万事通说
楼市旺热引爆‘地皮大战’，发展商激烈竞标，拿地价一路走高~
一块私宅地皮，引发超过10方人马激烈竞标的名场面又出现了。
政府售地计划（GLS）下推出的一块位于宏茂桥1道的私宅地皮，引发了15家发展商激烈竞标。
宏茂桥1道的私宅地皮
引发市场关注
这块地皮的位置相当不错，靠近兴建中的美华地铁站，即将建成通车。一公里内有爱同小学和圣尼各拉女校两所本地名校，又毗邻热门的碧山公园。
图源：联合早报
这块地皮的综合条件优越，去年底推出竞标时，就预计会受到发展商的欢迎。我们参考一下去年11月的早报新闻报道。
图源：联合早报
5月刚刚结束的地皮竞标活动，15家参与竞标，最高竞标价为容积率1117新币每平方尺。无论是竞标数量，还是最高标价，都超出了市场预期。
今年转热的楼市，显然极大的提升了发展商拿地的信心。
拿地价达到了1117新币每尺，再加上楼盘的建筑成本开支，新公寓未来的销售价或许会冲上1900-2000新币每尺的高价。
如果搜索一下宏茂桥1道地段附近的其他公寓，建成4年的某楼盘，目前的转售价在1500新币每尺上下；建成6年的某楼盘，转售价1400新币每尺上下。
价差相当的大。
通常来说，如果同一块地区新公寓和公寓的差价巨大，新公寓推出市场后，会推动周围旧公寓的售价上涨。所以我们说地价是风向标，具有长期的影响。
登加新区的一处EC地皮
刷新阶段性成交记录
再看另一幅政府售地，是位于西部的登加新区的一处EC地皮。
图源：联合早报
关于EC（执行共管公寓）这个新加坡独有的地产类型，以前的萝卜点评文章里曾经多次普及过。这是新加坡政府专门提供给收入夹心层的国人的一种特殊福利房，有很多的购买居住限制。
注意了，这次登加EC地皮的出价，达到了容积率603新币每尺，超越了2018年的最贵EC地皮，一举刷新了历史成交记录。按照拿地价计算，登加EC公寓将来的发售价，预计会达到1200新币每尺。
售价超过1200新币每尺的EC公寓，本地房产市场出现过两次，都是比较近期的项目。
EC公寓尺价上涨
成为本地楼市的新常态
一个叫做Piermont Grand（星水嘉园），位于榜鹅，2019年七月推出市场；一个叫做OLA，位于盛港，2020年3月推出。
星水嘉园的最高销售价1226新币每尺，平均销售价1143新币每尺，至今卖出了90%。
OLA的最高销售价1297新币每尺，平均销售价1149新币每尺，至今卖出了50%。
对于EC楼盘来说， 1200新币每尺的定价是目前市场承受的上限，发展商会不断地试探这个上限。
如果买家接受度良好，那么定价1200新币每尺的EC楼盘，会成为本地楼市的新常态。
同一个地段的EC楼盘和普通公寓楼盘的定价差，长期维持在20%上下。
换句话说，当EC楼盘卖到1200新币的尺价，普通入门级公寓楼盘卖到1400-1500新币每尺，也会成为市场上的新常态。
房市走向
终究要看本地购买力
当然了，如果挑战上限的定价超过了市场接受能力，卖得不好，发展商下次再标地的时候就会趋向保守。
归根到底，楼市是买卖双方的博弈，看的还是本地买家的购买力。
今年发展商的激烈竞标才刚开了个头，5月27日的新闻，政府趁热打铁，又推出了两幅地皮招标。
图源：联合早报
后续如何，让我们拭目以待。感谢阅读今天的萝卜点评，我们下期见！
新加坡万事通房产专栏作者彭威 – 您的新加坡房产小管家
我来自美丽的江苏。1996年来到新加坡，毕业于南洋理工大学。2009年，从事房产经理人。现任新加坡最大房产中介公司之一的Huttons的市场部董事（CEA 注册号：R042525J）。 从业11年来，每每为客户找到称心如意的房子总是由衷的开心。国内客户常见问题，我都会为您一一解答。初到新加坡，生活上的各种小问题，我也会尽力协助。希望我的客户多，朋友更多。
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（*截稿前更新）
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