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摘要
2017年倒计时开始了，回顾过去的一年，我们首先给各位提供几贴2017年新加坡楼市的干货，再和感兴趣的各位谈谈新加坡楼市专家们如何看待2018年的房产走势以及新加坡房产发展商们明年的雄心壮志。应该说，2017的新加坡楼市确实变了，它在勇猛地往前蹭，以2016年的数据作基数，2017年私宅（公寓）成交额增长近50%，平均单价提高了至少4%，集体出售更是一支独秀，至少有26个私宅成交记录，还有许多待投标的集体出售项目。综合各种利好因素，专家们预测2018年的楼市一定是往上涨的，关键是涨多少的问题。发展商们更是摩拳擦掌,争取在楼市春天里播好种，夏秋才有更好的收成。
选择购买或租用房屋是我们的生活中最重要的决定之一。在做出决定之前，首先要对房产市场有一个较全面客观的了解。这里，我们根据过去几年特别是今年的楼市资料对明年的房地产市场的走势进行合理分析，这将有助于买家和卖家根据市场走势做出适合他们自己的决定。
干货1
2017年新私宅交易量明显上升
根据市区重建局（URA）Urban的数据，2017年与过去两年相比，私人公寓的总成交量明显增加。2015年，只有12,814套私人公寓（不包括执行共管公寓）成交，2016年增加到15,335套。到12月20日止，今年的成交额已达22,082套，占三年总成交量的44%。相信今年的总成交额还会进一步提升。ERA Realty的首席执行官Eugene Lim认为2017年交易量最高可达23,000套。这样，与去年的15,335套相比，增长近50%。
干货2
2017年私宅成交价稳中有升
不但2017年的私宅成交量显著提高，成交价也稳步提升。市区重建局（URA）的私宅价格指数在2017第三季环比上扬0.5％。总体看来，私人住宅物业市场呈现明显回升迹象。2017年第三季，私人住宅价格微升0.7％。代表大众化私宅的中央区以外（OCR），代表中档私宅的其他中央区（RCR）和代表高档私宅的核心中央区（CCR）的价格分别上涨0.8％，0.5％和0.1％。根据市区重建局（URA）的资料，我们以每套单价总和除于总套数作为平均成交单价。2015年的平均单价为每平方尺新元S$1279.5，2016年为新元S$1354.7。而2017年的单价达S$1409.0，与去年相比提高了4%，与前年相比提高了10%。
干货3
2017年集体出售（En Bloc）火爆
集体出售（En Bloc）通过地皮容积率最大化，充分利用土地资源，以获取最大商业利益。如果旧楼盘有足够的优势，集体出售价格也合理，现业主和新开发商均可获利，是个双赢举措。在过去的20年里（1998-2017年），有将近500栋公寓成功集体出售并重建或正在开发。公寓集体出售的热度与年份息息相关，比如2007年，全年共有166宗交易，占20年总交易的35%。近年来，集体出售的热度又开始回暖，2015年只有一宗买卖，去年增加到6宗，而今年则至少有26宗成功交易，总成交额超过80亿新元。其中位于D15邮区的安柏园（Amber Park）公寓有丰隆集团购买，成交价为新元九亿六百七十万（S$906,700,000）,创永久地契公寓集体出售价格记录。
火爆的集体出售产生两种效应。一是集体出售将会出现一大批拥有足够现金的潜在购房者，为新加坡的房产市场提供价格升值空间。二是集体出售的结果是将会建造更多的私宅单元，为新加坡的房产市场提供价格缓冲空间，但这是3-5年后的情形。所以总体而言，近期的火爆情况将会推高明年的房产价格走势。
房地产市场观察人士的共识是，目前的集体出售热潮可以持续一段时间。原因是，一方面当前发展商未售出的住宅单位数量大幅下降，另一方面，通过政府土地出让释放的土地数量减少，意味着开发商需要使用整体销售，以维持新项目的管道，以抵消他们目前销售的单位。事实上，目前正在等待投标结果的集体出售私宅项目至少有19个，其中至少有3个项目的投标价超过10亿新元，如Braddell view、。Pine Grove和Ivory Height等。这些潜在的集体出售项目为未来新加坡房地产市场注入新的活力。
干货4
2017年政府的房产政策开始松绑
2017年3月，新加坡政府调整三项房地产市场调控措施，包括调低卖方印花税和小范围放宽总偿债率框架，并针对通过股权转让进行买卖的住宅交易征收额外转名印花税。在调低卖方印花税方面，征税期限由原来的购买后四年缩短为三年，税率从原来的4-16%缩小为4-12%。尽管这些调整只针对特定群体，对整体楼市不会带来太大影响，但这样的调整可算是“破冰”之旅，可能让市场感应到，政府开始放宽降温措施了，从而提高楼市买气。事实上，多只本地房地产发展商股价在在政府宣布这些措施后相继攀升，如城市发展（CDL）的股价一度飙升10％，凯德集团（CapitaLand）的股价也上升接近两年最高。
干货5
新加坡经济复苏、GST将上涨和在籍学生可申请永久居民（PR）身份
新加坡金管局预计全球经济将维持增长势头，2017年为4.3％，2018明年则是4.1％，高于此前预测的4％。在全球经济向好的大背景下，新加坡经济表现也优于金管局的预期，第三季国内生产总值（GDP）同比增长4.6％，为三年多来最大增幅。经济复苏也从制造业等出口行业扩大到服务业等内需型行业。最近，本地经济师调高了对今年新加坡全年经济增长预测，从三个月前的2.5％至3.3％。明年经济增长预料为3％，高于之前的2.5％。
2017年11月李显龙总理在人民行动党党大会上的发言中回应说，随着政府开支的增加，就像财政部长王瑞杰所说的，增加税收是迟早的事情。李总理指出，目前政府有足够的收入来支付现任任期的开支，但未来的开支将显著增加，这些开支包括保障社会安全网、医疗服务、投资和发展基础设施建设。与区域国家相比，新加坡政府征收的消费税是较低的，从2007年调整以来已有10年了。有分析师认为，消费税可能会在五年内上调至10%。
2017年12月，另一个重磅消息是，新加坡移民局开放外国在籍学生申请永久居民（PR）身份。申请条件并不苛刻，主要包括两个条件。一是该学生至少在新加坡已居住满两年，二是该学生至少通过新加坡的一项国家级考试，如小六会考PSLE、新加坡-剑桥GCE的N/O/A水准考试或直通车IP（Integrated Programme）课程等。
这三则新闻或措施表面上与私宅市场无关。但实际上是，经济增长与房地产市场走势息息相关，随着经济的增长，国民收入也水涨船高，房地产市场必然更加活跃。GST的上调在某种程度上也会助长物价的上涨，间接提升私宅价格。而外籍学生可申请永久居民这一政策，将正面影响外籍学生家庭在新加坡置业，从而进一步提升私宅的买气。
专家们对2018年楼市的预测
在这新的一年即将来临之际，有关2018年新加坡楼市展望的分析时有所闻。这里为您列出几个代表性的报道。投资银行摩根士丹利（Morgan Stanley）认为，新加坡房地产的价格即将扭转，截至2018年底，新加坡私人住宅价格将上涨10%，到2030年，房价将增加一倍。高盛集团（Goldman Sachs）的报道(2017年12月13日)指出，新加坡住宅价格在2017和2018年将以5%的速度增长。《联合早报》2017年10月底的报道认为，除非出现不可预见的外部冲击，本地私宅市场将在2018年取得1％至3％增长。《新加坡商业评论》（Singapore Business Review）报道(2017年12月20日)说，明年住宅物业价格预计将上涨3-7%。这些报道均简要分析了新加坡近年来的楼市走向、国际和区域环境、新加坡楼市政策以及经济发展状况、集体出售、政府售地计划等因素后得出的结论。总体看来，专家们对明年新加坡私宅市场的预测是相当正面的，就是说，专家们认为，明年的私宅价格是往上蹭的，但蹭多少各有说法。
开发商们对新加坡明年私宅市场怎么看
房地产开发商是房地产市场的领军人物，开发商的行动方向在某种程度上代表了开发商们对房地产市场看法。而退出市场的私宅项目的多少以及私宅地皮的购买数量则代表了市场的冷暖。根据市区重建局的数据，2016年头11个月销售的新推出私宅（公寓）总量为7318套。而2017年首11个月销售的新推出私宅（公寓）总量为9414套，同比增长近30%。值得一提的是由EL Development开发的新楼盘河景苑(Parc Riviera)。该楼盘位于新加坡第5邮区西海岸谷和亚逸拉惹高速公路的交界处,99年地契。楼盘推出时，发展商引入了一种“单层定价”的创新销售方案，就是位于1-15层的单元，只要面积相同，各层的定价都是固定的。这样的定价吸引了许多潜在买家和其它开发商的兴趣。目前，该楼盘已全部售罄。除此之外，还有许多楼盘的交易也相当火爆，这些楼盘在2017年的成交额占公寓总开发单元的至少50%，可谓是畅销公寓，如豪佳苑（Grandeur Park Residences）、The Clement Canopy、海景轩（SeasideResidences）、苏菲雅山庄（Sophia Hills）、心乐轩（Le Quest）、高文之星 (Starsof Kovan)和Park Place Residences At PLQ等等。
不但2017年推出了更多的新楼盘，销售业绩也相当不错，2017年的集体出售也相当的火爆，至少有26个集体出售项目成功交易，在加上政府售地计划出售的地皮，以及正在进行中的集体出售投标项目，整个私宅楼盘地段的交易正在如火如荼地进行着，从中可窥视一番开发商们对明年私宅市场的乐观情绪。
豪利控股对新加坡房产充满信心
在众多开发商中，有一个开发商特别耀眼，这就是豪利控股（Oxley Holdings）。在2017年集体出售的26个私宅楼盘中，有6个（23%）是由豪利控股买下的，总购买金额达18亿3千多万新元，占总集体出售额的22.9%。豪利控股是一家成立于2010年的国际房地产开发商，总部位于新加坡。仅仅七年的时间里，豪利从一间以新加坡为中心的发展商逐渐成为全球地产控股公司，集团的市值从2010年的五亿七千万新币到2017年的二十一亿新币，从新加坡股票交易所的凯利板跳上了主板。在刚刚揭晓的EdgeProp新加坡地产行业杰出奖项（Singapore Excellence）中，豪利集团总裁陈积光先生夺得年度地产人物。特别引人注目的是，2017年豪利控股在新加坡进行了多次土地采购，建立了雄厚的土地储备库，并计划在当地房地产市场推出更多更大的发展项目。目前，集团在英国、爱尔兰、柬埔寨、马来西亚、缅甸、印度尼西亚、塞浦路斯、中国、澳大利亚和日本等国家均设有海外业务网点。其海外旗舰项目包括伦敦皇家码头（Royal Wharf），伦敦滨水乡镇（waterfront township ）发展项目，ThePeak和The Bridge项目，柬埔寨金边的两个综合发展项目和爱尔兰都柏林商业区最大的综合发展项目Dublin Landings等 。在中国，豪利控股拥有距河北省新经济特区（NSEZ）40公里的高碑店开发项目的股权。由于NSEZ有望带动高碑店等周边地区的房地产市场，该项目有望成为集团的又一重大项目。截至2017年8月，豪利控股已经启动了34个发展项目，其中27个项目已经完成。
▲位于Robinson路和McCallum街交汇处的豪利集团总部大楼
这里着重介绍一下豪利控股在新加坡的私宅发展项目。根据豪利控股官网（http://www.oxley.com.sg/）介绍，在新加坡，共建造或正在建造的私宅项目有22个，其中有14个为综合发展项目。大部分项目已完工，而且基本售罄。这里简要介绍一下豪利控股在新加坡最近购买的私宅用地。
2017年5月，位于后港的中等入息公寓Rio Casa集体出售给由金成兴（KSH）、豪利控股（Oxley Holdings）、联明（Lian Beng）及Apricot资本组成的合资公司Oxley-LianBeng Venture。该地段面积为36811平方米，成交价为5亿7500万元，出售价包含约2亿零800万元的发展溢价，以将公寓地契延长至99年，以及把总容积率增加到2.8。据莱坊投资与资本市场执行董事罗凯杰透露，这个项目的发展总价（Gross Development Value）达14亿新元,将现有的286个住宅单位重新发展为1400个单位。这个地段位于第19邮区，距离后港地铁站和巴士转换站，约800米,附近有大片绿地，靠近实龙岗公园连道。后港中心的综合交通中心（Integrated Transport Hub）估计也将于2023年落成。发展商将把这里发展成综合商业和住宅项目，估计将于2018年推出市场，售价介于每平方英尺S$1400-1600。
▲豪利控股合资买下的位于后港的中等入息公寓Rio Casa，面积36,811平方米，成交价为5亿7500万元
2017年7月，中等入息公寓SerangoonVille集体出售给由四家公司包括豪利控股组成的财团Oxley Serangoon。位于实龙岗北1道的Serangoon Ville占地27584平方米，容积率为2.8，成交价S$499,000,000。这一地段位于第19邮区，最靠近的地铁站是高文地铁站，附近的学校有培才中学（Peicai Secondary School，0.31 km)、实龙岗花园中学（SerangoonGarden Secondary School, 0.61 km)和博文中学（Bowen Secondary School,0.74 km)等。这个已私有化的中等入息公寓共有244个住宅单位，预计重新发展后将建造1200个新住宅单位，并将在一年内推出市场。
▲豪利控股合资买下的位于实龙岗北1道的Serangoon Ville占地27584平方米，成交价S$499,000,000
2017年8月，豪利控股全资子公司Oxley Garnet 买下位于208 Yio Chu Kang Road的6个单位，面积1,313.3平方米，99年地契，成交价S$8,400,000。这块地皮位于第19邮区，靠近高文地铁站，距后港节日市场（Hougang Festival Market）和Heartland大型购物中心也不远。附近的学校有后港小学(Hougang Primary School)，蒙福初级学院（Monfort Junior School）和实龙岗初级学院（Serangoon Junior College)。
▲豪利控股买下的位于208 Yio Chu Kang Road的6个单位，面积1,313.3平方米，成交价S$8,400,000
2017年11月，豪利控股通过独资子公司Citrine Property买下位于武吉知马一带射靶场路（Rifle Range Road）的旧公寓美华园（Mayfair Gardens）。该公寓面积19,368平方米，成交价S$311,000,000，比公寓开出的保留价高出17％。最靠近美华园的地铁站有阿尔柏王园（King Albert Park，350米）和美世界（Beauty World,740米）。附近有的购物娱乐中心有武吉知马广场（Bukit Timah Plaza）和美世界中心（Beauty World Centre）等。一公里范围内的学校有美以美女校（MethodistGirls’ School，0.57 km)、培华长老会小学（Pei Hwa Presbyterian Primary School，0.57 km)和英华学校（中学）（Anglo-Chinese School (Secondary) ，0.75 km)等。
▲豪利控股买下的位于武吉知马一带射靶场路（Rifle Range Road）的旧公寓美华园（Mayfair Gardens），面积19,368平方米，成交价S$311,000,000
2017年12月，豪利控股全资子公司Oxley Topaz买下位于波东巴西的永久地契公寓Apartment 8的个单位，面积898.1平方米,成交价S$21,500,000。该地皮位于第13邮区，距离波东巴西地铁站只有200米。附近有芽笼峇鲁巴刹与美食中心（Geylang Bahru Market and Food Centre）和超市等。一公里范围内的学校有圣安德烈中学（St Andrew’s Secondary School) 、圣安德烈初级学院（St Andrew’s Junior School）和四德女子中学( Cedar Girls’ SecondarySchool )等。
▲豪利控股买下的位于波东巴西的永久地契公寓Apartment 8的个单位，面积898.1平方米,成交价S$21,500,000
▲豪利控股合资买下位于那维斯达南路的Vsta Park旧公寓，占地29659平方米，成交价S$418,000,000
又是2017年12月，豪利控股买下另一栋集体出售公寓。这个公寓就是位于第5邮区波那维斯达南路的Vsta Park旧公寓。这栋公寓属99年地契，占地29659平方米，拥有209个住宅单位，成交价S$418,000,000。这一地段距离巴西班让地铁站只有500米，位于纬壹科技园，临海公寓。距离新加坡国立大学只有两个地铁站，距离怡丰城也只有3个地铁站，地理位置相当优越。
豪利控股2017年花了18亿多新元在新加坡购买了至少6栋集体出售公寓作重新发展用途。其总裁陈积光受访时说，作为总部在新加坡的豪利，一直以来都在外国打拼，很想念新加坡，现在是时机回归新加坡了。相信豪利控股的明天会更好。
小结
在这辞旧迎新的日子里，我们简要总结了2017年新加坡私宅市场的基本状况。早在2017年3月，政府就象征性地松绑了一些房地产降温措施，给市场发出了房地产回暖的信号。接下来的八九个月时间里，无论成交量和成交单价均呈显著的上升趋势，集体出售成交量也显著增加。新加坡的整体经济发展也开始复苏，经济增长势头明显，同时新加坡移民局也出台了在籍学生可申请永久居民（PR）身份的政策。在种种利好因素的推动下，2018年将是新加坡房产市场的春天，专家们一致认为2018年的私宅价格将稳步提升，发展商们也对新加坡接下来的房地产市场充满信心。需要提升居住条件或进行房产投资的朋友们，是该出手的时候了。抓住时机，拿起电话，数千份房产任您挑，总有一款适合您的。
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