图片来源：中房报图库
香港某机构分析师表示，就地产美元债而言，目前确实是“至暗时刻”，但随着美国货币政策的逐渐清晰，以及国内政策的边际放松，预计明年债市将有所好转。
中房报记者 曾冬梅 广州报道
在弥漫着悲观情绪的地产债券市场中，这算是为数不多的正面信息。
10月12日，中国奥园集团股份有限公司（03883.HK 以下简称“中国奥园”）在公告中透露已赎回15亿元本金及利息的境内公司债。此前，该公司已经赎回了年内到期的美元债，至此，今年到期的境内公司债和公募美元债已悉数偿付完毕。前一日，龙光集团有限公司（03380.HK 以下简称“龙光集团”）宣布提前赎回1000万美元、2022年到期的美元债，并表示截至9月底，已完成2021年所有境内外到期债务的再融资，无债务到期的资金压力。
近半个月来，受几家开发商的债务违约影响，房企特别是民营房企的美元债出现了较大波动，据机构统计，10月4日-10月8日这一周，B评级的地产美元债价格整体下跌了15%-20%，BB评级的地产美元债同样被各类投资者抛售，部分债券的累计跌幅也达到了8%-10%。光银国际认为，近期地产板块负面消息持续，市场情绪仍很脆弱，高收益美元债板块的下行压力仍较大。
“这是比较积极的信号，至少说明这两家公司今年内没有太大的还款压力，在一定程度上有利于提振市场信心。”香港某机构分析师表示，就地产美元债而言，目前确实是“至暗时刻”，但随着美国货币政策的逐渐清晰，以及国内政策的边际放松，预计明年债市将有所好转。
两家房企释放的正面信号
公告显示，中国奥园早在10月8日就已将2018年公开发行公司债券（第一期）的本息足额划拨至中国证券登记结算有限责任公司上海分公司，以供12日到期偿还。这笔债券的总额为15亿元，票面利率5.85%。至此，该公司2021年内所有到期的公司债本息均已偿还到位，2022年也无境内公司债到期。
此外，中国奥园还于上半年赎回及提前赎回了年内到期的所有公募美元债。其在2月份赎回了到期的1.88亿美元债，3月份提前赎回了2021年9月到期的5亿美元债及1亿新加坡元境外债，5月份按时赎回了当月到期的4.25亿美元债。
于2021年7月底，中国奥园已偿还及续期约25亿元的短期借贷，短期借贷占比降至44%。该公司表示，在偿付10月12日这笔公司债的本息后，该债券将完成摘牌，意味着公司的有息负债规模及短债比例将进一步降低。
中国奥园相关人士透露，除了境内公司债及境外公募美元债外，年内到期的其余债务的偿付也在有序铺排中。
龙光集团偿债计划的推进也比较顺利。从半年报上的信息来看，上半年，该公司已经赎回了三笔共6.5亿美元的美元债，以及一笔2亿新加坡元的境外债。下半年有一笔8月份到期、3亿美元总额的美元债需偿付，以及两笔共33.72亿元的境内公司债到期。据了解，截至目前，其已经完成了2021年所有境内外到期债务的再融资。其中，10月份将到期的14亿元公司债，龙光集团打算用今年8月份新发行的15亿元公司债偿还。
据该公司内部人士介绍，由于去年底管理层就对后市抱谨慎预期，因此今年无论是销售还是融资工作，都是尽量前置，早做融资使得全年的偿债计划能够稳步实现，得以避免下半年资本市场的波动对再融资的冲击。
在现金流相对安全的前提下，10月11日，龙光集团在公开市场提前购回部分2022年到期、年息5.75%的优先票据，购回总额为1000万美元，占票据初始发行总额的4%。该公司表示，此举旨在以低息置换高息、长债置换短债，有助于持续优化债务结构，减少未来财务开支，降低财务资产负债水平。
行业偿债压力仍不容小觑
通过提前回购美元债的举措，龙光集团还希望释放一些积极信号，显示公司财务管理稳健、流动性充裕以及信用记录良好。在正常的市场环境下，这只是常规动作，但在当前的境况中，却成了提升市场信心的重要砝码。
今年以来，地产美元债市场已经经历过几次大波动。最近的一次发生在花样年宣布债务违约后，光银国际表示，花样年意外违约再度冲击了市场信心，导致地产债券整体遭单边抛售大跌。10月4日-10月8日，B评级的房企美元债整体下跌了15%-20%，领跌的债券跌幅高达30%。BB评级的房企美元债，整体累计跌幅也有3%-8%，不少民营房企的美元债跌幅超过8%。
据中金公司的观察，在那一周，高收益地产美元债单周下跌了13.6%，收益率和利差均已超过去年3月流动性危机时的最高点。本周，地产美元债仍未企稳，10月12日，当代置业一笔2023年到期的美元债的价格下跌了64%，收益率高达126.5%，阳光100一笔将在今年12月到期的美元债，下跌了约42%。
在投资机构看来，近期地产美元债价格的下跌，一方面反映了市场对民营开发商资金面加速恶化的预期，另一方面则是因为恐慌，担心是否还有更多的违约事件出现。
“这几个月确实很艰难，自恒大出现流动性问题后，整个行业都面临着很大的融资压力，金融机构和投资者几乎是无差别对待，很多经营正常的公司都被波及了。”华南某上市房企的管理层告诉中国房地产报记者。
有机构认为，目前对于80%以上的民营开发商而言，境外融资渠道已经关闭，境内公募和私募的路子也已走不通，唯一能够指望的资金来源就是银行端的二个来源-开发贷和销售回款。但银行端的资金来源一方面受到贷款集中度的约束，另一方面，民营开发商与国资开发商在对银行端资金的争夺中天然处于劣势，这就导致了只有部分信用较高、银企关系较好的民营房企才有望获得银行的资金支持。对于绝大部分民营开发商来说，预售带来的回款是目前为数不多的外部融资来源，对企业的生存具有决定性影响。
销售市场的下行已经是显而易见的，9月份，销售额录得同比大幅下跌的房企比比皆是，销售回款的缩水也是可预期的结果。有不少房企对中国房地产报记者表示，今年销售市场的挑战很大，除了粤港澳大湾区和长三角的部分城市，基本没有太多表现好的市场，全年目标的完成有压力。
据克而瑞统计，2021年四季度房企的整体到期债券为1082亿元，同比减少7%，环比减少19%，虽偿债压力有所缓解，但仍属于历史较高位，而2022年上半年，房企到期债券总额为3671亿元，偿债压力仍将持续显现。