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2021新加坡的最大楼盘鑫悦府（Normanton Park）开盘当天卖出632套，相当于新加坡一个普通小区的体量，也就是说一天售完一个楼盘。
仔细分析数据，发现了一个特别的现象，632套房子里有65套是被中介买走，占购买者总数的10%。
新加坡一共有3万名地产中介，全新加坡500万人，中介只占人口总数0.6%。如果简单按这个比例，600套里应该是3套被中介买走。
65：3，地产中介对于鑫悦府超乎寻常的兴趣比起大众，相差2000%，非常明显。
有人认为，地产中介因为职业的原因，比普通人喜欢投资买房，就算刨除掉这个因素，悬殊的数据仍然无法忽视。
尤其还有一点需要提及的是，地产中介作为自雇人士，无法动用CPF买房，需要全额付现金。所以，用现金买房投的票，也增加了这个选择的权重。
地产中介作为业界中人，对于房地产市场的热度和喜好，无论是接触开发商还是买家，都有一手的信息。鑫悦府的地产经纪买家群体里，既有自己买卖过近10套公寓的资深中介，也有第一次买公寓的年轻中介。
这个群体貌似无意识的集体行为，背后有什么逻辑？深度交流后，整理归纳出能投资鑫悦府的五大“财富密码”。
一、硬核性价比
普通人：看的是单价，
VS
地产经纪：看的是性价比
鑫悦府性价比高。
“在鑫悦府开盘前，我们预测每平方英尺的价格会在1900到2000新币之间，”SRI公司的Ken说，“根据我们的研究，靠近新加坡南部濒水区（Greater Southern Waterfront，简称GSW）的公寓，通常都在2000新币以上。”
（新加坡南部濒水区，计划将靠近市中心的区域重新规划。）
而实际上，鑫悦府开盘当天，发布的售价只有1700新币每平方英尺，敏锐的投资者就发现了价值洼地。Ken作了一下比较，现在新加坡中部偏北的万国（Buangkok）的一些项目都卖到了1700，大盛港区有一些也要1900了。同样是1700的单价，无论离乌节路和圣淘沙这些的市中区消费休闲区，还是国立大学和科技园这样的工作区域，对大多数人来说，鑫悦府的地理位置要好得多。
二、位置的潜力就是投资的空间
普通人：看的是位置，
VS
地产经纪：看的是潜力
从自住还是投资两个度来看鑫悦府的位置。
第一次买房的Randy是为了自住。“如果自己驾车出门，出门就是AYE，去到市区大约十几分钟，是很方便的。”
讨论及走到最近的地铁站需要12-13分钟，大家的意见不一。有人觉得有点远，但有人提到，开发商在建成后头两年会免费提供4辆接驳车，将住户送到纬壹（one north）和肯特岗（Kent Ridge）两个地铁站。
（从鑫悦府看向肯特岗和纬壹地铁站）
已经自己买卖过7间公寓的Ken买鑫悦府是为了投资，分享了自己的一次买房经历。
那一次他就买在了地铁边上，租出去很容易，但是转手卖掉时升值空间却不大。“愿意买地铁房的人很多，所以它的起售价就会很高，这就压缩了卖掉时的利润空间。”
“相反，如果你买一个现在别人不太看得到它潜力的房子，未来它变好了，你就会赚很多。鑫悦府就是这样的情况。”
做了几十年房产中介，Ken发现，大多数买家关注建好的部分，比较忽视尚未建成的那些。而没建好的那些，恰好是房产的潜力所在。
他说，这是一个“有价值上亿的长期关键驱动因素作为支持（backed up by billion dollar long-term key drivers）”的项目。
其中一个重要的“驱动因素”，就是我们之前文章里写过的科技。被科学园、纬壹科技城和新加坡国立大学环绕，有一大批像Shopee（SEA）、Grab、雷蛇这样的互联网IT公司和一些低调的生物高科技公司集群，它就是新加坡的科技重镇。
（雷蛇总部）
20多年来，累积已超过50亿新币，政府还在这片区域持续追加投资， “这片区域是不会‘死’的”——Ken说。
三、投资一定要有易量化的价格指标
普通人：看的是大小，
VS
地产经纪：看的是成交率
作为2021新加坡市面上最大的楼盘，很多人想到鑫悦府的第一反应就是：太大了。
光是听到1800多户这个数字，很多人就能脑补出打开窗户看邻居、跟左邻右舍抢游泳池的场景。
其实，在新加坡房产交易相当透明，每笔实际成交价格在网上都可以公开查到，成为该楼盘市价的重要参考标准。
一个小的楼盘，1年里可能只有1到2次交易，在楼市整体上涨的大环境下，却缺乏近期的交易，就只能参考一两年前的成交价格，卖房者难免吃亏。
而一个大型楼盘，1个月里的交易可能就有上10次，价格更新及时，在房市交投旺盛的时期，更容易体现出涨势。
Randy跟踪研究了新加坡几个超过1000户的超大型项目，都印证了这个规律。
另外，因为项目面积实在太大，所以实际建筑只占到了总面积的20%。也就是说有剩下80%的面积，可以用来建游泳池、凉亭等设施。比如游泳池，不仅有国际比赛中用的50米泳池，还有150米长的超大泳池。
（从平面图可见，鑫悦府内的高楼呈大V型排列）
几座高楼呈大开口V型排列，往外看根本看不到邻居，往内看两栋楼之间最近距离也有200米，比一般公寓的30-40米多了五倍。
四、海景不应是昙花一现的海市蜃楼
普通人：看的是现在的海景，
VS
地产经纪：看的是未来的海景
鑫悦府靠近西南部海岸，加上项目垫高了19米（相当于6层楼的高度），所以即使买相对低的楼层也能有很好的视野。
新加坡大多数海景项目，都是要跨过高速公路才能看到海景的。比如东海岸一带的海景公寓要跨过ECP，西海岸金文泰一带的海景公寓要跨过AYE。
（东海岸的公寓大都在ECP以北）
但是鑫悦府正好在AYE的前面，不用跨过高速公路，透过肯特岗就能看到海景。
（鑫悦府在AYE以南）
但是海景房这种热门卖点，常常陷入阶段性的误区。这两年看起来还是海景房，过两年后，海景房前面就树起了新的“海景房”，海景房就成了“内陆房”。
经验丰富的买家们连未来的变数都考虑在内。新加坡政府2019年的总蓝图（Master Plan）可见，未来鑫悦府和海岸线之间未来毫无障碍。
从北向南，第一个阻碍是肯特岗公园，按照政府建设一条“滨海绿色长廊”的规划，不可能建什么高层建筑。
再往南是巴西班让地区。这片地区目前的容积率只有1.4，也就是说楼高限制在5楼，目前无法阻挡海景。
（2019总蓝图。肉粉色为住宅用地。巴西班让地区的住宅用地容积率均为1.4。）
那政府之后是否会调高巴西班让的容积率呢？
Ken认为不太可能。因为巴西班让是政府在新加坡限制单位总数的9个区之一，而且政府还规定之后巴西班让新项目的平均单位面积要达到100平米以上，也就意味着不能再建1-2房的小户型。
限制单位总数和平均单位面积，就说明政府想要控制巴西班让的居民数量，因此容积率很难提高。
巴西班让再往南，就是海岸线了。
海景视野畅通无阻。
（图源：“新加坡鑫丰”公众号，kingsfordproperty）
五、全国一盘大棋
普通人：投资的是房子，
VS
地产经纪：投资的是未来
“李显龙总理2019年国庆讲话时，花了好几分钟讲到了南部濒水区。我认为未来的10到15年，总蓝图的最大关注点就在这里。“
现在巴西班让港有一条路Buona Vista Road，建到肯特岗公园就断了。但是从2019年的总蓝图可以看出，政府会把这条路建到科学园。鑫悦府也专门为那条路名留了一个进出口。
（总蓝图中规划修建的Buona Vista Road。）
这条路建成之后，从鑫悦府到南部濒水区，只有2-3分钟的车程。
“现在有些人会觉得它偏，但是这条路建好之后，就完全不一样了。换句话说，正是因为后来这片地区还有很多发展，政府现在才会花钱修路。”Ken历次房产投资都斩获颇丰，可能就是这样的大局观和前瞻性。
买不买房，什么时候买，永远是个问题
2020年新加坡房市火热，甚至到了政府出来试图降温的程度，是不是价格已经到了高位？现在进场，是不是已经错了最佳时机？
Ken的回答很简单，要想清楚这个问题，不要受到任何指标、数据的干扰，只看房产市场的供需关系。如果市场上的房子不多，需求又还在，那么价格就会涨。
2018年，开发商手里的房子太多，所以当时价格很低。两年的时间过去，现在已经是卖得七七八八。
如果未来政府不放出新的地，那么有限的地皮加上开发商项目售清，房市价格就会走高。
鑫悦府作为2021年新加坡房市第一大盘，也有风向标的作用。这篇深度访谈分析，希望包括购买的因素和不购买的因素，给大家带来一些参考信息。
（本文成稿感谢许多人士的支持，尤其鸣谢SRI房产经纪 Ken Low和Propnex房产经纪Randy Lai配合我们深度的提问，耐心地解释。）
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