2018年该买房吗？房价是涨是跌？

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去年私宅项目计提出售红火，不仅无助获益匪浅，发展赏也以这种方式囤地。集体出售活动也为协助屋主销售项目的相关房地产经纪公司带来可观的收入。2017年的新加坡房地产市场可谓是黄金遍地，一片红火。

在2017年，千万新元级别以上的大宗房地产交易销售额飙升至十年来的最高水平。2017年地产投资销售额达356.4亿新元，比2016年的226.6亿新元上升57.3％，这是自2007年房地产热潮创纪录的411亿新元以来最高的销售额度。

作为一名房地产人，我对2017年的新加坡市场深感欣慰，也为曾经合作过的客户赚到的笔笔财富而无比自豪。在新的一年里，让我吴洲为您从多角度全方位的解构这个不容忽视的房产投资旺地—新加坡。

Ø 综合指标

花园城市新加坡向来以干净、安全、和稳定而闻名。社会与经济的高度稳定，使得投资者们在新加坡的资产有极高的保障。作为亚洲最西方化的国家，高度的法制与健全的制度让投投资者在各个环节省时省力，轻松获益。2013年开始新加坡政府实行方式产降温政策，抑制房价过高增长。连续2年的房价下滑过后，市场已经来到低点，积压的需求与减少的供给可能意味着市场反弹的时候即将临近，目前正是出手狮城的好机会。居外研究数据表明，2016年仅第一季度中国买家对新加坡房产的问询量较前一季度翻倍，体现了极大的关注度。中国发展商2017年以新加坡首个突破10亿元的标价购得当地一项纯住宅项目，新加坡本地国浩房地产集团(GuocoLand Group)更是以历史新高（每平方尺1706.3元）的价格标获新加坡中心商务区的商业地段。

Ø 经济概况

新加坡拥有世界一流的港口和国际机场，具备现代化极高的基础设计与自由开放的经济体系。虽然面积不大，但新加坡凭借其优越的投资政策与环境，吸引众多外来人才与投资，有力地促进当地经济发展，位列亚洲四小龙之一。今日的新加坡，已经成为名副其实的世界金融和贸易中心。随着与美国与澳大利亚自由贸易协议的签订，未来新加坡将成为重要的亚洲贸易中转站。2015年新加坡国民生产总值较2014年增长2%，保持了09年后持续增长的态势，但随着全球经济形势日益严峻，涨幅较近年放缓。新加坡2017年全年失业率仅为2.2％，就业市场继续保持稳定。为对抗通缩压力与经济增长放缓，新加坡金融管理局（MAS）在2015年放宽货币政策，降低新元政策区间坡度。在此政策影响下，新加坡私人房贷利率从2015年初开始有所攀升，截至2017年底，与历史水平相比，目前水平仍处于低利率区间。

Ø 房市走势

相对于稳定攀升的经济总量与人均收入，新加坡私人公寓房价增长势头有些不同。如果以2001年为起始点，我们不难发现新加坡房价在2006年前增幅远低于GDP的增幅。2006与2007年房价开始大幅增长，却又受到2008年开始的全球经融危机影响再次沉寂，直到2009年之后房价恢复增长态势。随后，为了缩小新加坡房价增幅与收入增幅之间的差距与打击市场投机行为，新加坡政府从2013年开始出台众多房地产降温措施。特别是外国人附加印花税与总偿债率框架政策的推出，成功的影响了新加坡私人公寓市场，房价与成交量纷纷下跌。2005年至2015年的10年间，新加坡GDP涨幅高出私人公寓价格涨幅不少，从业者收入涨幅也要超过房价增幅。同2014年相比，2015年的房价更是在GDP与月收入继续增长的情况下呈现负增长，这也使得公寓房价累积增幅终于在2015年被月收入累积增幅赶超。2016年新加坡私人公寓房价依然下行，较2013年的峰值下跌9.4%。2017年，新加坡新私宅市场表现强劲，积极市场情绪也推动房地产行业更蓬勃的活动。一些私宅项目也开始起价，多个推出市场已有一阵子的私宅项目，最近正积极展开销售活动，销售价比原来推出时上涨超过5％。

从以上数据中我们不难分析出，新加坡近期的房价下跌主要是政府调控的有意为之，而非市场基本面走弱的迹象。受到规范制度与政府严格监督，与炒卖盛行、房价高得离谱、房产泡沫较大的港台、欧美房地产市比较，新加坡房地产市场表现平稳。因为房价走势与GDP与收入水平的关系十分合理，房产泡沫成分相对少了许多。相信在在新加坡金管局的调控与稳定的就业情况下，新加坡经济将会继续平稳发展。从房地产投资的角度来讲，更具竞争力的新币汇率，大量外籍就业人士带来的住房需求，与超低的贷款利率都将为投资者带来更大的盈利空间。

（S$B = 十亿新元）

Ø 投资优势

租金回报率较高，房价增长潜力巨大

最新数据显示新加坡私人公寓租金回报率在3%至5%之间，相比于北上广深高出许多。作为一个城邦国家，新加坡的经济发展离不开外来人才。新加坡政府2013年发布的人口白皮书预计到2030年新加坡人口将达到690万，其中250万左右将为外籍人口。按照目前的人口替换率，新加坡每年需要新增1.5至2.5万名新公民以及3万名新永久居民来了保证人口持续增长。另外，作为一个岛国，新加坡只能靠填海来进行土地扩张，可扩张性十分有限。稀缺的土地资源与不断增长的人口意保证了土地价值。在目前政府压制房价的情况下，新加坡房市上升空间巨大。

生态环境优异，城市高度现代化

在咨询机构美世（Mercer）最新出炉的全球宜居城市排名中，新加坡蝉联亚洲最宜居城市。对素来以自然环境与城市建设著称的新加坡来说，这个结果并不意外。常年清新的空气、水与食物的安全保证、大量的植被覆盖、完善的交通与公共设施，都让这里成为许多人安居乐业的首选地点。此外，新加坡城市建设中高度的现代化也是另一个吸引人的亮点。不同社会部门的服务联网化，智能居住社区等概念都让居民的生活更加便利便捷。

教育医疗设施全球领先

根据居外研究最新数据，2017年前半年咨询新加坡房产的中国买家中，超过三分之二的买家表示子女教育是他们的投资动机，他们的选择是明智的。世界经合组织2016年发布的国家教育系统排名中，新加坡名列全球第一。中西结合，全面又不失传统的教育方式正是许多家长希望他们的子女接受的理想教育模式。新加坡的医疗服务以高质量闻名于世。近年来政府更是大力发展医疗经济与医疗旅游，励志将新加坡打造成区域医疗中心。作为重要的是软性竞争力，教育与医疗的高质量证明了新加坡的发达程度与巨大吸引力，必将成为房市发展的助推器。

工程品质保证，配套设施齐全

新加坡私人开发项目均要经过严格的审批与监督，整个开发、建筑与审验过程长达数年，质量可以得到良好保证。绝大多数的公寓项目配套设施齐全，泳池、健身房、水疗、烧烤区、活动室等均为为公寓标配，这在许多国家并不常见。此外，新加坡的物业管理服务更是全球领先，无论新旧住宅，周到与智能化的服务可以让投资者真正做到无忧盈利。

贷款门槛低，额外税费少

根据最新的外籍人士购房政策，海外投资者在新加坡购房需缴纳18%的印花税。对外国买家而言，新加坡的贷款条件相对宽松，无门槛低利率，第一套住宅最高贷款额度80%。目前处于低水平的汇率也是吸引众多买家的一个有利因素。

Ø 2017年房地产业绩

2017年排名前15的新加坡房地产大额投资交易

Ø 展望2018

2017年初以来，政府调整卖方印花税，推动原本已有回暖迹象的房地产市场升温。新加坡政府公布数据显示私宅价格终结近四年的下跌，私宅销量也重新突破一万大关，集体出售市场一片红火，地价屡创新高也预示2018年后续的火热行情。且最受投资者关注的中央核心区（CCR）域其他核心区（OCR）房价均已呈现涨势。其中，土地价值最高的中央核心区房价已经连续上扬，触底反弹趋势明显。另一方面，新加坡房地产联合交易网公布的私人公寓二手房价格指数也表明二手房市场也已经连续数月上升，再次印证了新加坡私人公寓房市的反弹形势。

2018年市场普遍看好这个势头继续下去。摩根士丹利预计，本地私宅价格有望上涨8％，是各研究行中最乐观的。星展集团研究出的最保守预计也是房价上扬3％。

可以说，2018正是您将目光投向狮城房地产市场的最好时机。

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关于作者：吴洲

关于吴洲 ,任职于新加坡最大的国际性产业集团ERA担任高级营销总监，金牌房产经纪人（新加坡IEA房地产经纪协会2013/2014 年度金奖得主），他从业8年，秉承专业诚信，事无巨细的工匠精神从业理念，迄今为止，成交完的产业总市值以数亿新币计算，服务过数百位中高端客户投资新加坡产业，并获得客户满意好评，服务过的客户群体有新移民，企业家，艺人，教授学者和房地产开发商等，常年专业提供【新加坡任何公寓楼盘和商业地产以及地皮的买卖投资服务，买私宅无任何经纪费用】，如果您有任何新加坡产业需求，欢迎买家/卖家联系我们，常年买卖各类产业，我办事，您绝对放心。

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