文章转载来源：晤桥资管课堂:新加坡模式的城市资产管理
城市是个大资产包，政府是城市资产包的管理者。资产包可以赚钱，支持城市可持续发展，资产包也可能亏钱，最终让城市破产。
新加坡国土仅741平方公里，相当于海淀区加丰台区的面积，只有北京市总面积的5%，但却是世界上最富有的城市之一。新加坡城市财富的积累离不开“城市资产管理”体系的有效经营。新加坡模式的“城市资产管理”包括：
1）对城市最宝贵的资源－土地的价值最大化管理；
2）通过国有资产管理公司高效经营城市资产；
3）善用资本市场，让城市成为经济可持续发展的载体与财富创造的机器。
晤桥亚洲城市资产管理体系模型
1. 土地价值相对最大化管理
“珍惜每一寸土地”是新加坡政府的城市建设口号，即土地供应满足经济可持续发展的同时，实现有限土地资源最大价值。新加坡政府对每一个块土地都会进行价值管理，包括深度的市场研究分析。其中，商业用地价值规划往往提前10年以上时间，目的是为了保证充裕的时间让基础设施和公共配套到位，并培育土地价值生态链如产业及人口聚集，在商业土地价值达到相对最大化时，才将土地推向市场。
在寸土寸金的新加坡CBD有不少闲置空地用作临时公共绿化，这些其实都是政府的土地储备。政府时刻关注CBD写字楼供需平衡情况，当市场供不应求时才会推出新地，缓解市场供应的紧张，同时让每块新推出土地实现相对当时市场最高的出售价格。
对于购物中心用地的管理，政府会不断研究土地周边的人口量对新商业的消费支持，如果现有人口量只能支持一个购物中心，就绝不会推周边的第二块商业规划用地建新购物中心，否则两个购物中心都吃不饱。只有当第一个购物中心的消费承载趋于饱和时，政府才会推出边上的购物中心用地。这既是对市场负责，也能有利于土地价值相对最大化。
2. 通过国企资产管理公司高效经营城市资产
新加坡城市资产管理的另一特色是政府通过国有企业进行专业化、市场化资产管理，通过稳定的资产收益和税收来保证充裕的财政，进行基础设施和公共配套的再投入。
政府旗下的资产管理公司淡马锡控股和GIC通过几十年的积累，管理着巨额政府财政与外汇储备，收益水平一直领先国际同行，确保了稳定的政府财政。淡马锡控股同时是凯德置地、丰树、腾飞等国有上市地产企业的最大股东。这些国企通过市场化操作进行商业地产、物流地产及产业园区的开发、经营和资产管理，提高资产效率与价值的同时，也积极配合政府城市发展战略。
近期网红项目“星耀樟宜”就是新加坡城市资产管理的典型案例。新加坡财政部直属国有企业樟宜机场集团CAG为了缓解机场日益饱和的客运量，在2010年向城市规划局URA提交了方案，建议将第一航站楼的3.85万平方米的露天停车场改造成一个可以与第二、第三航站楼相通的公共空间，方案中包括了一个室内植物园和一个购物中心。
在充分研究了方案可行性后，规划局URA要求将购物中心面积控制在9万平方米内，以避免商业体量过大冲击周边区域商业。在URA的牵头下，土地管理局SLA、园林局Npark和旅游局STB等政府部门参与了项目的综合规划，之后CAG顺利完成了土地用途变性并补交了出让金。
CAG虽然有丰富的机场零售运营经验，考虑到自身缺乏大型购物中心的经营和资产管理能力，便邀请了淡马锡控股旗下的凯德置地一起成立合资公司，共同开发和管理项目。星耀樟宜开业后国际瞩目，并成为一个经典的城市资产管理案例。项目如果只是作为机场公共配套，政府的收益有限，甚至还要不停补贴，但是项目通过利用樟宜机场国际枢纽每年近7千万客流量，同时结合机场周边超过百万居民的消费，项目源源不断的租金收益不仅可以覆盖前期投入和后期经营费用，还可以产生额外收益提升资产的价值。凯德置地的商业资产管理能力有力保证了项目的投资回报收益和后期资产价值提升，实现了政府与国企的双赢操作。
纯政府或纯市场化操作都是无法打造出星耀樟宜这样世界瞩目的标志性项目
3. 善用资本市场
国有企业和国有资产经营效率低下是国际通病，而新加坡却通过善用资本市场破解了这个魔咒。除了将大量国有地产企业上市实现市场化管理，新加坡政府也积极推动REITs市场的发展，让凯德、丰树、腾飞等国企成为REITs市场的主力，为REITs市场的健康发展护航。经过20年发展，新加坡REITs市场成为全球资本进行亚太投资资产配置的重要组成部分。资本市场不折不扣的资产回报率要求倒逼企业进行精益求精的资产管理，加上国企本身较低的融资成本，以凯德为代表的新加坡国有地产企业逐渐成长为具有国际竞争力的跨国企业。
大批国有企业的壮大和各类国有资产盈利能力的提高，大大补充了政府财政收入，保证了各项大规模的城市建设资金。新加坡在过去十多年里城市建设日新月异。巨额的市政建设投入一方面不断提高城市效率，同时也让财富循环起来，间接推动了土地价值和各类资产价值的提升，城市财富不断累积。
新加坡作为城市资产管理的样板，提供给中国城市管理者值得借鉴的经验包括：
1）做好城市土地价值管理，不要过度透支城市土地资源，拔苗助长的土地政策只会造成大量与市场需求脱节的城市资产，甚至不良资产，给城市留下低效资产后遗症；
2）国企是大量存量资产的载体，需要充分重视资产管理。不少国内市级直属地产企业常常为当地政府土地政策和城市形象工程买单，经营效益往往无法得到保障。国企缺乏市场化运作，资产管理能力低下，最后不仅无法为政府提供财政支持，更会变成财政的负担，甚至带来银行坏账，反噬政府声誉与形象；
3）通过资本市场的外力驱动，可以有效反向优化政府和国企的资产战略，提高企业资产管理能力。
新加坡模式城市资产管理原则：按照市场规律管理土地价值，提高城市资产管理能力，通过市场化操作提高效益，实现城市的可持续发展和城市财富的累积。
敬请期待系列文章：
城市资产管理专题2: 星耀樟宜案例与新加坡模式PPP
城市资产管理专题3: 城市创新与城市资产管理
END
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