研报 | 吉宝数据中心投资信托 – 投资组合保持稳定

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新加坡 | 房地产 (房产投资信托) |2018年三季度汇报

  • 2018年三季度的营收比预期高了5.3%,这是由于周期性带来的租金上涨所致的。

  • 2018年三季度的DPU比预期低了4.1%,这是由于为KDC SGP3 和KDC SGP5预留资本支出拨备金所致。

  • 2018年三季度的营收和DPU分别达到79%和73%,与2018财年的预期一致。

  • 维持增持评级;目标价不变,仍为新元1.45

总括

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来源:公司,辉立证券研究

积极方面

  • 运营稳定。投资组合入住率的环比从92.0%微升至93.1%,这主要是由于KDC SGP 5 和KDC DUB 1 的入住率有所提高。投资组合加权平均租赁期 (WALE) 为8.5年,这在新加坡工业房产投资信托中是最长的。

  • 由于2020年之前的续约风险有限,以及海外资源分配的对冲,致使现金流稳定并且可预测。在2018年剩余的时间内,仅有0.1% 的租赁区域需要续租;而在2019和2020年,只有不到5%的租赁空间面临风险。海外资源分配已对冲到2020上半年。

  • 低总杠杆率为32.0%,在2018年底不会出现融资风险。我们估计,债务上限为2.7亿新元(目标杠杆率为40%),可用于将现有的20亿新元的资产管理规模增长13.5%。下一次再融资将在2019年,以新元计价的借款占总债务的19%。86%的债务已按固定利率进行套期保值。

消极方面

  • 可供分配给单位持有人的现金,因要预留资本支出拨备金而被减少。资本支出拨备金是作为KDC SGP 3 和KDC SGP 5 租金收入的一个百分比被预留的。从年初至今的资本支出拨备金累计已达到200万新元。目前,这两处房产都没有近期的资本支出承诺。

前景

前景乐观。数据中心的需求依然强劲。经理的需求增加,尤其是来自云服务提供商的需求。这些客户的需求往往更大,需要更多的空间和更大的权利。经理表示,新加坡供应过剩的情况只适用于规模较小的精品运营商;像KDCREIT 这样的规模较大的公司正经历着健康的入住率。

 

2018年,资产管理规模的目标为20亿新元,已经实现了。经理没有为2019年设定资产管理规模的目标,但打算保持收购的步伐。

维持增持评级;目标价不变,仍为新元1.45

 

虽然数据中心的长期需求驱动因素仍保持不变,但下行风险来自丰厚的估值,即2018财年末的资产净值比为1.36倍。

相对估值

 

与澳洲证券交易所(ASX)上市的同业,亚太数据中心相比,KDCREIT 交易的资产净值比的倍数更高。KDCREIT 的收益率也较低。

数据中心投资信托的相关数据 (按市值编制)

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来源:彭博 (2018年10月16日更新),辉立证券研究

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信息数据来源:东方财富网、同花顺、新浪财经、腾讯证券、华尔街见闻、辉立证券、彭博

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