萝卜点评，万事通说房事！
提起新加坡的“鞋盒公寓”，绝对是一种超受欢迎的房产类型！因为作为“麻雀虽小，五脏俱全”的典型代表，深受广大投资者的欢迎~毕竟，跟普通的三房、四房公寓比起来，“鞋盒公寓”在价格上有着绝对的优势！
而且自去年10月新加坡市区重建局宣布了新措施以后，“鞋盒公寓”如今在新加坡也是物以稀为贵！下面萝卜先带大家看看新政策：
去年10月17日，新加坡市区重建局(URA)宣布了三个针对非有地私宅的新措施，分别如下：
1. 进一步限制中央区以外私宅项目的单位数量；
2. 调整私人户外空间的额外空间顶限；
3. 推出新的楼面红利计划。
▵截图来自联合早报
新加坡政府制定的措施，基本可以分为两大类别，一种是‘未雨绸缪’，一种是‘有的放矢’。
URA的三项新措施，明显是瞄准了靶子射箭。
第一项措施，针对非中央区的‘鞋盒公寓’。
第二项措施，针对目前市场上泛滥的‘大阳台’，‘空调槽’等现象。
第三项措施，针对私宅项目的室内公众设施设计。
第一项措施的适用范围，覆盖非中央区的所有私宅项目。
措施规定，新楼盘项目的单位平均面积，从目前的至少70平米，增加到至少85平米。
这项措施对新加坡房产市场的影响将非常深远。
非中央区的鞋盒公寓这一块市场，将会产生很大的改变。
谈到具体怎么个影响法之前，咱们先来个历史回顾，看看新加坡鞋盒公寓市场的前世今生。
所谓鞋盒(Shoebox) ，当然不是上图这个鞋盒。
市场上比较普遍的定义是：总面积在500平方尺以下的一室一厅户型。
下图这样的小公寓，就是个典型的鞋盒。
鞋盒公寓的概念在全世界遍地开花，大家早就见怪不怪了，但是在新加坡，鞋盒公寓大量出现的时间还真挺晚。
我们来看一张有意思的图。
下图记录了新加坡建国以来，市场上发售的所有鞋盒公寓项目。
红色标记的，是1965年建国以来到2008年所有发售的鞋盒公寓。
数目并不多，并且集中在中央区。
蓝色标记的，是2008年以后发售的鞋盒公寓。
可以看到，数目惊人，全岛遍地开花了。
下面的一张鞋盒公寓交易历史数据，可以更直观的理解2008-2018这十年间，鞋盒公寓在新加坡私宅市场的爆炸性增长。
红色长柱，代表大众私宅市场的鞋盒成交量。
紫色长柱，代表中央区的鞋盒成交量。
交易量本身就相当的有意思。明显分成三个阶段。
第一阶段：2008年之前。
——安静低调的小众市场。
长期以来，新加坡的主流公寓市场始终是三室一厅。120平面积是标配。
鞋盒公寓的数量稀少，而且主要扎堆在中央区（CCR），乌节路，多美歌，River Valley这些核心地区，属于安静低调的小众市场。
鞋盒公寓的月成交量，在两位数长期徘徊。
第二阶段：2008年-2012年 。
——高歌猛进的市场大热门。
时间推进到了08,09年，几个胆子大的发展商开始把鞋盒户型带进大众公寓市场，并且广受欢迎。
这个特殊的类型开始大量出现在新加坡的大众视野里。
从09年到13年，新加坡的房市经历了一波猛涨。也就是这段时间，鞋盒公寓大热，价格和销售量齐升，跃升成市场大热门。
鞋盒公寓的销量在2012年到达顶峰。
也是从这年起，中央以外地区（OCR）的鞋盒销售量超越了中央区（CCR）和中央边缘区（RCR），成为了鞋盒公寓的主要供应来源。
第三阶段：2013-2018年。
——平稳销售的户型类别。
2012年底，市区重建局（URA）给火热的鞋盒市场踩了脚刹车。
措施限制中央区以外的非有地私宅发展项目的单位数量顶限，规定平均单位面积不得少过70平米，以确保鞋盒公寓不会占据居民住房的大多数。
听起来很眼熟？没错，这就是单位数量顶限1.0版本。
去年10月17日的新措施属于2.0升级版。
2012年的新闻报道，揭示了1.0版政策出台的背景。
下面这个报道属于八卦版本。
限制私宅项目单位的最小平均面积，这项措施直接限制了鞋盒公寓的供应量，相当的有用。
拉回去看销量数据，相比于第二阶段的节节攀升，到了第三阶段，鞋盒的月销量长期保持在一个相对稳定的区间。
好了，现在时间线拉到了2019年。
鞋盒公寓即将进入第四阶段。
非中央区私宅项目，单位最小平均面积从70平米跳到85平米，对于鞋盒公寓会怎么个影响法，咱们举些简单粗暴的例子说明吧。
大家都知道，越是面积小的单位，销售尺价越高。
鞋盒公寓的销售尺价，比起大户型单位的尺价，平均要高20%-30%。
发展商当然喜欢鞋盒了。
有趣的是，买家也喜欢鞋盒。
虽然尺价高，但是它总价低啊！
可谓是：一个愿打，一个愿挨。
市区重建局原本的1.0版规定，单位平均面积至少70平米。也就是说，楼盘内较小的和较大的两套单位，面积加起来得140平米。
发展商琢磨了一下，好办。
70平米，正好是个两卧的标准面积嘛！市场上最畅销的就是两卧了！
一半的户型，设计成70平两卧，搞定。
剩下的一半，小户型直接设计成鞋盒，45平米！大户型至少要95平米，正好设计个三居室。三卧在市场上也好卖。
于是， 楼盘户型分布出炉了。25%鞋盒，50%两居室，25%三卧。
鞋盒占楼盘总户型分布的25%。
现在的2.0版本，规定单位平均面积至少要85平米。
这下不好办了。
首先，85平米，现在是三居室的标准面积。
如果小户型还是设计成鞋盒，45平米。另一个大户型单位平均要达到125平米的面积，妥妥地四居室了。
25%鞋盒，50%三居室，25%四卧，这种户型分布绝对会砸手里啊！
卖不出去，砸在手里的还都是大户型，够发展商喝一壶的。
所以目前这种讨巧的户型分布行不通了。
一种办法是鞋盒比例不变，其他户型面积加大，功能增强。
比如说，推出110平米的大三卧+书房，跃层复式，两倍挑高空间，底楼大院子这些非典型户型，吸引买家的兴趣。
但这样会有个问题，就是总价上升，挑战市场买家的荷包深度。
另一种办法，是减少鞋盒的比例。
比如说，每10个单位里面，一个45平米的鞋盒，两个65平米的两卧，2个80平米的两卧+书房，两个85平米的标准三卧，两个110平米的大三卧，一个125平米的四卧。
这个方案比较稳妥，也是政府想要看到的。
当然，还有其他的办法。比如说……推出一个400平米的顶层豪宅（Penthouse）。
一个顶层Penthouse,可以搭配八个鞋盒。
以上都是非常简单粗暴的例子，只是供理解用，并非实际市场情况。
我们来看看目前的市场上，超过1000户的大型私宅楼盘的户型比例。
Kingsford waterbay
总单位1165个，鞋盒单位234个，占总户型的20%左右。
Affinity at Serangoon
总单位1052个，鞋盒单位186个，占总户型的17%左右。
Florence residences
总单位1410个，鞋盒单位216个, 占总户型的15%左右。
目前的户型分布，鞋盒大都在总单位数的15%-25%这个区间。
等到第一批受新条例影响的私宅项目开盘，就是发展商各显神通的时候了。到那个时候，我们应该会看到新项目的户型分布有较大的改变。
非市区私宅项目的鞋盒户型大幅度减少，会是大概率事件。
这个时间点，早的话在今年底，晚一些会是明年初。
对于潜在的买家，在谈到政策影响之前，首先要问自己购买鞋盒的目的是什么。
如果是单身人士或者小家庭买来自住。
这些政策改变，对自住群体又有什么影响呢。
即使以后非市区楼盘的鞋盒户型比率减少，但整个新加坡开盘的项目并不少，鞋盒的绝对数量也不少。
现有政策下，指望房价大涨大跌都是不现实的。
找地点方便的，价钱合适的，自己喜欢的，就可以买了。
比起省下的房租，都划算。
如果买来投资。
一定要注意到明确的政策信号：不鼓励在非市区地点投资鞋盒。
新加坡房市受政策的影响还是很大的。
除了政策影响以外，地点，回报率，周边环境，时机，这些都是投资鞋盒公寓的重要因素。但萝卜希望不是因为，‘这个项目的鞋盒价钱最便宜’。
附录：
2018年第四季度月租金中位数 (鞋盒单位)
（2018 Q4 Medium Rents）
最近12个月租金回报率最高的非有地私宅项目前十名
彭威
新加坡万事通房产专栏作者
彭威：毕业于南洋理工，后职任高级数据分析工程师多年，现任新加坡最大房产中介公司之一的Huttons的市场部董事近十载（CEA 注册号：R042525J）
初到坡，瘦高，好友称萝卜，岁月蹉跎，如今高而发福，好友依然称萝卜，萝卜点评，由此而来，萝卜点评，万事通说房事~
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