作者：周文龙
周三将近午夜时分，居家办公结束后正准备就寝时，主任突然打电话来说：紧急事件，政府出台房地产降温措施了！
我跟降温措施似乎特别有缘。2018年7月上一轮措施推出时，我正好跟进政府是否会推出降温措施的新闻；这一轮措施推出时，我又负责晚间的突发新闻。
虽说是突然，但其实这次降温措施有如影视剧本中所谓的“意料之外，情理之中”，乃有迹可循。
早在今年1月，副总理兼经济政策统筹部长王瑞杰和国家发展部长李智陞，都已分别在不同场合表示，政府密切关注房地产市场走势，必要时会调整政策。
上周，新加坡金融管理局发布《金融稳定评估》报告时指出，以绝对值计算，家庭债务过去一年增加了6.8％。该局在报告中警惕国人，应确保自己有能力承担长期房贷，并在做出庞大开支的决定时保持谨慎。
另外，私宅价格自2020年第一季度以来，上涨了约9％。上回降温措施推出时，私宅价格前四个季度也是涨约9％。“9％”或许是政府衡量房价涨势快慢的重要指标。一旦达到这个水平，它就可能考虑出手。
降温措施针对投资型买家
去逛逛最新楼盘和转售私宅单位，就能感受到楼市的炽热。
昨天开盘的武吉知马豪华私宅项目Perfect Ten，之前预览活动的平均尺价为3400元，创下该地区价格的新高。
上月开盘的克拉码头项目康宁河湾（CanningHill Piers），推出后首个周末卖出近八成，平均尺价3000元，当中有个超级豪华顶层单位以4800万元卖出，尺价为5360元。
新私宅表现强劲，带动转售私宅。不少转售私宅屋主就地起价，例如碧山的晴宇（Sky Habitat），有好几个单位要价超过1900元尺价，较近期平均成交价高出近两成。
碧山的晴宇（Sky Habitat）一些单位要价超过1900元一平方英尺，较近期平均成交价高出近两成。（档案照片）
一名屋主表示，附近的四房式预购组屋售价高达67万9000元，以后转售很有可能又是另一间百万组屋。他说：“我这个单位的增值潜能很高，卖尺价1900元，怎么会贵呢？”
值得一提的是，晴宇是在2012年楼市火热时推出，当时的售价从尺价1700元起跳，堪称价位最高的半市区公寓，吸引了媒体大篇幅报道。但随着隔年总偿债率（TDSR）和额外买方印花税（ABSD）等多项降温措施出炉后，楼市变得疲弱，发展商凯德集团（Capitaland）忍痛削价，中位数尺价跌至约1377元。
晴宇超过三成单位是出租的，意味着不少屋主是投资型买家。从最新价格走势来看，有些人已经赚翻了天，可是不少早期买家还是“大闸蟹”，如今仍然被紧紧套牢。
这次的降温措施，将新加坡公民和永久居民购买第二套或更多房产的ABSD调高，显然是针对投资型买家，迫使他们必须更谨慎考量资金预算，提醒他们房子并非投资工具。
增加组屋与私宅供应 恐远水难救近火
过去一年多来，本地楼市火热并非投资型买家炒作的结果，而是处在低利率环境，市场有大量的流动资金、投资市场大起，以及住宅供应因建筑工程延误等种种原因所造成的。
尤其是受到建筑工程延误的影响，就如李智陞日前在记者会上所言，过去两年住屋的需求较强劲，是因为有更多出生于上世纪八九十年代的人已达适婚年龄，他们要搬离父母住家，婚后组织小家庭。此外，人们也担心冠病疫情导致组屋建筑工程延误，因此纷纷转向转售组屋或私宅市场。
这次政府从供应和需求两方面着手，双管齐下稳定房地产市场，并准备在接下来两年将组屋供应增加35％，明年上半年正选名单地段私宅的供应量也环比增加40％。然而，远水难救近火，这些大概要五六年后才建好的房子，根本无法满足当前的住房需求，一些人估计还是会到转售市场找房子，私宅需求应该会继续保持强劲。
建屋发展局16日宣布，下来两年每年推出多达2万3000个预购组屋单位。（档案照）
更重要的是，这次的降“楼”十八掌有用吗？
的确，政府这次出手更重、范围更广，其中包括将ABSD上调多达15个百分点。不过，它并没有新的“大招”。大多分析师也认为，降温措施只会抑制私宅价格上涨的速度，并不会导致价格大幅下滑，明年私宅价格涨幅预料介于零至5％。
合登房产集团（Huttons Asia）研究部主管李思德表示，估计私宅成交量在下来一两个季度会放缓，随后又会回弹。“因为投资者喜欢新加坡的政治稳定，而首次买家仍占私宅需求的较大部分，他们并没有受到措施的影响。”
回顾过去两轮的降温措施，2013年，楼市经过了约四年才走出低谷；2018年，楼市却只花了一年多就开始复苏。由此可见，本地楼市是“越战越勇”，越来越有韧性。
老实说，连冠病疫情造成的这股前所未有的经济冲击都拿楼市没辄，全球许多国家也同样正面对房价高涨的挑战。
市场已摸透旧招数
即便政府加重“掌力”，如进一步调高ABSD或收紧TDSR，但买家、经纪和发展商其实都已渐渐熟悉政府出招的方式，这一次出招，能压得住多久呢？
推行每一项措施，有得必有失，更严苛的措施会减低楼市的流动性，导致市场僵化、缺乏活力，对它的长期发展有着深远影响。它也可能减低新加坡对外来人才的吸引力。
在2009年至2013年初楼市火热之时，政府先后推出八轮降温措施，仍始终无法让行情冷却下来，直到2013年中祭出了TDSR这个奇招，才成功降“楼”。或许政府必须再使出像出TDSR般的奇招来镇住，否则楼市在稍微收敛之后，相信很快又会恢复元气，让江湖再度掀起“腥风血雨”。