未来楼市大方向:回归居住属性,跟新加坡学保障房,跟德国学租房

来源:公众号【海外眼】

十九大临近,最近都在讨论中国楼市的转向问题,人们在猜测着,楼市的转折点也许近在眼前。

未来,房子的金融属性会逐渐剥离,回归其居住属性,长效机制会向德国和新加坡模式学习。

这两个国家的房地产市场会有什么特点呢?简单的说,就是会把房子分为必需品和奢侈品两大类。

必需品放在公共属性里,跟建桥梁和道路没什么区别,而奢侈品则是商品房,对应高收入人群的品质需要,允许奢侈品涨价,但以后这部分将是政府的收入主要来源。这就为刚需人群稳定了市场,与高收入人群隔绝开来。

公共性住宅为主的新加坡模式

首先说一下“居者有其屋”的新加坡。新加坡的保障房市场非常先进,是由廉租房、组屋、共管公寓组成的三层市场。

新加坡政府兴建的大量组屋占整个住房市场的8成,房价非常便宜,每平米房价被严格限定在城市月均收入的2倍。对于新婚夫妇来说,一套50-60平的组屋,仅需奋斗5年就可以买的起了。

新加坡组屋平均每平米5000新币左右

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在贷款方面,新加坡也是非常人性化,根据你的收入高低,可以发放最高80的贷款,也就是说,一对新婚夫妇在半年到一年的时间里就能攒到首付款。

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为了保证不被不法之徒钻空子,他们还规定,申请组屋要提交真实合法的材料,一旦发现弄虚作假,就会被罚款甚至6个月监禁。

而且,还规定这个房子5年内不许转卖,过了5年要卖还得当地政府部门审核批准,这就基本杜绝了炒房的可能性。

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新加坡组屋

除组屋以外,还有一种房子叫廉租房,一般是由政府出资购买,然后租给穷人,租金只是象征性收取,只占穷人收入很小的一部分。

面对更高阶层、想要住的更舒适的人,新加坡还有一种房子叫共管公寓。这是一种介于组屋与公寓之间的物业,旨在帮助处于夹心层的人群以远低于市场的价格拥有公寓。价格是纯商品房的7成,每平米房价大概是家庭月收入的1.5倍左右。换句话说,一个家庭买一套这样的房,需要努力10年左右,10后房可以自动私有化。

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新加坡共管公寓

以上就是新加坡的保障房体系,可以看出来,这个体系可以解决大多数中低收入人群的居住问题,所以后果就是新加坡的商品房涨价不是很厉害,现在平均价格也就是组屋的三倍,也就是说,一个普通家庭经过15年的奋斗,怎么着也能买套商品房了

可以看出来新加坡的人由于有着强大的保障房体系,是不怎么为房子发愁的。而德国的,却是有着强大成熟的租房体系。

租赁性住房为主的德国模式

对于德国来说,政府对于市场的干预主要不在房屋买卖过程当中,而是在租赁市场。

德国人是典型的西方游牧民族,是不怎么爱买房的,租房过一辈子的德国人甚至占整个人口的6成之多。

看一组数据,在1985—2015年的30年中,德国个人收入增长了三倍,房价仅上涨了60%,同期美国的房价则上涨了两倍。房价如此稳定,也说明了德国对买房的需求兴致不高。

德国房价指数一直较为平稳,2010年以后有所增长,总涨幅25%

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2010年到2017年3月德国工资指数增长30%,高于房价25%的增速

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其实主要是因为德国租房太方便、太便宜了,以致于租房也可以很舒服。

德国有严厉的租赁法,保护着租客的利益。你房东要想轰走租客需要提前半年通知,如果要是10年长租,得提前一年跟人家打招呼。如果房东违约甚至可以告他,会给他带来牢狱之灾。

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而在德国市场上,基本上都是10年-20年的长租房。这本质上跟买房没啥区别了。而且他们没户籍制度,所以房子上面没有任何福利,租和买完全没区别。

上面也提到,德国房价涨幅很小,所以基本无利可图,还不如房产税损失的多。德国有严格的房产税,100平米的房子,一年差不多税要1万块人民币,所以房子越多税收越重,如果房子出租还可以减免税收,这就鼓励大家拼命的往外租房增加了市场供给。

所以大家更多选择了安心租房而不是买房。而且租金也不贵,大概10欧每月每平米,绝对价格跟北京上海差不多。但相对于德国人的收入(是我们的4-6倍)来说,完全没压力。

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所以综合来看,我们现在也是两大战略,一个是保障房市场建设,一个是租售同权,保障房是新加坡模式,租售同权是德国模式,两大战略共同发力,确保房子在民生必需品这一端,尽可能的把购买价格和租赁价格降低。

以后房子就会变成跟手表一样的消费品,多贵的表都有,但你要看个时间,几十块钱的也够用了。

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