编者按：
他们是地产商的中坚力量，他们是城市崛起的脊梁，他们是美好生活的营造者。乐居财经联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话经理人”，一起聆听区域总、城市总讲述其建设美好生活的故事。本期【见地】对话嘉宾是
凯德集团（中国）大坦沙项目公司总经理杨应时先生。
采访 | 姚育宾 陈嘉雯
撰文| 梁舒晴 罗金婷
摄影摄像 | 张晓瀚
出品 | 乐居财经
当前中国大城市的开发日趋饱和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，在此背景下，一场声势浩大的”城市更新”浪潮开始席卷全国。
广州正在抢抓粤港澳大湾区建设的重大机遇，推动城市高质量发展，旧村改造如火如荼。仅在2019年上半年，广州总计有9区15条村通过旧改公开招标确定合作企业，总涉地面积达到1745.39万㎡，涉及金额超638亿元。本地房企和外来房企纷纷“抢滩”旧改领域，其中就有来自新加坡的凯德集团。
实际上，精通“花园城市”建设理念的凯德集团，已深耕中国市场25年，并在2006年进入广州，目前已在广州布局21个项目。其中，大坦沙岛城市更新项目更是蛰伏前行。
2009年，广州市政府、荔湾区政府与新加坡达成“新广合作”合作框架，凯德集团作为合作投资方参与改造重点项目大坦沙岛。作为广州西部四面临江的大型岛屿，同时也是目前广州中心城区唯一可作商业开发的江心岛。其开发和改造一直备受关注。如今，十年已过，凯德预计总投资超500亿元打造的大坦沙岛终于初露锋芒。
在广州旧改“猛虎”盘踞的地产江湖，作为外资在粤深耕典范的凯德集团，是如何在城市更新领域突破重围？未来，备受瞩目的大坦沙岛又将如何蝶变？
日前，乐居财经采访到凯德集团（中国）大坦沙项目公司总经理杨应时，深入走进凯德中国大坦沙项目，一窥大坦沙岛改造最新进展。
来到大坦沙岛会发现，这里没有金碧辉煌的张扬，但处处可见凯德对于改造细节的拿捏把控和实干务实的风格。一栋老旧厂房，经过合理改造和应用，就摇身变成时尚简约风的办公楼和售楼部。在这里，我们见到了杨应时。儒雅低调，从容淡定，一副黑框眼镜彰显睿智，这是他给人的最初印象。
在采访中了解到，杨应时从业经历颇丰，从大学毕业后两三年便进入房地产领域，曾先后在珠江实业、国有资产经营公司、国有设计院任职，见证和参与房地产“黄金时代”。2011年，杨应时加入凯德集团，负责华南区运营管理，并与2014年主管大坦沙岛改造项目。5年深耕，杨应时在城市更新领域颇具心得，采访中，他详细分析大坦沙岛的发展条件、主要问题、可借鉴经验、发展思路等，并提出具体的发展策略。
广州旧改猛如虎 凯德打造新样本
上个世纪90年代，中国房地产建设方兴未艾，凯德集团从新加坡漂洋过海进军中国市场。
彼时，广州的旧城改造处在萌芽阶段。由于涉及拆迁、补偿、回迁等多种问题，多年来广州在涉及旧改领域一直十分谨慎。直至2009年，广州出台第一个三旧改造政策文件—《关于加快推进“三旧（旧城镇、旧厂房、旧村庄）”改造工作的意见》，这份文件中最重要的突破点是政府让出部分土地出让收益给业主与市场，以破除权利主体对再开发缺乏动力的困境，广州旧改步伐随之迈入快车道。
正是在这一时期，广州涌现了后来人们所熟知的旧村经典改造案例，其中包括猎德、琶洲、林和、杨箕等。同样是在旧改大规模推动的阶段，大坦沙岛启动更新改造计划，全岛改造由荔湾区政府牵头，并与凯德中国就全岛改造达成初步共识。不同于旧村改造，大坦沙岛从历史地位、岛屿资源、区位都极具重要性。
大坦沙岛是荔湾文化的缩影，亦是昔日羊城八景“双桥烟雨”所在地。而从区位来看，作为广州市中心城区珠江航道第一大岛，大坦沙既是广佛同城的战略性地区，也是白鹅潭地区的经济发展先发区。尽管条件得天独厚，但大坦沙在2009年前发展却十分滞后，医疗、卫生及消防等公建配套设施不足，整体环境及产业发展欠佳。
为了更好地开发这座特殊的小岛， 2011年，大坦沙岛改造被纳入“新加坡——广东合作理事会”重点项目，“大坦沙岛地区控制性详细规划”也在这一年审议通过。2012年，大坦沙岛更新改造奠基仪式举行，由此全面拉开整岛改造的序幕。
按照规划，大坦沙岛既结合岭南西关文化拟打造国际化花园岛屿，又以健康医疗产业为发展方向，建造起以医疗服务为核心的大坦沙国际医疗健康城。而凯德集团，将在大坦沙岛更新改造投资超500亿元，引入新加坡“花园城市”的建设与管理经验，对全岛居住、交通、绿化、医疗、教育、商服、文化等设施进行全面改造。
谈及大坦沙岛的设计理念及优势，杨应时滔滔不绝，“大坦沙岛遵循‘一心一轴一环两核’理念，岛中部将建设大坦沙国际中心，结合现有的坦尾地铁站，采用TOD模式，打造广州西部城市地标。‘一轴’旨在建设行人自由穿行各功能建筑的空中连廊；‘一环’旨在打造8.7公里环岛绿化带，给居民提供丰富多彩的运动休闲娱乐空间；‘两核’为岛北依托地铁站的健康产业综合基地和岛南的文化娱乐区。”
杨应时表示，作为广州唯一一个可开发的江心岛，凯德对大坦沙进行更新改造时，会充分利用稀缺的水岸文化和资源。在参与大坦沙岛改造过程中，杨应时深有体会，在他看来，“城市更新不仅仅是拆旧建新，关键是要为这个区域寻求长期可持续的发展。这就要求大坦沙在改造建设的同时导入可持续发展的产业，片区经济发展亦能升级换代，这是城市更新必须要做的事情。”
据介绍，大坦沙岛将借鉴新加坡诺维娜健康城发展经验，围绕广医一院发展健康产业上下游服务，在岛上形成高端健康产业链条。
杨应时介绍大坦沙岛项目打造理念
村界打破 大坦沙岛磨剑十年初露锋芒
实际上，大坦沙岛的改造对于操盘手的智慧、谋略和魄力都极具挑战性和考验。全岛更新改造规划面积239.31公顷，其中包括河沙、西郊、坦尾三个城中村的集体土地就达到225.30公顷。
杨应时在采访时透露，大坦沙岛最大的特点是，它是广州首个采取打破三条村权属界线、连片更新改造的模式。这种模式，可以在规划当中，更合理、更从容地分布整个岛的市政设施、公建配套、复建安置房。例如，村民回迁房不一定建在本村，而是根据规划合理布局。
杨应时坦言，大坦沙岛改造正在稳步推进，城中村拆迁进程决定进展。目前各村的改造正在有序推进中。据透露，改造采取“复建安置先行、市政配套先行”原则，西郊村的建设已全面铺开，村集体第一期物业已落成投入使用，招商超过90%，第二期集体复建物业正在热火朝天地施工，第三期村集体物业正在做报批报建程序。36个班的小学及周边道路工程已动工。河沙村也在有序推进，目前河沙村24万㎡住宅的村民回迁房小区已经动工建设，社区含有20个班的幼儿园等配套设施。村民拆迁补偿方案进入表决阶段，已达到85%同意率。而坦尾村正在进行拆迁补偿方案谈判，双桥路以北的集体物业已经移交。
在大坦沙岛推进旧村改造的同时，凯德在大坦沙打造的首个住宅产品凯德•双桥8号去年底已正式入市。该项目无论建筑外观、园林、创意样板房装修等等，处处可见与新加坡发展理念的融合。
杨应时正在介绍凯德•双桥8号江景资源优势
为了充分利用江景资源优势，设计上采用几何扭摆建筑布局，以超宽楼距、纯板式东南向设计，呈现东南向一线江景。广州享有一线江景的楼盘基本都是豪宅，而凯德•双桥8号推出的东南向一线江景住宅则是面向刚需和刚改的客户群，大大降低了江景住宅的门槛。凯德•双桥8号引入新加坡垂直绿化经验，景观设计通过建筑首层下沉庭院，将社区园林延伸至地下室，再通过首层架空与社区外围的河堤绿化带遥相呼应。社区内单体屋面绿化和每栋建筑70米处的空中花园，构建三维立体绿化，从平面到立面，从内到外，力求每一个角度，都能收藏立体的视野。完美体现新加坡式宜居花园生活场景。
杨应时表示，“人们对于住宅的需求首先是追求一个舒适性，然后看配套，看细节。凯德细节打造方面花很多功夫。”比如，在人性化设计方面，借鉴和引进新加坡垃圾分类处理经验，在厨房为家庭主妇精心配备餐厨垃圾粉碎机及凉霸等家电；采用双层隔音窗玻，将中心区的繁华纷扰屏蔽，享受清静；厨房的上方橱柜里，会设置可下拉的储物篮，方便拿取物品……
杨应时带大家参观凯德•双桥8号样板间
此外，凯德还有一套严格的质量管理体系。杨应时告诉乐居财经，在交房之前，专业团队从新加坡总部过来，从业主的角度去检查施工质量和细节，是否符合业主需求和交付标准。
对项目的各种设计和细节把控，或许只是凯德在城市更新中的冰山一角。如今，规划建筑总量超过600万平方米的大坦沙岛连片改造项目，正如火如荼地进行。另一方面，广州三旧政策发生“转向”，2017年以来，广州城市更新改造政策发生了质的变化，加大简政放权力度、加快批后实施等多项措施加大了城市更新项目支持力度，城市更新再次迎来新的发展契机。
可以预见的是，在政策春风下，未来经过凯德的精心打磨，大坦沙将成为“生态宜居、产城融合、高端健康”的国际花园岛屿。同时，也将为粤港澳大湾区城市更新提供全新的思路和样本，助推湾区建设发展，让广州这座千年商都焕发新机。
以下为乐居财经与杨应时对话精选：
乐居财经：大坦沙岛项目是什么样的机缘巧合下，被凯德拿下的？
杨应时：新加坡在花园城市建设方面的成就举世瞩目。从政府到大坦沙各条村，都希望能在更新改造过程中，借鉴和引入新加坡花园建设经验。在“新广合作”的背景下，凯德集团有幸参与其中，也有助于凯德发挥在花园城市建设方面的经验和先进理念。
乐居财经：2015年，广州市政府确立江心岛今后不再商业开发，大坦沙岛成为广州中心城区唯一可开发的宜居之岛，放眼望去，在整个大湾区中也是极具竞争力的，那么，大坦沙将会如何利用这个优势做产品的开发和打造？
杨应时：作为最后一个可开发的江心岛，凯德对大坦沙进行更新改造时，十分珍惜和将充分利用稀缺的水岸资源和文化，全力打造绿色环保、健康生态、宜居宜商的江心岛。在大坦沙岛打造的住宅产品凯德•双桥8号，就充分考虑水岸资源优势，建设三重绿化和三重水景，在70米高处设置空中花园，并将小区地面绿化引入到地下空间，助力大坦沙600万㎡花园大城人居环境提升。
乐居财经：在新中国成立70年后的新时代下，建设城市美好生活对于房企来说，主要是做出精品项目，您主导的凯德•双桥8号，有没有什么独特的思路？
杨应时：人们对于住宅的需求首先考虑居住的舒适性，接着再看配套，看细节。凯德•双桥8号遵循“以人为本”的理念，在细节打造方面花很多功夫。此外，凯德还有一套严格的质量管理体系，交房之前，专业团队从新加坡总部过来，从业主的角度去检查施工质量和细节是否符合住户需求，是否符合交付标准。这种充分考虑业主需求的质量管理体系，是十分人性化的。
乐居财经：您参与大坦沙岛项目改造已经有五年，有没有什么城市改造更新改造方面的经验，可以与我们大家分享一下？
杨应时：城市更新改造不仅仅是拆旧建新，关键是建成一个新的社区后，我们怎样做到长期可持续发展，这就要求产业导入和产业的升级换代。凯德会在大坦沙岛打造健康医疗产业，引入各种门类的高端医疗机构，包括专科医院、检测机构、医疗培训、再生医疗、医疗金融，未来大坦沙岛有丰满健康产业，使经济达到升级换代，这是城市更新必须要做的事情，而不仅仅是大拆大建。
