独家分析：新公寓vs二手公寓？哪个才是投资正确选择？

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2017年的新加坡楼市由熊转牛，2018的房地产市场继续火爆，对于善于投资而又眼光锐利的人士而言，现在核心问题已经不是买与不买公寓，而是买哪里、买新公寓还是二手公寓的问题。

值此良机，吴洲特此为您进行以下分析以供参考。

《周易·系辞上》有云：“仁者见之谓之仁，智者见之谓之智。”

买房亦是如此，仁者见仁，智者见智。

买新公寓还是二手公寓，不同的人从不同的立场或角度有着不同的看法。

大数据时代，一切以数据说话：

从URA的统计图上不难看出，2017年第一季度以前（2016年第三季度除外），新加坡基本上是新公寓销量大于二手公寓，但自从集体出售（En Bloc）大潮掀起之后，2017年第二、三、四个季度明显二手公寓销量大于新公寓。

长期数据说明，新加坡市场对新公寓和二手公寓的需求基本持平。

从另外一个角度看，新公寓和二手公寓也算是平分秋色，各有千秋。

新公寓特点

新公寓具有如下特点：

1.全新单位

在新加坡，凡是讲求风水，如果购买新房，意味您成为这个房屋的第一个主人，无需考虑上一任屋主的生活习惯，风水状态，以及负债情况。

此外，新屋内的每一个细节，无论是内饰还是电器设备都处于最佳的起始运作状态。

新公寓都是由开发商负责精装修，鉴于新加坡优质的社会信用体系，实际入住的公寓与在购买时参观的样板间都是1：1的比例做出来的，对于购买新房的购房者而言，无需在装修上进行再投资，省时省力。

当新房交房时，开发商会粉刷好墙壁，装饰好卫生间（包括坐便器，卫浴，柜子等），厨柜，炉灶，油烟机，冰箱，洗衣机等，买家只需根据个人喜好额外购买一些家私即可拎包入住。

维护成本方面，公寓越旧，维护成本往往越高。

无论公寓单位或者公共区域内都是如此。

在您自己的单位内，旧的二手公寓更可能出现诸如堵塞管道，泛黄的墙壁，潮湿的天花板（通常来自空调管道泄漏）或失效的热水器等问题。

新推出的公寓有这样的问题较少。

2.设计理念时尚

新公寓一般秉承最时尚的国际房屋设计理念，在房型设计上采用最优的客厅和卧室面积比例搭配。

此外，新加坡人高度重视环保和绿色覆盖，新建公寓在设计时都会采用最新的建设标准，不论是在安全、防火，还是在时尚、采光、环保方面，设计师与建筑公司都会与时俱进，采用与世界同步的绿色设计，让新房设计更加新潮、更加环保、更加有吸引力，新加坡建屋局（BCA）经常颁发的绿色建筑标志奖(Green Mark Award)、环保与优雅建筑商奖(Green and Gracious Builder Award)给这些新型设计公寓。

在建设材料方面，随着科技发展，新建房屋也采用了更好的隔热性能、防火性能和隔音性能设计，这些是老旧房屋不可企及的。

3.DLP体系

DLP全称defects liability period，翻译成中文就是缺陷责任期。

新加坡法律基本跟随英国法律体系，在新加坡，施工合同通常为雇主提供一些权力，在有限的时间内，在实际完成工程已经通过认证以纠正工程中的任何缺陷后，将承包商召回现场。

这段期间的期限根据使用的合同形式而有所不同，但通常称为缺陷责任期即“DLP”。

简单而言，如同购买新车一样，经销商会提供购车者一个保障期，保障期内的维修全权有经销商负责。

同样的道理适用于新加坡的新公寓房产，再购置新房一年内（从TOP起算），如果有质量问题或者瑕疵，开发商会负责所有的维修工作，这只是在购买新房时才有的优势，而买二手房则以交房时的质量为准，没有额外的保修期。

4.新公寓的相关优惠

新加坡政府严格的房产政策明确规定：开发商需要在买地5年之内卖出所有单位。

若开发商是上市企业，只要有一间没卖掉，就要付地价15%的额外买家印花税（ABSD）。

所以开发商在合格证书条例（Qualifying Certificate，简称QC）快到期前，大部分开发商会明智的决定给予购房优惠。

因此，从延迟付款计划到给予额外买家印花税回扣，从出国办路演到大批出售项目，发展商有时会各出奇招，要在QC和ABSD期限内把私宅单位倾销出去。

例如，华联企业（OUE）位于利安尼山路（Leonie Hill Road）的豪华公寓项目Twin Peaks，最近为买家提供延迟付款计划（deferred payment）选项，让买家先支付20％的订金，并取钥匙入住单位，剩余的80％款项则分两年至三年支付；

除了延迟付款，不少发展商也以提供优惠方式来吸引买家。

乌节路一带的豪华公寓项目Ardmore Three过去几个星期提供“ABSD援助配套”，让买家享有15％的房价折扣。

这项折扣也因而使到项目打破了当时的零销售纪录，在4月卖出一个560万元单位，尺价相当于3152元;

在这之前，盛荟华廷（Pollen & Bleu）和林曦阁（The Glades）等项目，也给予买家如现金回扣和家具礼券各类优惠。

盛荟华当时给予一些单位的买家3万元至7万元的间接折扣，相当于2％至5％的折扣。林曦阁则给予买家高达5万元或3.3％的折扣。

5.理想的付款机制

新公寓的付款按照工程进度收取购物款项，简言之就是房子建到特定阶段付特定的款项。

这样的付款方式降低了购房者放贷供款负担，意味着如果贷款比例达到80% ，购买者可以更轻松的以一种更具管理性的还款方式偿还贷款。

在工程初期，举例$100万新币左右的公寓，月供刚开始仅$300-500每月，随后才根据工程进度增加，房子月供才慢慢增加，有效减轻来购房者的负担。

对于想在房产市场快进快去的投资者而言，甚至可以考虑在TOP（Temporary Occupation Permit）之前进行转售（若持有房产超过4年，政府则不会抽税SSD）。

二手公寓特点

二手公寓（转售公寓）优势在于：

1.现金流

新推出公寓可能需要三年或更多时间才能准备好入住，二手公寓则不然，买家可以立即入住或转租。

有时候，二手公寓可能已经有租户，直接房租现金进入买家账户。

而且大多数投资者希望避免完全支付抵押贷款，至少有足够的租金收入来偿还还款。

此外，一般来说，同样地段同样大小的二手公寓比新公寓便宜一些。

但租金的差距就没有这么明显。

因为租金相对便宜，旧一点的公寓更容易租出去。

因此，有一些投资者只考虑转售单位也并不为奇。

2.集体出售

二手公寓集体出售市场近来极为火爆，去年以来已有数千名屋主通过集体出售的方式卖掉房子，赚到100多万元至200多万元，瞬间暴富。

同时这让也其他私宅项目的屋主羡慕不已，纷纷开始筹备集体出售活动。

去年我曾向一位买家推荐太平洋大厦（Pacific Mansion），说其具备集体出售的潜力，如今果然应验，这位买家也因没有及时出手而后悔不已。

3.直观性

二手房最大的优势在于直观性，买家可以真实感受到房屋内部设计、设施及维护情况，周围居住的邻居，日照朝向等物理条件。

除了直观的感受，屋内更多的细节可以通过更为仔细的实地考察来保障质量。

购买新房时，无法直接五官感受房屋的细节更无法去直观评估西晒的具体角度。

因此，购买二手房可以消除所有不确定性因素，避免盲目猜测和推断。

4.运气成分

由于一些优惠，新推出的价格有时候稍便宜一些，并仍然可以进一步谈价格。

但最终，买家为新公寓付出的价格几乎总是接近真正的价值（否则开发商将会倒闭）。

但是购买二手公寓则存在一些运气成分，因为业主放弃公寓的原因有很多，有时候是由于无力偿还贷款、或是有事急于清理他们的财产而进行甩卖。

有时候还存在卖家的情绪动机，比如该单位业主刚刚离婚，这个单位引起他们的糟糕回忆，他们渴望摆脱痛苦的回忆而卖房。

如果您足够幸运的话，您会找到一个价格非常低的二手公寓单位。

莎士比亚（Shakespeare）有一句著名的谚语：“ There are a thousand Hamlets in a thousand people’s eyes.”

翻译过来就是一千个人眼中有一千个哈姆雷特。

每个人对待新公寓与二手公寓的观点都不一样。

客观的说，我的建议是：

如果买家自己住，则二者区分不大。

如果买家用于投资，对于投资新手而言，二手公寓的风险较低一些。

因为可以查看转售单位的当前租赁价格，并物理检查该物业。

另外还有历史交易记录供可以查看，以便买家可以合理估计资本增值。

至于新公寓，它们更适合经验丰富的投资者，因为需要估计该单位的可能租金收益率，升值情况，整体吸引力等。这要求必须拥有一定的敏锐度，并且在公寓建好之前能够很好地阅读该地点。

当然，如果您拥有一名优秀的房地产经纪人，以上的问题便迎刃而解，新旧公寓，游刃有余。

聆听半小时讲解，带您从繁华步入经典

—资深经纪人吴洲推介

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关于作者：吴洲

关于吴洲 ,任职于新加坡最大的国际性产业集团ERA担任高级营销总监，金牌房产经纪人（新加坡IEA房地产经纪协会2013/2014 年度金奖得主），他从业8年，秉承专业诚信，事无巨细的工匠精神从业理念，迄今为止，成交完的产业总市值以数亿新币计算，服务过数百位中高端客户投资新加坡产业，并获得客户满意好评，服务过的客户群体有新移民，企业家，艺人，教授学者和房地产开发商等，常年专业提供【新加坡任何公寓楼盘和商业地产以及地皮的买卖投资服务，买私宅无任何经纪费用】，如果您有任何新加坡产业需求，欢迎买家/卖家联系我们，常年买卖各类产业，我办事，您绝对放心。

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