编者按：今年以来，新加坡房势大涨，虽然政府调控手段也是频频发布，但还是抵挡不住买房的高潮，上半年新加坡的房产市场究竟发生了什么呢？本地房地产专业从业者深刻剖析了2022上半年新加坡房地产市场的基本面和判断，并进行前后验证。一起来看看吧。
12020 – 2022 市场回顾
现在是7月初，正好是个年中复盘的时候。2022是个特别的一年，回忆年初两个月，整个地产行业都面临多样的挑战，形势不清晰：美国股市的崩盘、加息、俄乌战争、疫情反复，新的降温措施等。我的自我定位是房地产观察者、思考者和投资者。年初时市场节奏虽慢，但我很笃定今年的地产市场是繁荣的。
如果拉长时间线，2020年开始3、4月的时候，是没有什么交易量的，那时人们怀疑市场会不会崩盘，但当时我们提到8个字：极端行情，极端机会。那时任何人只要敢入场，不管是股票、房子，只要是一个好的资产，是一定赚钱的。机会就是别人害怕、恐慌的时候来的。2020年末的时候，我们也是第一个跳出来说“牛市来临”！当时演讲的主题是：《牛市来临，最后的捡漏机会》。疫情过后，2020年最好的上车机会是6到8月的时候。2021年基本上就是交易量最高的时期了，直到2021年12月份，新加坡政府发布房价降温措施。当时我说，新加坡房地产是一个很好的避险产品，甚至可以说是最好的。新加坡政府在实行了十年的降温政策以后，本地的房市基本上没有泡沫。疫情来临时，全球的各种市场承压的时候，只有没有泡沫的市场能承受住这个压力。
今年的关键词是大通胀和加息。美国去年12月通货膨胀达到历史新高，7%的月通胀率。然后今年年初有预测说今年会有4轮加息，也有说5轮的，现在已经加了几次了。
2新加坡的确定性和进化
我们习惯去分析事物背后的逻辑，因为市场总是充斥着诸多噪音，影响投资者做出正确的预判。接下来，为大家做一些市场预判、分析现在的结构性变化，分享一下我们的思考和可挖掘的机会。希望大家了解本质，同时预防风险，谨慎投资。两年前说要大胆投资，但是现在市场不一样了。
有一部分人觉得市场涨得太高而不敢入手，再加上新加坡政府出台的各类政策，更加觉得混乱了。我们通过正反面的双重分析和几个简单的问题就可以理清楚其中的逻辑。
新加坡政府的房产政策是为了平滑市场，避免市场失控。如果短期内涨太快，牛市会很迅速结束；但如果市场能慢慢走，更多人会拥有入场机会。所以还没购置的各位，其实入场机会一直都有，因为政府一直在帮市场创造机会！比如2021年底的降温受益人就是本地还没有购置第一套房的公民和PR。真正被降温压制了的是外来炒房的人群，以前20%的税现在30%，但是似乎还是挡不住部分超高净值人群的投资热情，最近康宁河湾（Canninghill Piers）就被一位来自中国福建的客户一口气买下了20套。由此看出政府的政策出台很及时，如果没有出来，今年20套买的人可能是一批批的。
2.1 上半年的市场表现
21年12月降温开始时，住宅在22年1月、2月的表现还是静悄悄的，3月开始启动，到了4、5月就火爆了。我们也是度过了一个非常忙碌的5月和6月。是市场上积压的需求造成了这种忙碌。先看本地市场，LIV@MB等稍微郊区的房子单价平均2300新币一尺；新移民市场，我们看到中国开始开放以后，大批客户开始涌进，中国政策如果继续松绑，相信会有更多客户入场。所以无论是本地还是海外客户，两个市场都忙碌起来了。
今年1月到3月是一段风险释放的时间段，因为美股涨的太高，风险要不断释放。另一个投机的市场，比特币也是腰斩，所以那时候大部分人都是恐慌的，不敢投资的。当市场不确定时，我认为该去分析什么是确定的。而当市场很热的时候，反而要冷静分析，哪些声音是噪音，哪些是事实，哪些市场可以入场，哪些产品是坑。我们投资的目的是为了战胜通胀，战胜印钞机: 钞票多了，流动性提高，为了平衡增加的货币，商品价格提高，最终造成货币贬值。通俗来讲，就是普通老百姓家的购买力下降，全球割韭菜。在这样的一个时代，我们需要思考自己到底有哪些保存财富的方法。放在银行，如果只是存款的话，可能每年实际贬值10%以上。
到了4、5月时，房产市场终于启动。特别是5月，像丽福苑（LIV@MB）、鑫丽嘉园（Piccadily Grand）开盘就卖出79%和77%。这在两年前是很少见的，现在这个市场对于开发商来说，只要商品够好，是非常火爆好卖的。这两个楼盘均价分别是2387新币一尺和2150新币一尺，可见通货膨胀已经传递到市场的各个方面。买主主要是本地新加坡人。除了新盘价格高，转售市场也是连续21个季度上扬。当然，在大多数开发商涨价的大环境下，也有部分打折出货。比如5月底6月初时，Marina One Penthouse 降价500万出售，Keppel的大户型也在降价卖。大家入场时，需要谨慎分析产品的优劣，定位和定价，以及未来该区域的发展前景。
2.2 政策的逻辑，周期
上个月8号，新闻报道政府推出6正选8备售名单地段，这个供应量跟往年比其实是不高的。上半年政府的卖地供应量是2700套新公寓，下半年的加在一起差不多3500左右，一共是6000多套新公寓。新加坡正常一年的新盘是1万到1万3左右。1万3是最好的，市场就不会供不应求，不断抬高。
各位看上面这个图，红点代表降温措施，绿点代表升温措施。过去25年，只要市场往上的速度太快，就会有红点，往下太快或者不动就会有绿点。政府做的事情是让波动变小，因为在平滑的市场，更多人是赢家，而剧烈波动的市场，只有少数人是赢家，大部分是输家。新加坡是希望所有国民都能进步和成长，而其中一种方式就是拥有房产。在新加坡，房子的表现比股票好。在美国市场，股票比房子表现好。美国的房产税很高，州和中央政府每年抽走很多的利润。有些州租金回报5%，房产税交2%或者1%以上。新加坡买房印花税是一次性的，而且本身的房产税也不高，是按照资金量分段交税，那这个市场的抽水就相对比较少。政府主要还是抽印花税和额外印花税。而这些大比重是外国人在交，很多外国投资者认为新加坡的房子性价比确实高。
最近新加坡有个越来越明显的特征，它在往更全球化方向发展。2010年大选后，政府开始收紧移民政策，7-8年的封闭期后，这两年“开放”成了主旋律，更多中国移民开始在各行各业展露头脚，这几个月频频爆出的大宗买卖大部分来自中国买主。新加坡政府一直是在主动吸引人才的流入。为了长远地发展，新加坡政府必须吸引人才和资金流入才能保持国家继续往上走。
今年这轮市场因为年头的紧箍咒来的特别及时，增长是较平滑的。政府政策的基础是，房产的增长不过度超出人均收入增长，保证国民安居乐业。所以上面这张周期图其实给出了一些判断：
一、房产是有周期性变化的；
二、周期里政府一定会有政策调节，调节的目的是为了平衡市场；
三、这些年政府的调节做的更精准、到位了。以前的市场反弹和下降的速度都太快，很难把握入场时机，比如09年初，买家一出价市场就又涨了，因为没有降温政策的市场是疯狂的。
2.3 供需、租金、成本
房价的一个本质是供需和成本。如果看新加坡全国未卖出的供应量，2022年第一季度已跌入过去五年新低，仅剩14,087套住宅。大部分时候，新加坡未卖出新盘应该在2万左右，开发商有5年时间售出所有库存，否则要另外缴税。
| 地区/季度 | 中心核心区CCR | 中心区边缘RCR | 郊区OCR | 总库存 |
| 2021 Q1 | 7073 | 7724 | 6805 | 21602 |
| 2021 Q2 | 6839 | 6706 | 5839 | 19384 |
| 2021 Q3 | 6880 | 5878 | 4382 | 17140 |
| 2021 Q4 | 5876 | 4306 | 3972 | 14154 |
| 2022 Q1 | 5585 | 4612 | 3890 | 14087 |
表格1. 新加坡私宅库存总量对比
上面表格显示目前CCR的库存是最多的，买主多是外国人，现在政策打压也体现在了库存量上。RCR和OCR是以本地买家为主的市场，政策受益下，库存也相对较少。
再来看需求面，新加坡今年一共有31,325个组屋单位满足5年最低居住年限（MOP），而这些都会成为组屋升级私宅的潜力买主。另一方面，租赁市场也体现了当下人们对购置房产的态度。从2020年Q4开始，新加坡市场的租赁指数一直在飙升，从104涨到了接近112，而租约数量也从1万左右涨到了2.7万左右。
目前的租赁市场上，抢房子现象随处可见。比如植物园附近的别墅，新加坡最顶级的住所地段，主要吸引本地的富豪以及新移民。以前的均价是3万左右。而现在的价格是6万到15万，新一点的基本上10万以上。分享案例：我之前带一位准备来新加坡发展的朋友去看别墅出租，当时准备了20个待选房源，客户都觉得太老旧了，后来终于有一个比较新的房源，当晚登出来就有10组人要看房，我们第一组看，房主租金叫8万5，我们就给8万5。看完房走出去时，外面等着的人都是面露凶光地看着我们的，后来房主经纪打电话告诉我们，第二组人不管我们出价多少，直接加30%。这就是现在豪宅租赁市场。
租金是一个比房价更直观的需求体现，租金代表了市场上消费者愿意花多少钱在居住需求上，因为租就是纯消费。如果房价涨，租金跌，说明房价是虚涨。如果租金比房价涨的还快，房价则继续上涨压力大。目前租金上涨，主要是因为很多买房但还没建成，以及大量因为全球不稳定而来新加坡居住的高净值客户，导致了极端的供不应求情况。这两年新来的外来人士，有很多是把生意搬过来，准备先租，3、4年申请到永久居民（PR）后才买房，以减少印花税的支出。如此，买房的大批需求被延迟，租房的需求在近期释放，房价的需求则在更远的未来会被释放出来。
接下来说成本，我们来看未来基准价。今年RCR地区土地价格已经拍到1300新币一尺，再加上建筑成本已大幅上涨20-30%，郊区未来成本价2000新币一尺。由此推出，开发商的开盘价至少也要卖出2200新币一尺。再看组屋EC的价格，地价是500-600新币一尺，建完成本也要1100-1200新币一尺，所以未来EC也要卖1300新币一尺。综上所述，我对现在市场很有信心的逻辑是基于对供需和成本的判断。
2.4 开放、全球化
各位读者，如果你现在还能看到2000新币一尺以下的好货，需要尽早下手，否则时机就错过了，因为一个时代翻篇了。目前新加坡本地买主很大的一个问题，就是只参考过去别人的成交价，而很少看未来。我觉得这是个过时的心态，因为新加坡正迈入下一个级别的国际化城市赛道。2010到2020年这一段时期，过往的表现确实能起到指导作用，因为整个国家相对封闭，移民没有大批涌入，当时的房价是一个内部消化和调整的状态。但是未来的十年是完全不一样的。因为新加坡的资源有限，开放是必经的生存之路。其他国家的试错，为新加坡政府提供了很多改进“后疫情政策”的方案。只有开放、吸引人才，才是未来可持续发展的道路。
新加坡写字楼市场在发生结构性变化。中国各大科技公司的亚太总部都选址新加坡，比如字节跳动、阿里巴巴、腾讯、小米投资还有一些区块链公司。中国企业国际化，新加坡是最好的跳台。2022年新加坡写字楼Q1的市场报告就指出，现在写字楼的主要需求来自中国科技公司，Web 3.0 的时代，新加坡已经准备好乘上这波红利，进入快速增长。
2.5 价格趋势
植物园附近的别墅，目前已经是2-3倍的价格，和租金的涨幅一致。在9区、10区，别墅价格增长达到了40-50%。这个牛市的主力军是本地公民，只有1%是政府特别邀请的超高净值新移民。这个1%的市场是竞争最激烈的，一线地产目前已经涨了几乎2倍。其他市场，很多有40-50%的涨幅。
我预判这一轮均价增长应该会超过70%。09年到12年的周期，均价涨了60%左右，主要是因为当时印钞很多，而2020年初开始的宽松量化注入的流动性是远超过09年的，预示着这轮印钞被消化完后的涨幅会超过70%。目前顶级资产已经超过70%，整体市场的平均涨幅也达25-30%，剩下的涨幅空间可以看租金的涨幅。写字楼同样，也是在复苏的状态，CBD区域顶级写字楼租金现在月均价12-14新币。
新加坡是一个很少有的发达国家，在2010年后薪水还大幅增长。2010年到现在，新加坡人均家庭收入增长了70-80%。欧洲没有增长，而美国的涨幅达不到新加坡的程度。虽然前面提到顶级资产翻倍了，但是大众市场还好。所以新加坡的大众市场性价比还是很好的。
现在是一个普涨的时代，博纳产业年初做了一个价格预测，前半年的走势是相符的。今年私宅总体预计涨幅超过3-5%，Q1的交易量相对低，Q2开始起飞并大幅上升。核心区价格以后会是2600-4500新币一尺。所以现在2600新币一尺已经是很好的入场价。现在核心区永久产权2600新币一尺或者荷兰村99年2400新币一尺这些都是很好的房产。
2.6 新加坡房市结构性变化
新加坡是最受欢迎的亚洲金融中心和家族办公室（家办）天堂。因为大批申请涌入，新加坡今年把家办的资金门槛提高了一倍，第一年要1000万资金，第二年还要再追加1000万。而这些有实力申请家办的资金，基本上都有购买多套房产的实力。
我前面提到各类互联网公司都在往新加坡设立海外总部，这里跟大家介绍一下新加坡的经济发展局（EDB），它是隶属于贸易与工业部的政府机构，目前他们正在做的事情就是吸引好的公司来新加坡开海外总部。因为只有顶级的头脑才能克服新加坡有限资源的窘境。以前谈到亚洲金融中心谈的是香港、上海，而香港证劵交易所体量是新加坡的10倍，后者是排不上名的。但是未来十年的新加坡是有机会的，现在新加坡的资产管理量金额已经接近香港。投行还是婴儿的级别，但是如果能吸引到人才，放开约束发展起来，新加坡的豪宅价格是还要翻一倍的，游艇的数量也会翻倍，更多的工作岗位被创造出来。新加坡的核心竞争力是稳定的政策和舒适安全的居住环境，这是目前很多其他城市缺乏的，也是动荡的后疫情时期，很多富商很看重的优势。现在很多在美国或香港上市的公司来坡时，坡政府会鼓励在新加坡交易所也上市。政府在通过多方努力帮助新加坡成为金融中心。未来的新加坡，本地中产会很舒服，因为政府会有很多政策和补贴来保护本国人的利益和生活水平。同时，这个国家也会保持高度开放，为世界提供高端服务。
2.7 聚焦豪宅市场
Eden这栋楼，两年前传旺旺集团父子整栋，均价4827新币一尺买下。我个人觉得它的户型是很奇怪的，客厅是个三角形。再说Park Nova，这类房子代表了新加坡房市的国际市场，而不是本地市场。这个项目的建筑品质和设计对本地开发商来说都是一次大开眼界，因为需求也在跟进，也预示着未来的新加坡豪宅市场会有一个很大的跃升。
以前在新加坡没有人愿意花费1000万新币买个公寓，所以Ardmore Park这么多年1000万的价格走不动。但是现在新的一批买主，是愿意花2000万新币买个四房的，因为新加坡确实国际化了，像在上海、香港，甚至纽约、伦敦的顶级豪宅，2000万新币（约等于1亿人民币）的价位都是有人买的。所以像Park Nova这样的项目，顶层公寓（Penthouse）是先卖完的，然后是4房。因为现在1400万的价格对于这个级别的买主来说是完全可以接受的。
我们确实需要换个角度，横向对比去看新加坡蓄势待发的未来。巴菲特的投资原理说，寻找价格有安全边际的投资资产。比如说郊区新盘，99地契均价2300新币一尺，如果类似地段永久的才卖2100-2200新币，那就是便宜了，有安全边际。剩下的只是挑选好的户型、朝向。
3总结
投资就是在不确定性中寻找确定性。
现在不确定的是加息，这对于市场来说是个很大的压力测试。确定的是新加坡的基本面好，稳定的价值凸显，产业继续进化，不断吸引大资金和精英。新加坡还在进化，本地的科技企业比如虾皮（Shopee）、Grab和外来企业一起，从新加坡辐射到东南亚，甚至全球。
新加坡拥房率极高，一般第二套都在考虑投资、升级。投资的核心逻辑是99换永久、郊区换市区、小换大，不好换更好。涨很高、租售比低的物业应该抛掉了，置换成核心区更优质，附加值更高的资产。
巴菲特的自传里写的，把“雪球”滚起来，找足够长的的赛道和很湿的雪，这样你的雪球就能越滚越大。房子从50万到5000万都有，5亿甚至50亿也都是有的，比如大楼。因为新加坡是安居乐业地方，所以房产是永远是个好的赛道。可以从一套滚到两套，组屋滚成公寓，99滚到永久，郊区滚到市区核心区，甚至顶层公寓、别墅。然后再买点店屋、商业地产。钱存在银行相当于让雪在手上融化。所以各位一定要把握机会把你的雪球滚出去。祝愿各位在未来的几年投资有好的回报啊，祝愿你们幸福平安。谢谢各位！
（本文资料感谢Kevin Feng 冯舟授权使用）
作者介绍
AUTHOR INTRODUCTION
Kevin Feng 冯舟，新加坡主板上市公司博纳集团(SGX:OYY)董事，博纳精英队总监。
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