说起新加坡的组屋
印象就是“居者有其屋，人人买得起”
结果，过去10年本地组屋转售价
平均 上升三成
有些区还翻倍了！？
最近这一项报告出炉
结果让我们很震惊！
一起看看怎么回事？
新加坡组屋房价飙升
据最新调查数据显示
过去10年本地组屋转售价
平均 上升三成
各地区组屋价格涨幅差距巨大
最狂野的就是中央区组屋
转售价10年内 飙涨113%
全国上涨最多的前三地区分别是
中央区、金文泰和红山
涨幅高达 113％、56％和55％
其他地区的组屋价格
也取得双位数涨幅
（图片来源联合早报）
先来看看组屋转售界的TOP3~
01中央区
近十年组屋转售价
上升最多的地区中
中央区一枝独秀
图源：SRX Property
根据SRX Property数据
靠近中央区私人组屋转售价格
四房式：92万左右
02 金文泰
大西部逆袭了
裕廊湖区带动周边房价
而且金文泰又是学区
杠杠飞涨也是有道理的~
根据SRX Property数据
金文泰组屋转售价格
四房式：71万左右
03 红山
这边是新加坡老区了
但是哪都靠近出行很方便~
周边很多老饕小贩
还有宜家购物中心
根据SRX Property数据
金文泰组屋转售价格
四房式：70万左右
04 其他地区
女皇镇、大巴窑、芽笼、
武吉知马、榜鹅等地
涨幅也高达 30%以上
以建屋局的最新数据
各地区2018年第4季度
售价中位数 为例
女皇镇四房式70万新币
大巴窑四房式58万新币芽笼四房式48万新币
榜鹅四房式45万多新币
碧山四房式53万多新币
义顺四房式33万多新币
武吉知马和马林百列
建屋局资料暂缺
感觉这两个区组屋还是蛮少的
不过，十年前买这几个区
房子的椰友们
现在是不是在偷笑啊？
房价上涨原因？
虽然买组屋也不是为了投资
但是看看房价上涨原因也有好处
如果以后买房也做个参考~
各地区价格涨幅差距巨大的原因
在凸显地点重要性之外
组屋屋龄也有一定关系
莱坊国际产业顾问行研究部
高级董事分析
虽然政府自2013年
推行房贷管制框架
限制总债务偿还比率
（Total Debt Servicing Ratio）
必须在60％以内
但本地组屋过去10年的转售价
还是平均上涨30.4%
其中中央区组屋转售价
表现一枝独秀
主要是因达士岭摩天组屋
（The Pinnacle@Duxton）
拉高了平均房价
其他中央区较旧组屋
如牛车水一带老组屋价格
其实并没有大幅上升
三巴旺组屋价格涨幅偏低
是因该区距离主要就业中心
如淡滨尼、中央商业区
和波纳维斯达等较远
预计兀兰、实里达区
和榜鹅数码区带领的
北岸就业集群发展起来后
这个地区屋价会上升
三巴旺重建船厂的计划
也有帮助
图源：新加坡建屋局
博纳集团主要执行员认为
物以稀为贵
除地点差别
中央区的组屋数量也较少
所以价格相对较高
中央区的组屋
如达士岭都是百万组屋
而涨幅仅有7%的三巴旺
地点则距离市中心有些距离
组屋供应量非常多
选择也较多
而且组屋年龄新旧掺杂一起
平均组屋价格涨幅就会少很多
以大巴窑四房式组屋为例
建于1979年以前
屋龄超过40年的单位
去年底转售价约为40万元
比10年前增加22%
建于2000年以后
屋龄不到20年的单位
平均转售价约70万元
相比10年前增加了40%
新加坡政府强势调控
新加坡政府针对房价问题
可谓是操碎了心
自2009年起几乎每年都出台
新的调控政策
先是规定借款人
每年按揭还款额
不得超过收入的60%
又对房屋交易
征收高额印花税
甚至将全国所有住宅区
分为自住型与非自住型
非自住型的房产税
要远高于自住型
这些政策曾起到积极效果
新加坡房价于2013年见顶后
一直缓慢下跌
直到2017年3月
政府发现房价被打压过重
经济也不景气
所以着手放宽房地产政策
摩根士丹利认为
这是新加坡房地产市场
抄底的一个迹象
买方看到新措施的出台
会敏锐察觉到
新加坡政府的态度转变
这会导致今年住宅销量将大幅增长
还会进一步刺激房价明年变高
住宅供应量的下降
也将推动房价上涨
从2014年到2016年
新加坡私人住宅供应量
始终保持在每年增加2万套左右
但2017年至2018年
这个数字每年下降近40%
供求关系的转变
会导致新一轮房产热
房价自然水涨船高
虽然新加坡家庭
自有住宅拥有率高达90%
但因为整个亚洲投资者
都喜欢投资大量房地产配置
新加坡房地产市场
仍有巨大需求空间
再有，因为新加坡单身家庭比例上升
摩根士丹利认为到2030年
新加坡将出现1/5的单身家庭
而在2010年，这一数字仅为1/8
单身家庭的迅速增长
也带来了新的房地产市场需求
摩根士丹利对新加坡经济
持有乐观态度
认为一直到2030年
新加坡经济增长速度将保持在3%左右
这意味着新加坡居民收入将持续增长
有能力负担更多房产支出
新加坡政府针对房价最新政策
为了房价操碎了心的政府
新的调控政策接二连三出台
于是，额外买家印花税
（Additional Buyer Stamp Duty）
又加大了！！！
买家印花税
(Buyer Stamp Duty)
是在新加坡购买任何类型的房产
都需要交的税种
房价的首18万元征收1%
次18万元征收2%
接下来的部分征收3%
只要房价超过$36万
买家印花税的计算公式
就是房价的3%减去$5400
所以，假设房价是$100万
那么买家印花税就是
$100万 X 3% – $5400= $24600。
截至2018年公寓最低价格大约在$50万
所以这个计算公式通用
新加坡房产税计算方法
额外买家印花税
（Additional Buyer Stamp Duty）
是政府为住宅类
房产降温的一大杀器
2011年12月8日
新加坡政府宣布开征ABSD
2013年1月12日
政府宣布进一步上调ABSD
之后五年半的时间里
这一政策仿佛被遗忘般不曾被提及
就在2018年7月5日
政府又将ABSD提升五个百分点
ABSD税率调整前后比较
除此之外
新加坡公民买第二套房的ABSD
从7%上调至12%
新加坡公民买第三套或者更多
从10%上调至15%
新加坡PR买第二套房或者更多
从10%上调至15%
外国人买任何一套房
从15%上调至20%
对此新加坡财政部、国家发展部
和金融管理局声明
ABSD的上调
源于新加坡房价涨速太快
若不加干预
可能为楼市带来风险
不过，如果没有这些政策
寸土寸金的小岛
这房价怕是要涨翻天了~
这样也好至少房价稳
大家买房压力也少一些！
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