近日，香港传来大消息。
10月16日香港特首林郑月娥发表新的施政报告，报告指出，未来要保证每一个香港人和他的家人有房住，让大家买得起供得起楼。
据悉，港府将会陆续推出短、中期支援措施，包括大幅增加过渡性房屋项目，放宽首次置业人士按揭计划楼价上限——首次置业人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限由目前的400万港元提升至800万港元，即一套800万的房子，首付只需要付80万就能上车。
以目前香港按揭利息贷款计算，还款期限30年，每月按揭还款28355港元。
而可申请最高八成按揭贷款的楼价上限则会由600万元提升至1000万元；后者可以包括自用楼换楼按揭。
一
幸福来的太突然，令人疑惑不解。毕竟当年八万五计划夭折的现实还摆在那。
1997年，正是香港楼价疯狂飙升之时，民众要求平抑楼价。
当时特首董建华一上任，就制出了“八万五”大计，为特区政府订下三个目标：每年兴建的公营和私营房屋单位不少于八万五千个；在十年内，全港七成的家庭可以自置居所；以及把轮候租住公屋的平均时间缩短至三年。
为此，港府开始不断加大土地供给。
但知易行难，这等于要从四大家族的嘴里抢肉。
四大家族多靠地产起家，手里大肆囤地，八万五计划就是要打破财阀的垄断，引起了后者的强烈不满。
祸不单行，此时又恰逢亚洲金融风暴，香港楼市凄风惨雨，楼价下挫二至三成。
房价大跌之后，购房人将将房子抵给银行，还净欠银行很多钱。
结果，八万五计划在一片骂声中寿终正寝。
二
为此，后继者充分吸取了教训，无人再提廉价房建设。
不仅如此，就连正常的商品房土地供应也逐年压缩。目前全香港每年新上市商品房大概只有2万套，最低是在2007年，全港只有8000套新房供应。
8000套供应是个什么概念？这个数据放在同等人口规模的内地城市重庆，也就是两周的成交量。
而香港大约有本地居民750万人口，对应家庭大概为200万个。因此，这两万套新房供应，住房的供需比约为1%，本地居民都完全满足不了，这就造成了供需比例严重不平衡。
更何况香港地少人多，只要金融环境稳定，香港楼市很有可能上涨。
从2003年到2018年是香港15年的大牛市，房价平均上涨了5倍以上，部分地区房价上涨了10倍。
三
更可怕的是，2018年中美贸易摩擦加剧，美联储不断降息，而香港和美国经济挂钩，资本外流，所以造成经济下行，房价大跌。
高房价对于港人也许不是最可怕的，高房价之后，很多人把自己全家的财富全放进去。放进去以后，就不能指望房子跌，因为房价一跌，原来的资产就可能因此变成负资产，97年亚洲金融危机时的教训重现。
这种现实就让港府急得火烧眉毛，决定放出大招，除了一成首付购房，还有以下措施。
一，大幅增加过渡性房屋项目，在未来三年合共提供10000个单位，以疏解居住环境恶劣和长时间轮候公屋家庭的压力，政府为此预留资金费增加至50亿港元。
二，为非公屋、非综援的低收入住户，包括轮候公屋人士，提供生活津贴，将于下个年度先后发放两次。
三，研究重建香港房委会旗下的工厂大厦作为公营房屋，增加出租公屋的供应。
四，目前39个“租者置其屋计划”屋邨中，约有42000个未售出单位，平均定价约为评估市值的二折，为进一步满足公屋租户的置业要求，加快出售这些单位。
五，2019年将继续出售合共约8600个居屋和“绿置居”单位，预计2020年可高达约12000个。
六，今年继续推出3000个“白表居屋（既无私人楼宇，又不满足公屋申请者的人士）第二市场计划”，以满足更多白表人士的置业需求。
七，将在2020年第一季出售安达臣道一幅私人住宅用地，落地第二个“首置”（首次购房）先导项目，用卖地条款规定发展商除兴建私人住宅单位外，须兴建约1000个“首置”单位，并以低于市价卖给合资格人士。
四
不难发现，香港在放宽购房条件、增加土地供应、保证低收入人群做了很多工作。
但也带了了一些质疑。这在推动全民购房的同时，也是在推动房价的增长，加剧居民生活压力、甚至导致银行风险。
对此，解局君认为不用忧虑。
中国老太太和美国老太太的故事众人皆知，同样为房子付出了一生，但是美国老人却住了一辈子新房，而中国老人到死也没有住过。
好的政策就是应该让人们尽早住上好房子、过上好日子，而不是非要人们奋斗一辈子而毫无收获。
试问没有金融福利，有几个人买得起房？
工薪阶层？刚毕业的大学生？别说掏光6个钱包、就是掏光8个钱包恐也无济于事。
而一成首付购房，不过是允许人们提前把未来20年、30年的收入放到今天来消费罢了。
随着货币持续贬值，晚买不如早买。
对于金融风险，有人说说首付比例这么低，如果房价下跌，出现大规模坏账怎么办。
解局君认为，现在全球经济萎靡不振，香港游行，大陆客减少，放开住房政策就是为了平息矛盾，刺激楼市和经济。
事实上银行很精明，房贷会做压力测试，而不是任性放贷。
银行看到了城市住宅是优质资产，愿意给人们更多贷款，只不过之前政策不允许。
而且，降低首付买房，说明人们有住房需求。
这个房子就值这个价格，就是不需要一分钱首付，它的价格该涨也会涨。
金融政策越宽松，房屋价格越高，房屋的供应量也就越大，人们能够获得房子的机会就越多。反之，取消按揭，就没人买房了，房价更低。
显然，不单纯是这个逻辑。
五
此外，港府还强调，住房问题要多管齐下。
1，可能具有发展潜力，但未纳入新发展区或其他发展项目，大部分属私人拥有的新界棕地，估计约450公顷。
截至目前，政府已知会收回的私人土地约700公顷，预计其中400多公顷会在未来五年间收回，远多于过去五年收回的20公顷。
3，填海造地。包括中部水域填海发展交椅洲人工岛和其他维港以外近岸填海的选项。在“明日大屿愿景”计划下的中部水域填海，可创造大片新增土地，是一个中长期增加土地的重要措施。
这意味着港府又要和四大家族开战了。
香港四大家族为首的私人财团，不停在囤地，但是却不盖房子，这就是一个巨大的矛盾。
根据美林报告，截至2019年6月末，香港四大开发商恒基兆业、新鸿基、新世界和长实地产共计持有农地面积约955万平方米。其中，恒基兆业持有426万平方米，新鸿基持有288万平方米，新世界持有157万平方米，长实地产持有84万平方米。
香港的居住难问题日趋严重。公屋申请平均轮候时间已升至5.4年，有10万人住在“棺材房”和“劏房”，港府也是压力山大。
随着李嘉诚将资产撤出大陆、转移欧洲，就连上面也坐不住了。
前不久，港府出台了《收回土地条列》的法案，用意不言自明。
9月12日，人民日报发文《解决住房问题，香港不能再等了！》，支持港府决定。
要知道，今天上面对香港的职权和影响可不是1997年刚回归时候了。
所以，四大家族纷纷主动捐地或表态。
9月底，四代家族之一的新世界集团总经理郑志刚表示，无偿捐出27万平方米土地用于兴建公共房屋，希望纾缓香港社会房屋短缺问题。
随后，“四大家族”中的另外一家，新鸿基的郭家代表人物郭炳也表示：支持港府的决定，收回农地以加快兴建公营房屋。
同样位列香港四大地产商的恒基地产发言人表示，该公司会乐意配合港府收地。
而李嘉诚家族虽然一直没有表态也没有捐地，只是说会认真考虑。但是在10月4日正式发声，李嘉诚基金会决定拿出10个亿来扶持香港中小型企业，以此缓解社会压力，也算了捐了。
综合这些要素来看，未来几年香港的住宅供应将会比以往大大增加，房地产市场的供需失衡问题有望得到缓解。
可以看到的是，未来几年香港的房价应该会步入下行区间，民众的居住问题有望得到极大的改善。
这一切，值得我们期待！