新加坡退出,知识城烂尾了?

新加坡退出,知识城烂尾了?

知识城 | 南起步区

18-20年,强如金融城板块的住宅也经历了两年的“阴跌”,错过17年翻倍行情的买家,痛定思痛后,即便是付出双合同的代价,不少人把票投给了由中新合作的国家级项目–中新知识城。

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从09年奠基开始,到2014年4月,合景天峻公寓开盘,价格7000元/平。接着同年5月,当时还叫天韵瑚璟花园的时代天韵开盘,开盘价格13000元/平。到2014年年底,万科幸福誉开盘,价格又回到8600元/平

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2016年,知识城开始集体捅破1.5万/平,2017年,破2万/平,这个成绩放在普涨行情下,只能算是及格分以上。

2018年,广州绿地城加推5栋、11栋最后两栋,户型为85-125平三至四房,售价2.1-2.2万/平,价格方面,以建面98平的户型为例,总价215万,其中备案价120万,装修款95万,首付需要131万,月供4406元左右。

万科幸福誉二期尾货开盘,建筑面积87-95平,折后价2.1万/平。

以建筑面积95平的户型为例,备案价115万,装修款104万,首付可以做到35万,月供4487元,装修款分六期结清,从2018年6月开始,每三个月为一期,每期需还17万。

时代天韵二期尾货,仅剩下134平的四房户型,位于24栋、25栋,售价2-2.2万/平。总价260万,备案价165万,装修款104万,首付76万,月供5700元左右。

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2019年,售价基本维持在2.5万/平以内。此期间开盘的项目,如保利拾光年,开盘价格也基本接近2.5万/平

结合2018年以后的价格走势与北区的开发进度缓慢。看热闹不嫌事大的人对知识城业主的嘲讽不外乎“花同样的钱,在越秀荔湾买个老破小,每天给自己多增加4个小时的悠闲时光或者用来搞钱,它不香吗?”

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但即便是18-19年入手,在20年这一次分化行情,知识城的涨幅同样跑赢了广州80%以上楼盘,我猜可以嘲讽的就只剩下市区通勤了吧?

那么知识城到底未来成色如何,市区通勤是否适合买知识城,同样是主城区超50km的通勤距离,选南沙还是知识城,我们今天先来剖析知识城。

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知识城的体量,即便只是中区,包含核心的南起步区、核心区也有40平方公里,对比珠江新城的6平方公里,不可谓不大。再加上地处远郊,与科学城又有高山隔断,中间还横着长岭居一众带学位的竞品,自成一城+楼盘自身综合实力均衡是唯一跑出大涨幅的唯一机会。

用其十四五规划的“一核两心”即可将知识城划分为南中北三区。

总结便是:

一核(中区):环九龙湖总部核心经济带,位于旺村-知识城地铁站之间。其中以知识城站的九龙湖周边最为核心,作为总部经济集聚区,这里将是教育、医疗、市政等公共配套资源最集中,城市界面最好的区域,也会是知识城房价天花板的诞生地。

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新龙片区(南区):广河高速以南为知识城南区,以北为知识城中心区,位于汤村-镇龙地铁站之间。优先广河高速以北,高速的隔断可以参照天河广园南北的下场,广河高速以北的汤村聚集了科教园、纳米谷,华师附中知识城校区的落成,像是有意在为汤村成为高知人才最为集聚的区域做准备,因此将其从新龙片区中拆出,划入了知识城中心区。

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枫下片区(北区):位于枫下地铁站到红位地铁站,地处白云从化交界,与弱势板块的交界一定会是梦魇,即便有百济神州、康方药业、诺诚健华等生物医药和粤芯芯片、创维智造等集成电路为代表的高端先进制造业的进驻,即便新南站规划了广河高铁,24号也给予慎买级别。

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板块排序:中区(核心区)>中区(南起步区)>中区(中心区)>南区>北区

地铁站排序:知识城>何棠下>旺村、枫下>汤村>镇龙、镇龙北>新南>红卫

(知识城站同时规划了37号线,将大大缩短通往市区的时间)

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房产选筹中,确认好板块,工作便已完成了99%,差的便是产品力那蜻蜓点水的一笔。

我在前文提及,在知识城暂时配套不完善的情况下,楼盘自身综合实力均衡是跑出大涨幅的唯一机会,均衡指的是小区环境+学位+地铁+商业配套。

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万科幸福誉、腾飞园中新里、时代天韵及广州绿地城,都占据了南起步区地铁沿线的位置,我们以其中成交热门的三个楼盘,管中窥豹知识城的选酬逻辑:

万科幸福誉一二期:

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20年3月开始,幸福誉一二期凭借二中+地铁上盖+片区内较成熟的配套率先开跑,如果不是二转五与房票收紧,有概念+自身硬的特点冲4有望。

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最高峰录得63%的涨幅,而后回调的幅度不大,也侧面证明了板块内已有长期定居产业人员,产生了学位需求,不可否认目前知识城的一大短板便是教育,也一定会是知识城中心区重点解决的问题,那么万科幸福誉的学位优势,基于其产品的刚需属性,反向筛选了家长,届时会有一定程度的削弱。

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(均为靠山改善型产品)

但只要均衡的属性依旧在,在知识城开始在改善住宅配置大张旗鼓的情况下,幸福誉一二期刚需+学位的补位仍可以收获不错的流动性。

户型上依旧是万科最经典的70+两房、80+三房一卫、90+三房两卫、114+四房两卫。其中的80+南向三房、114方南向四房在目前知识城主打改善盘的背景下,很好地填补了低总价的空缺。

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尽量避开二期7、8、9栋北向靠九龙大道以及靠知识大道的二期1、2栋,一期11、12栋即可。

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广州绿地城

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相比万科幸福誉,绿地落得高买低卖的下场,因当年绿地需给茶水费抢名额,导致目前绿地业主仍不愿承认其产品力+质量弱于万科幸福誉的事实。

仅凭其采用的围蔽式设计,除去一期的6栋、7栋、8栋与二期的凤语湾3、4、5栋,其余楼栋均靠近双向六车道马路这一点,便在与幸福誉的pK中处于下风,除了商业体、研究院落成的利好,刚需没有太多选择它而不选万科幸福誉一二期的理由。

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小学与知识城凤湖花园(安置房)的业主子女同在凤凰湖小学则可以再补一刀,户型上,拼刚需,绿地显然是刚不过万科的,万科可是国内最早模仿日本蜗居的房企,没有之一。

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在诸如更靠近九龙湖核心的印象新城这类4620户巨无霸即将推出的背景下,打不赢就加入是最好的策略,其规划的面积段,80平以下仅占6%,不出彩的绿地,选择其70+户型会比较稳妥。

时代天韵:

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教育配套是:天韵小学+广州实验中学V.S绿地的凤凰湖小学+广州实验中学便是菜鸡互啄,因此天韵的定位更倾向于是在万科用完学位的改善。

它的从来都不是刚需,从两房的总价高于万科的三房便可看出,同样是改善定位的龙湖,因北向望湖的劣势低天韵一等,从19年两个盘的PK战绩便可看出,同样是98平三房,天韵同时期贵出2000-4000元/㎡,到最后,龙湖双珑原著的北向98平三房(望别墅和湖景)在时代天韵已售罄的情况下仍有货挑,宽楼距、低梯户比、园林绿化的改善定位在南起步区没有对手,光是南起步区规划的研发用地产生的改善需求便可供不应求的消化。

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如果10年后天韵涨幅跑输万科,最大的原因一定是没有攘外必先安内,内转名,外墙鼓包,粪水外流以及衍生出的物业不作为。

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合计分三期开发:

17、 18 、19 、20 、21栋为一期,新加坡开发商,质量差强人意,两房只在 17、 18栋供应,24号予以慎买级别,在时代天韵,为南向,为望湖买单是大原则。

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承接万科幸福誉114平南向以上住房需求的改善人群,是目前天韵总价捅破400万房源的出路,超过300万,除非是当地的产业人员,否则你很难不优先考虑科学城。

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其中二期26栋、27栋可以在避开单向车道噪音情况下尽收二线湖景,22、23、24、25栋拥有稍弱于三期的一线湖景,面积数比三期少10平,是上车一线湖景的首选。

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三期的1-4栋,从开盘的4万到现在业主叫价5万,不过分但也短时间内鲜有人买单。

总结:

两房200万预算:万科幸福誉72平 > 绿地74平 > 时代84平(260-280万不推荐)

小三房250万预算:万科幸福誉88平 > 时代87 平> 绿地85平 > 万科幸福荟85平

三房两卫300-320万预算:万科97平

超过300w会面临科学城泛香雪板块的竞争,不为一线湖景的这类生态资源买单,在核心区,也就是九龙湖东边还有较多住宅供应的的背景下,我想不到其他理由。

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另外一个竞品则是来自国家层面的,知识城作为广州少有的国家级项目,在住房保障方面,因地制宜发展共有产权住房,是可以预见的,也就是说非核心区会出现一些共有产权的供应,顾名思义便是zf与买家各自持有部分产权,双方拥有彼此产权的优先购买权,这无疑会降低当地的商品房需求,而这个实验,是一定会进行的。

自2009年知识城项目奠基之日起,到16年开始快速发展,如果你是在14年踏入这片土地,从万科幸福誉0.85w到高峰期3.6w,你已积累了其他板块无可匹敌的增幅,同时你的代价只是不足1W的投资门槛,同时期的美林湖畔是2.5w,而如果你抱怨市区通勤2小时,那么你只是错在没有住投分离而已,作为远郊的知识城,显然已经对得起你了。

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