知识城 | 南起步区
18-20年，强如金融城板块的住宅也经历了两年的“阴跌”，错过17年翻倍行情的买家，痛定思痛后，即便是付出双合同的代价，不少人把票投给了由中新合作的国家级项目–中新知识城。
从09年奠基开始，到2014年4月，合景天峻公寓开盘，价格7000元/平。接着同年5月，当时还叫天韵瑚璟花园的时代天韵开盘，开盘价格13000元/平。到2014年年底，万科幸福誉开盘，价格又回到8600元/平。
2016年，知识城开始集体捅破1.5万/平，2017年，破2万/平，这个成绩放在普涨行情下，只能算是及格分以上。
2018年，广州绿地城加推5栋、11栋最后两栋，户型为85-125平三至四房，售价2.1-2.2万/平，价格方面，以建面98平的户型为例，总价215万，其中备案价120万，装修款95万，首付需要131万，月供4406元左右。
万科幸福誉二期尾货开盘，建筑面积87-95平，折后价2.1万/平。
以建筑面积95平的户型为例，备案价115万，装修款104万，首付可以做到35万，月供4487元，装修款分六期结清，从2018年6月开始，每三个月为一期，每期需还17万。
时代天韵二期尾货，仅剩下134平的四房户型，位于24栋、25栋，售价2-2.2万/平。总价260万，备案价165万，装修款104万，首付76万，月供5700元左右。
2019年，售价基本维持在2.5万/平以内。此期间开盘的项目，如保利拾光年，开盘价格也基本接近2.5万/平。
结合2018年以后的价格走势与北区的开发进度缓慢。看热闹不嫌事大的人对知识城业主的嘲讽不外乎“花同样的钱，在越秀荔湾买个老破小，每天给自己多增加4个小时的悠闲时光或者用来搞钱，它不香吗？”
但即便是18-19年入手，在20年这一次分化行情，知识城的涨幅同样跑赢了广州80%以上楼盘，我猜可以嘲讽的就只剩下市区通勤了吧？
那么知识城到底未来成色如何，市区通勤是否适合买知识城，同样是主城区超50km的通勤距离，选南沙还是知识城，我们今天先来剖析知识城。
知识城的体量，即便只是中区，包含核心的南起步区、核心区也有40平方公里，对比珠江新城的6平方公里，不可谓不大。再加上地处远郊，与科学城又有高山隔断，中间还横着长岭居一众带学位的竞品，自成一城+楼盘自身综合实力均衡是唯一跑出大涨幅的唯一机会。
用其十四五规划的“一核两心”即可将知识城划分为南中北三区。
总结便是：
一核（中区）：环九龙湖总部核心经济带，位于旺村-知识城地铁站之间。其中以知识城站的九龙湖周边最为核心，作为总部经济集聚区，这里将是教育、医疗、市政等公共配套资源最集中，城市界面最好的区域，也会是知识城房价天花板的诞生地。
新龙片区（南区）：广河高速以南为知识城南区，以北为知识城中心区，位于汤村-镇龙地铁站之间。优先广河高速以北，高速的隔断可以参照天河广园南北的下场，广河高速以北的汤村聚集了科教园、纳米谷，华师附中知识城校区的落成，像是有意在为汤村成为高知人才最为集聚的区域做准备，因此将其从新龙片区中拆出，划入了知识城中心区。
枫下片区（北区）：位于枫下地铁站到红位地铁站，地处白云从化交界，与弱势板块的交界一定会是梦魇，即便有百济神州、康方药业、诺诚健华等生物医药和粤芯芯片、创维智造等集成电路为代表的高端先进制造业的进驻，即便新南站规划了广河高铁，24号也给予慎买级别。
板块排序：中区（核心区）>中区（南起步区）>中区（中心区）>南区>北区
地铁站排序：知识城>何棠下>旺村、枫下>汤村>镇龙、镇龙北>新南>红卫
（知识城站同时规划了37号线，将大大缩短通往市区的时间）
房产选筹中，确认好板块，工作便已完成了99%，差的便是产品力那蜻蜓点水的一笔。
我在前文提及，在知识城暂时配套不完善的情况下，楼盘自身综合实力均衡是跑出大涨幅的唯一机会，均衡指的是小区环境+学位+地铁+商业配套。
万科幸福誉、腾飞园中新里、时代天韵及广州绿地城，都占据了南起步区地铁沿线的位置，我们以其中成交热门的三个楼盘，管中窥豹知识城的选酬逻辑：
万科幸福誉一二期：
20年3月开始，幸福誉一二期凭借二中+地铁上盖+片区内较成熟的配套率先开跑，如果不是二转五与房票收紧，有概念+自身硬的特点冲4有望。
最高峰录得63%的涨幅，而后回调的幅度不大，也侧面证明了板块内已有长期定居产业人员，产生了学位需求，不可否认目前知识城的一大短板便是教育，也一定会是知识城中心区重点解决的问题，那么万科幸福誉的学位优势，基于其产品的刚需属性，反向筛选了家长，届时会有一定程度的削弱。
（均为靠山改善型产品）
但只要均衡的属性依旧在，在知识城开始在改善住宅配置大张旗鼓的情况下，幸福誉一二期刚需+学位的补位仍可以收获不错的流动性。
户型上依旧是万科最经典的70+两房、80+三房一卫、90+三房两卫、114+四房两卫。其中的80+南向三房、114方南向四房在目前知识城主打改善盘的背景下，很好地填补了低总价的空缺。
尽量避开二期7、8、9栋北向靠九龙大道以及靠知识大道的二期1、2栋，一期11、12栋即可。
广州绿地城
相比万科幸福誉，绿地落得高买低卖的下场，因当年绿地需给茶水费抢名额，导致目前绿地业主仍不愿承认其产品力+质量弱于万科幸福誉的事实。
仅凭其采用的围蔽式设计，除去一期的6栋、7栋、8栋与二期的凤语湾3、4、5栋，其余楼栋均靠近双向六车道马路这一点，便在与幸福誉的pK中处于下风，除了商业体、研究院落成的利好，刚需没有太多选择它而不选万科幸福誉一二期的理由。
小学与知识城凤湖花园（安置房）的业主子女同在凤凰湖小学则可以再补一刀，户型上，拼刚需，绿地显然是刚不过万科的，万科可是国内最早模仿日本蜗居的房企，没有之一。
在诸如更靠近九龙湖核心的印象新城这类4620户巨无霸即将推出的背景下，打不赢就加入是最好的策略，其规划的面积段，80平以下仅占6%，不出彩的绿地，选择其70+户型会比较稳妥。
时代天韵：
教育配套是：天韵小学+广州实验中学V.S绿地的凤凰湖小学+广州实验中学便是菜鸡互啄，因此天韵的定位更倾向于是在万科用完学位的改善。
它的从来都不是刚需，从两房的总价高于万科的三房便可看出，同样是改善定位的龙湖，因北向望湖的劣势低天韵一等，从19年两个盘的PK战绩便可看出，同样是98平三房，天韵同时期贵出2000-4000元/㎡，到最后，龙湖双珑原著的北向98平三房（望别墅和湖景）在时代天韵已售罄的情况下仍有货挑，宽楼距、低梯户比、园林绿化的改善定位在南起步区没有对手，光是南起步区规划的研发用地产生的改善需求便可供不应求的消化。
如果10年后天韵涨幅跑输万科，最大的原因一定是没有攘外必先安内，内转名，外墙鼓包，粪水外流以及衍生出的物业不作为。
合计分三期开发：
17、 18 、19 、20 、21栋为一期，新加坡开发商，质量差强人意，两房只在 17、 18栋供应，24号予以慎买级别，在时代天韵，为南向，为望湖买单是大原则。
承接万科幸福誉114平南向以上住房需求的改善人群，是目前天韵总价捅破400万房源的出路，超过300万，除非是当地的产业人员，否则你很难不优先考虑科学城。
其中二期26栋、27栋可以在避开单向车道噪音情况下尽收二线湖景，22、23、24、25栋拥有稍弱于三期的一线湖景，面积数比三期少10平，是上车一线湖景的首选。
三期的1-4栋，从开盘的4万到现在业主叫价5万，不过分但也短时间内鲜有人买单。
总结：
两房200万预算：万科幸福誉72平 > 绿地74平 > 时代84平（260-280万不推荐）
小三房250万预算：万科幸福誉88平 > 时代87 平> 绿地85平 > 万科幸福荟85平
三房两卫300-320万预算：万科97平
超过300w会面临科学城泛香雪板块的竞争，不为一线湖景的这类生态资源买单，在核心区，也就是九龙湖东边还有较多住宅供应的的背景下，我想不到其他理由。
另外一个竞品则是来自国家层面的，知识城作为广州少有的国家级项目，在住房保障方面，因地制宜发展共有产权住房，是可以预见的，也就是说非核心区会出现一些共有产权的供应，顾名思义便是zf与买家各自持有部分产权，双方拥有彼此产权的优先购买权，这无疑会降低当地的商品房需求，而这个实验，是一定会进行的。
自2009年知识城项目奠基之日起，到16年开始快速发展，如果你是在14年踏入这片土地，从万科幸福誉0.85w到高峰期3.6w，你已积累了其他板块无可匹敌的增幅，同时你的代价只是不足1W的投资门槛，同时期的美林湖畔是2.5w，而如果你抱怨市区通勤2小时，那么你只是错在没有住投分离而已，作为远郊的知识城，显然已经对得起你了。