。譬如，远东机构为配合新加坡建国49周年，为旗下的房地产项目推出4.9%折扣。前些日子，星网电子付款公司(NETS)也举办幸运抽奖，只要利用万捷通卡刷卡，就有机会赢取一套Stratum公寓单位。
“在我看来，对于新加坡房价下跌10%至20%的预计，不过是只闻楼梯响，不见人下来。”林嘉祥对记者坦言，虽然有政策性因素存在，但是仅从新加坡住宅需求量一直居高不下来看，“无论什么时候入场，都是划算的。何况有很多的国外购房者都是为了孩子的教育投资”。
来源：国际金融报 作者：夏妍
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