对外人来说，新加坡一直是那个花园城市的样板，整洁、有序、完善，甚至有些一成不变，但对于强势而相信顶层设计的新加坡政府，面对有限的土地和蓬勃的经济，永远有着推进城市更新的十足动力。
城市更新的概念在每座具体的城市又不一样。以我居住的北京为例，城市更新意味着把人流重新吸引回老旧片区，通过商业手段和重新设计，提升老旧片区的风貌，同时为人们提供更多休闲娱乐的空间。
新加坡的城市更新则永远在解决地少人多的问题，居者有其屋、提升土地经济价值、在水泥森林和绿色城市间取得平衡……新加坡政府一直做着“既要、又要、还要”的千古难题，也正是在这种历练中，新加坡形成了非常完善的城市更新策略和方法。在众多考量中，“居者有其屋”又是重中之重，新加坡华人治国，很难讲这种观念没有受到儒家影响，孟子说“有恒产者有恒心”，无论从国家发展还是社会安定层面，国父李光耀都认为这是新加坡的核心问题。
经过近60年发展，新加坡形成了从政府组屋（HDB）到私人公寓的多层次住房体系，抓住了这个主线，就抓住了新加坡城市更新的脉络。疫情之后第一次出境选择来新加坡探望老友，吃吃喝喝固然愉快，但因住在中峇鲁区，得以窥见新加坡城市更新史的一角，或许更为有趣。
从山顶步道远眺组屋社区（刘旸、陈晞/图）
拆除还是保留？
朋友带我参观他在新加坡住了8年的公寓，“130平，因为新加坡一般说的是居住面积，所以比国内的130平要显得大。”1990年代开始的中国房改轰轰烈烈，人们从对商品房这一概念一无所知到三句话不离房价，只用了二十多年，即使出了国，当地房市通常也是最先聊到的话题。
这间公寓所在的小区比较特殊，虽然坐落在新加坡核心的中峇鲁区，但价格不贵，同等价格只能租到旁边新公寓三分之二的面积，而且容积率低，院子里有很多被闲置的空间，很不像新加坡人的做派。“因为这里是新加坡上世纪90年代开发的公寓楼，房龄比较大，当时新加坡全国的开发程度还没有这么高，对土地的使用没有今天这么计较”，朋友替我解惑，“很多有孩子的家庭喜欢这里的宽敞。”
新加坡政府一直想收回这块地皮重新开发，由于地理位置优渥，很多实力雄厚的地产公司对此地觊觎已久，回收成本固然高昂，但重新开发成高密度社区带来的丰厚利润依然诱人。不过根据新加坡法律，回收土地需要得到社区80%以上业主的同意，显然，这里的回收方案正在博弈之中。
新加坡的地契只有99年，而且政府非常强势，99年后是续期还是收回，都由政府说了算，如果选择收回，新加坡政府会按市价回购房屋。不过新加坡人一般没有回迁需求，因为国家小，公共交通又发达，住在哪里通勤成本都不会提升太多，大部分人都很高兴拿钱走人，去选择更新更现代化的小区；如果没到99年，八成以上的居民同意回收，政府也不会遇到太多阻力。这些条件缺一不可：强势有执行力的政府、土地的增值前景、较小的国土面积，不一而足。换句话说，别的国家想“抄作业”也不容易。
中峇鲁步行街，两侧是餐厅和小店。（刘旸、陈晞/图）
“第一天不走远了，我带你去附近转转，晚上就在食阁吃，”不愧是从小相识的朋友，深知我爱接地气的喜好。所谓的食阁就是由政府规划的大排档，价格便宜，主要解决附近居民的吃饭问题。老食阁的前身通常是由推车小贩组成的市场，这些小摊贩英文叫Hawker，米其林专门有个“必比登”美食榜单，专门给一些平价小吃摊或者小店评星。有些摊位因为“必比登”出了名，食客盈门，就会在食阁附近开成餐厅，打上米其林的旗号，保留类似“HawkerChan”的店名——翻译过来相当于“陈记小吃店”的意思。
附近的中峇鲁食阁位于中峇鲁市场二楼，在新加坡很有名气，贴有米其林标志的摊位常常排队，吃一碗1950年代开档的“许兄弟猪杂汤”，确实名不虚传。来食阁的路上要穿过一片小区，中峇鲁食阁最初便是为这里的居民服务。小区和我印象中的新加坡很不一样，让人想起北京老式居民楼，方方正正的四层矮楼整齐划一，层高不低，楼间距很大，植被茂盛，住在一层的人家还有小院，有一家弄得咖啡馆般的讲究模样，却是自家人在日落后享用晚餐。如果对建筑式样再敏感一些，会发现这些纯白色“方盒子”不一般，建筑的边沿被处理成圆角，加上一些平直的装饰线、圆形舷窗、雕有镂空花纹的金属旋转楼梯，让人很容易想到建筑师邬达克在上海留下的ArtDeco作品。
“这片是新加坡最早的HDB之一。”朋友边走边说。所谓HDB，是“建屋发展局”的英文缩写，该局主责组屋（新加坡公共住房）的规划、建设和出售，于是HDB就成了组屋的代名词。新加坡的组屋要求个人购买而不是由政府持有并租赁，因为李光耀认为属于自己的东西会更爱惜，也鼓励国民通过劳动积累财富。当年英国首相撒切尔夫人上台后，还向新加坡借鉴了这一经验，早先英国的公共住房采用租赁形式，常常很快破败不堪，成为贫民窟似的存在。
不过准确来说，中峇鲁的组屋并非HDB的作品，而是由其前身SIT开发，SIT是“新加坡改良信托局”的缩写，成立于英国殖民时期的1927年。SIT成立之初的目标是对城市环境进行改良，后来又增加了开发低成本公共住宅的属性，1930年代开始建设的中峇鲁街区就是其中最著名的一处。SIT的品位虽然不错，效率却过于低下，公共住房的建设速度远远跟不上人口增长，尤其是太平洋战争爆发后，新加坡迎来移民潮，大量房屋被改造成类似北京的大杂院或中国城市化过程中出现过的隔断房，生活环境迅速恶化。
中峇鲁街区由于设计得当，拥有抽水马桶这样的现代化设施，逐渐脱离了低价公共住房的初衷，成为富裕阶层追逐的地段。1940年代，中峇鲁公寓的平均月租金在18至25块，而在附近的中国城，只需每月3至6元就能有一处安家之地。郁达夫1938年至1942年在《中国日报》和《星洲日报》担任文学编辑，就住在中峇鲁。
中峇鲁社区（刘旸、陈晞/图）
时过境迁，按99年的地契设计，中峇鲁组屋似乎岁月将尽。不过人们不担心政府将此地回收，中峇鲁已成为新加坡的历史保留街区和文化名片，咖啡馆、酒吧、餐厅散落在各个角落，人们慕名而来，享受着新加坡腹地难得的低密度社区。这里的租房市场也很红火，虽然是没有任何物业服务和附加设施的组屋，年轻人还是愿意支付更高的价格换得一种生活方式，一些精彩的老屋改造方案在网上获得了极高点击量。来新加坡工作的欧洲人也喜欢这里的环境，躲开高楼大厦，中峇鲁和他们的家乡可能更接近一些。
拆除还是保留，对于城市更新来说永远是两难问题。新加坡之所以游刃有余，无论是土地回收利用的制度保障，还是保留低密度历史街区的决心，都能找到历史根源。就像我们在生活中一样，把一件事想透，做起来便不再纠结。
中峇鲁社区咖啡馆（刘旸、陈晞/图）
无从借鉴的HDB之路
和国内很多展览馆相比，新加坡城市规划展览馆显得简单朴素，大部分内容以详实的图文资料呈现。为数不多的多媒体互动设施中，有一个名为“城市与自然之平衡”的触摸屏很有意思，屏幕上呈现了在城市中常见的三种场景：低密度社区、高密度都市区、自然保留区。参观者可以拖动滑块，改变三种场景在一座城市中的比例，每一种区域都有其特点和功能，过大或过小都会产生负面影响。比如像中峇鲁这样的低密度社区，为现代人提供了一个难得的放松空间，也是一座城市的历史遗产，建构了新加坡人的身份认同，如果都推平了盖上高楼大厦，很多新加坡人会觉得家乡面目全非，变得十分陌生。但如果完全保留不动，又无法解决经济发展和人口增长对居所的需求。
最后屏幕上显示：没有什么完美的解决方案，每座城市要找到属于其自身的平衡。新加坡城市规划的历史就是一段寻找平衡点的探索过程，也与新加坡建国的历史进程相互交织。
位于南部山脊的森林步道。保持城市与自然的平衡，是新加坡城市规划最重视的部分之一。（刘旸、陈晞/图）
自1819年托马斯·莱佛士爵士第一次踏上新加坡，英国人在这里统治管理了140年，也带来了欧洲人在城市规划上的经验。新加坡城市规划的第一张蓝图诞生于1822年，由莱佛士爵士领导的委员会设计，主要规划了新加坡河两岸的定居点。以现在的眼光看，规划方案无疑带来了现代城市规划的理念，提出采用街区制并设计路网，每个街区再划分为小块土地供私人购买，使城市整体风貌井然有序；同时规划要求建筑以不超过两层的联排店屋（Shophouse）为主，一层可以开设店铺发展商业，让新加坡的城市设计很早便倾向于实现商业功能。但这份规划同时充满了时代局限性，如分族群划片安置，现今的牛车水地区就是原来华人移民居住的地方，而现代的市政机构、学校、公园主要为英国殖民者服务。
经过一百年的发展，新加坡的城市风貌偏离了最初设想，欧洲理念在新加坡遭遇水土不服，中心城区很快变得拥挤不堪，新来者通常又是身无分文的底层劳动者，身处上层的殖民者纷纷逃离新加坡河两岸的中心区，搬进市郊的大房子。如前所述，太平洋战争的爆发让新加坡河两岸的生存环境进一步恶化，房屋不够，人们就用树叶、瓦楞纹铁皮和薄木板私搭乱建，逐渐形成市中心的贫民窟。为此英国人设立了SIT，拟定《新加坡改善条例》，试图用第二张蓝图对现有规划进行修补，但“条例”诞生之时已无用武之地。
新加坡1959年经民选成为自治邦，1963年并入马来西亚联邦，1965年又被马来西亚一脚踢出联邦被迫独立，一连串政治事件的发生，新加坡身份的剧变，都对城市规划提出了全新要求。
作为新加坡独立后的掌舵人，李光耀面对的是一副名副其实的“烂摊子”：恶化的城市环境、过载的人口、狭小的土地，以及脱离马来西亚后前景晦暗难明的经济。但根据深度参与新加坡规划的建筑师艾伦·崔（Alan Choe）回忆，正是这种退无可退的压力，让李光耀敢于选择最大胆的城市规划方案。
1958年8月，英国国会通过了《新加坡自治邦法》，新加坡此后享有包括经济在内的所有内部事务的自治权，英国政府仅保留外交和防务政策决策权。仅两年后，新加坡自治政府就用HDB替代了效率低下又不接地气的SIT，试图解决公共住房问题。SIT解散后，大量英国建筑师和城市规划师回国，新加坡本土的专业人才几乎没有。后来功成名就的建筑师艾伦·崔当时刚从澳大利亚墨尔本大学建筑系毕业，本来只想着去新加坡找找机会，没想到很快被HDB委以重任。入职后他才发现自己是那个唯一懂专业的人。一切从零开始，没有经验，也没有了包袱。
艾伦·崔前往发达国家调研取经，谁知英国、德国、日本的公共住房发展得并不顺利，在居民住房中比例很小。美国的公共住房建设倒是给了他不少启发，不过都是负面的，比如由于盲目拆除旧建筑，不加甄别地推平老旧街区，让很多人不得不移居他乡；公共住房区快速堕落为城市贫民窟；不透明的开发程序导致大量中饱私囊。回到新加坡后，艾伦·崔撰写了一篇观点鲜明的调研报告：确保避免美国公共住房开发错误，新加坡要走出自己的道路。
牛车水附近的店屋街区在保留历史建筑的同时，也进行了适当改造。（刘旸、陈晞/图）
回过头看，HDB发展的每一步都务实而清晰。首先是讲求公共住房供给的数量和速度，以一居室或两居室为主，在保证基本现代生活功能的基础上尽量降低成本，只有数量上去，才有地方供人迁居。第一个五年HDB就建了5.5万套住房。在快速建房的过程中，政府马上意识到征地制度的重要性，1966年，HDB第二个五年计划的第一年，新加坡政府颁布征地法案，给予政府征用私人土地的权利，并规定政府对被征土地应支付市场价格。
更为难得的是，HDB有着清晰的功能定位。在建设商业核心区时，即便HDB有着土地回收与开发的丰富经验，仍选择引入私营企业的力量，采用类似中国“政府搭台，企业唱戏”的形式，由HDB推动土地回收整合后，交由企业投资开发。这种安排使HDB的主要精力仍然能放在公共住房的建设中，并且有余力设计分配机制和进行总体规划。
如今新加坡人一生有两次用优惠价购买组屋的机会，第一次解决基本住房问题，第二次可以用来改善居住条件。过户五年后，组屋可租可售，和普通的私人公寓一样，不同的是，组屋没有小区管理和物业服务，清洁和维护靠市政解决，与公寓形成一定档次差别。但每个区域无论大小，组屋与公寓的比例均控制在8比2左右，且公共交通、超市商场、平价食阁，甚至通向公共交通的遮阳棚都是标配，整个新加坡就像若干组屋片区的集合，每个组屋片区又是新加坡的迷你版。
这种以组屋为核心的模块化设计，降低了区域间的不平衡问题，也让公共住房成为新加坡房地产市场的压舱石，商品化的公寓即使被炒至高价，大部分新加坡人的生活也不会受到影响。
通过公共住房基本解决国民居住问题后，HDB进行了一些设计上的尝试，并诞生了一些精品项目。新加坡甚至有“百万HDB”榜单，这些HDB公寓因总价、地段、房型、使用成本等优势，售价已经上涨到超过百万新币（约500多万人民币）。
Capitaspring空中花园（刘旸、陈晞/图）
回国之前，我特意去看了声名在外的HDB达士岭项目（Pinnacle@Duxton）。这座高达50层的公寓楼离新加坡CBD不远，出了欧南园地铁站很容易看到。达士岭项目共由7栋楼组成，50层和26层设有两处空中走廊，其中26层的空中走廊将7栋楼连接起来，并设计有一条600米的跑道、供居民休闲社交的公园和儿童乐园，发生险情时还可以作为居民的逃生平台。26层仅供居民使用，50层的观景平台可以接待游客，游客需支付6新元（约30元人民币）的票价。
达士岭HDB项目于2009年落成，而以空中花园连廊著称于世的滨海金沙酒店还要晚一年开业。如今空中花园已成为新加坡豪华摩天楼的卖点，2021年新晋落成的新加坡CBD新地标Capitaspring，由1980年代的一座立体停车场改建，从17层到20层贯穿着一座通透的立体空中花园并且对外开放。回想在城市规划展览馆看到的水泥森林和绿色城市矛盾，新加坡人似乎找到了属于他们的独特答案，而其中的一个出色作答，竟来自达士岭HDB这处为“居者有其屋”设计的公共住房。
陈晞