万事通说
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萝卜点评，新加坡说房事。
今天我来说一说，在新加坡置业，需要避免的雷区。
地契太老的公寓不要买
第一点，地契太老的公寓不要买。 国内谈起老公寓，指的都是建成时间老。新加坡这边的情况有些差异，老不老，看的是地契。
大家都知道，新加坡的公寓分永久和非永久地契。通过政府售地计划(GLS)卖出的公寓地皮一律都是99年地契，所以，目前市场上绝大多数是99年地契公寓。
这个99年地契的年限，从地皮卖出去的那一年就算起了。
如果发展商拿到地就开始盖房子，正常情况下，三到四年房子盖好，建成年份和地契年份就会差个三到四年。也有财大气粗的发展商拿到地以后，在手里屯个四五年才开盘。再花个四五年建好。
建成时间和地契时间会差八到十年左右。下图某盘的例子，就是2008年拿地，2018年建成。
数据来自squarefoot
大家在买房前可以多留意一下，查一查地契年份。对于刚建好的新公寓来说，折损的地皮价值在房价上体现得并不明显。
大家都喜欢新公寓，会有很多的转手成交，遇到上升周期，房价还会上涨。但过了二三十年以后，屋主会突然发现：房子很难卖出去了。
为什么呢？我们先来看一个新闻。 
99年地契的私宅地皮，在地契年限到期以后，如果没有发展商出价购买地皮、重新发展的话——就会走向新闻里的结局，价值归零，收归国有。
这时候后悔也晚了。
对于本地买家来说，地契年份还决定了他们能不能使用公积金购房。
公积金局最新规定，少过20年地契的私宅房产，不可以使用公积金支付房款。
买家的年龄和剩余地契的年份加起来，必须超过95年，才可以不受限制地使用公积金支付房款。
什么意思呢？我们举个例子。
40岁的王先生，看中了一间还剩60年地契的老公寓。
40+60=100，超过了公积金局规定的95年。王先生使用公积金买房不受限制。 
25岁的小张，同样看中了这间还剩60年地契的老公寓。
25+60=85， 少过公积金局规定的95年。 
小张可以使用公积金买房，但用公积金还贷的额度会受到限制。 所以，对于25岁的小张来说，可能就会放弃购买这间60年地契的老公寓了。规模太小的公寓不要买
第二点，规模太小的公寓不要买。
新加坡房产市场上的公寓，有两个不同的英文词语，描述两种不同类型的公寓。Condominium，缩写Condo，指的是比较大规模的公寓楼盘。
图片仅供参考
Apartment，是比较小规模的公寓楼盘。
图片仅供参考
市区重建局（URA）对Condominium有严格的定义，要求楼盘面积至少达到4000平米， 至少80%的土地面积用于公寓设施。
Apartment，则不需要达到4000平米面积要求和设施要求。
萝卜这里提醒的，是面积特别小的Apartment，可能只有1000平米面积，整个楼盘十几二十户的那种小型公寓。
这种小型公寓在东海岸地带特别多，其实很多的户型设计和地点都很优越，房子盖得很漂亮，还是永久地契。
图片仅供参考
为什么建议不要买这种小公寓呢。
第一，因为没有成交价位参考，转手困难。
楼盘单位数目太少，可能一两年只有一笔转手成交的记录，起不到市场参考的作用，在房产市场周期变动的时候，买卖双方定价和出价都比较困难。很多买家在同一个区域搜寻房产时，大型楼盘里同时会有十几间、几十间符合条件的房子，买家选择的余地比较大。小型公寓楼盘只有一间挂出来。
买家时间有限的话，会选择直接略过小型楼盘，去看比较大的盘。
第二，集体出售难度大。发展商对好地段的地皮永远是感兴趣的。集体出售（Enbloc）是老公寓的一个非常好的出路。但想要成功的集体出售，有个先决条件在屋主这边。
楼盘所有的户主，签字同意集体出售的比率达到80%以上，才可以启动集体出售。对于只有十几二十户的小型楼盘来说，只要里面有那么一两家坚持反对集体出售的户主，这个楼盘想要集体出售就很困难了。 判断学区房
第三点，楼盘是学区房，但楼盘里的你家不是学区房。
新加坡的学区房的定义是学校一公里。所谓‘一公里’的范围，是严格的直线距离。以学校地点为圆心，在周围圈出来一个一公里的圆形。
看下图的例子，红色标识出来的区域是一公里，蓝色是一公里到两公里。
注意学区按照住宅楼划分，而不是以楼盘划分。 所以经常会出现同一个楼盘里，部分单元楼在一公里内，部分单元楼在一公里外。
楼盘是学区房吗？是啊。
楼盘里的所有单位都是学区房吗？这可不一定。
特别是和学校隔着几百米距离，拥有十几栋单位楼，上千个公寓单位的那种大型楼盘。
选好了单位，下定以前，一定要查自己家的单元楼。这样入学报名的时候才不会出现‘隔壁单元一公里，我家正好一公里外’的局面。
具体查询可以下载政府软件OneMap，信息罗列的很齐全。想要更省事省心，来找萝卜吧，不跟买家收费，带你避开大坑。 打完广告，咱们继续看下面一条。 留意前后的大草地
第四点，前后通透无遮挡，窗下一片大草地……当心了。
新加坡是一个变化迅速的国家，发展速度很快。
新加坡又是个地皮很珍贵的国家，大好地段的地皮空着长草，是不大可能的。如果实地看房的时候，看到前后通透，窗下大草地，四面无遮挡的环境，先别急着高兴，查一下政府对周围空地的规划吧。
新加坡的规划发展信息非常的透明，通常会提前五年规划好了，按部就班地开始修建。最新的Master Plan 2019，大家可以去市区重建局的官网查询。
如果住宅周围的大草地预留着修公园啊，学校啊，居民设施啊，恭喜了。如果周围的大草地标明了橙色，代表住宅用途，那就要小心了。
一个没留意，几年后高楼平地起，无遮挡变成全遮挡。圣淘沙岛的公寓不要投资
第五点，圣淘沙岛里的公寓，投资目的不要买。
圣淘沙岛是新加坡本地的旅游胜地，也是新加坡唯一一处外国人可以拥有别墅的区域。如果喜欢热带海风，喜欢周末出海，买圣淘沙岛的房产自住完全没有问题。
但如果如果以投资为主要目的，还是别买岛里的了。 新加坡政府规定，圣淘沙岛的私宅，外国人购买后仅供自住，不能出租。 
如果喜欢滨海生活，又想要兼顾投资和自住需求的话，可以去新加坡主岛靠海的吉宝湾和滨海湾一带，有很多合适的房产。
今天的文章分享到这里，我们下期萝卜点评见。
新加坡万事通房产专栏作者彭威 – 您的新加坡房产小管家
我来自美丽的江苏。1996年来坡后先就读于南洋理工，后加入美光担任制程工程师，从事芯片工序研发生产多年（早知道贸易战，当初就加入华为了！）。
2009年转行房产中介的行业，一是因为兴趣使然；二是时间灵活；三是有骨气不给美国科技公司打工（啪啪瞎说打脸）。 现任新加坡最大房产中介公司之一的Huttons的市场部董事近十载（CEA 注册号：R042525J）。 在新加坡做中介，我最开心的时刻是为客户找到合意的房子。在此疫情的艰难时刻，希望祖国可以度过难关。对于富裕起来的国人，在新加坡有第二家园有利无弊，代表新加坡欢迎您！🏽 国内客户常见问题如：
1）买房从哪里着手；2）国内的资金如何来新加坡；3）选择标准的设立和流程等等
我都会为您一一解答。初到新加坡，生活上的各种小问题，我也会尽力协助。 希望我的客户多，朋友更多！
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