新加坡
公寓的地契分为永久地契和非永久地契两种。一些长达999年和9999年的地契等同于永久地契。60年，99年和103年的地契属于非永久地契。
新加坡政府从1968年建国之后，批准的所有土地的地契都不超过99年。政府在2007年开始，就不再推出永久地契土地供发展商招标。
如果您发现市场上有发展商推出新的永久地契项目，那都是从少数集体出售后重新发展的公寓。另外有些永久地契土地又被政府征用，修建道路，地铁等公共设施，因此永久地契土地的供应量一直在减少。
有些发展商收购了永久地契的土地，建成后出售的公寓却是非永久地契，目的就是等99年或103年后，发展商重新收回该片土地。
加东购物中心对面的The Shore Residences公寓就是一个案例。
远东机构在2006年收购了该地段的永久地契公寓玫瑰园，再以103年的地契出售在该地段兴建的新公寓The Shore Residences，虽然售价比永久地契的低，但是发展商看重的是百年之后该地皮的再发展权。
您是不是有些佩服远东机构的长远策略呢？
△ 103年地契的公寓The Shore Residences
2007年，市场上大约70%新推出的私宅是永久地契项目，99年地契的项目仅占30%。
从2008年开始逆转， 99年地契的新项目反而占了70%。2011年以后，市场上99年地契的项目占了80%以上。到了2013年，99年地契私宅的销售量占了90% 以上。
△ 土地管理局颁发的永久地契的房契
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99年地契房产的优点
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年地契的房产，价格一般比永久地契的低。租金回报率一般比较高，因为无论是永久地契或99年地契，只要条件相近，租户不会因为房子属于永久地契而多支付租金。
99年地契的租金回报率大约在 3% – 5%，永久地契大约在 2% – 4%。目前市场上绝大多数的公寓都是99年地契。所以99年地契的选择范围最大。地理位置好，交通便利，生活设施齐全的地段，都可以找到99年地契的房产。
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99年地契房产的缺点
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年地契的房产，最大的缺点就是地契权限每天都在缩短，导致房地产价格持续下跌。
只有那些地点优越、临近地铁站，配套设施完善的房产，价格就可能不跌反升。
99年地契的房产被集体出售的机会相对较低。因为发展商必须支付可观的地价给政府，以便将地段的地契更新到99年。
不管是组屋或私宅，99年地契的期限期满之后，土地和房子就不属于屋主。除非业主提出申请并获得新加坡土地管理局的批准，才可以为到期的地契延长期限。因此购买99年地契的房产，只能算是长期租住，不完全属于自己。
2017年6月20日，新加坡土地管理局宣布，位于芽笼3巷的191个私宅地契在2020年底到期后，所有住户必须迁离并把房子归还给政府发展公共住屋。
这是新加坡首次有私宅地段因60年地契期满，业主没有申请延长地契，在无偿的情况下归还给政府。
接下来地契期限来临的是位于武吉知马的芙蓉园（Fuyong Estate）。这个99年地契公寓是在2046到期。
自2008年，土管局批准七个住宅项目把地契重新延长至99年，包括丽敦豪邸（D’Leedon）、鑫水苑（Waterfront Gold）和翠城新景（The Interlace）等。
99年地契的房产使用了20年之后，其价值可能就会迅速下跌。因为房贷选择的递减，造成买房成本的递增。房龄剩下只有30年的房产，其价值只是新的99年地契房产的20％左右。在地契剩余时间少过60年的时候，会遇到银行贷款和使用公积金的限制。
由于这些限制，买家可能避开房龄太旧的房产，所以房龄超过40年的公寓难脱售，除非该公寓有被集体出售的潜能。
购买剩余地契少于30年的转售房产，不允许使用公积金还贷。 剩余地契在30年到60年之间的，如果贷款人的年纪加上剩余地契的年限，总和至少80年，才有资格动用公积金还贷。购买剩余地契少过30年的转售房产，银行通常不提供贷款。
△ 土地管理局颁发的99年地契的房契
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永久地契房产的优点
永久地契房产，最大的优点是其土地价格不会因为时间的流逝而贬值。
虽然所有房地产的价格都会随着市场的周期和经济走势而波动，但长期而言，因为供应量逐渐减少，永久地契地皮的价格，不但保值而且可能升值。
买家可以不受限制地动用公积金购买永久地契的房产。银行也不会对永久地契房产施加贷款限制。永久地契房产也可以作为家族的产业，世世代代传承。
发展商购买永久地契的土地兴建公寓，不需要向政府支付地价来更新地契，发展商就可以用这笔钱来补偿业主，因此拥有永久地契房产的业主能够通过集体出售而获得更加可观的金钱回报。
以下表格是99年地契和永久地契房产的价值比较，栏目A是99年地契的剩余地契年限，栏目B是相当于永久地契价值的百分比，例如99年地契的房产，剩下只有34年的地契时，其价值相当于永久地契的63.7%。
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永久地契房产的缺点
永久地契房产通常占地面积较小，公寓设施少而且小，很多楼盘只是五层楼高；
楼盘的总单位少，每户分摊的物业费就高；价格相对比较贵；租金回报率低。
选择范围窄，由于历史原因，永久地契房产通常不靠近地铁站。
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永久地契和99年地契房产的分析对比
买卖
房产已经是现代人投资理财的一部分，传给子孙的观念已经淡化。所以永久地契不再是关键所在，买房的时候考虑更多的是租金回报率、距离地铁站的远近、公寓设计概念与设施的齐全等。
因为买家不介意购买非永久的房产，导致永久地契和99年地契房价的差距逐渐缩小。
永久地契相对集中在比较高档的私宅区，如东海岸，乌节路，荷兰村，武吉知马等，另外芽笼，小印度，文庆，实龙岗，高文一带也有比较多的永久地契房产。
在1998年底至2000年中的上涨期， 99年地契上涨了46.2％，永久地契则上涨了38.2％。在2000年中至2004年中的衰退期， 99年地契在4年之间下跌了26.1％，永久地契则下跌了17.6％。
在2004年中至2008年中的上涨期，永久地契公寓的价格暴涨了64.7％，而99年地契公寓价格只上升了50.6％。到了2008年中至2009年中的衰退期，永久地契公寓下跌了26.5％，但99年地契公寓价格只下跌了23.8％。
以上数据显示：如果当时的市场是由大众化私宅领域所带动，那么99年地契公寓的价格涨幅，就会超越永久地契公寓。如果当时的市场是由高档私宅领域带领，那么永久地契公寓的价格涨幅，就会超越99年地契公寓。
△ 1999年至2013年永久地契和非永久地契涨跌比较
新加坡全岛范围，99年地契与永久地契公寓之间的整体价格差距，在2012年跌破30％。在2014年回弹至47％。
但是各地区的价格差距大。核心中央区（CCR）去年的价格差距仅为14％，其他中央区（RCR）的则显著上升至61％；中央区以外（OCR）的则显著滑落至负5.7％，意味着当地的99年地契公寓反而比永久地契公寓更贵。
中央区以外、落成不超过十年的99年地契非有地私宅与永久地契非有地私宅的价格差距，过去六年没有改变。主要是因为新推出的永久地契公寓减少， 99年地契新公寓成为常态。
买家现在更容易接受99年地契的公寓。
△ 99年地契，999年地契和永久地契非有地住宅平均成交价比较图
在有地住宅方面，永久地契排屋的价格在任何时候都高于99年地契排屋。
当然，在有地私宅的交易中，88％的买家是新加坡公民。6％是新加坡永久居民以及对新加坡有特殊贡献的外国人。
非有地住宅方面，大约四分之一的买家是永久居民和外国人。
大家可以比较地契不同但性质类似的公寓的价格差距，以Southhaven I（99年地契）和Southhaven II（999年地契）作为比较对象。
这两个项目都是由同一个发展商开发，公寓的地点、质量和设施都相似，都在1995年推出市场，只是竣工时间相差两年。
这两个项目的价格差距，从1995年推出时的8％扩大至2013年的18％。如果只是依据这两个项目的价格走势就无法下定论，因为其成交量少且不均匀，在2003年，Southhaven I仅成交五间，Southhaven II仅成交一间，而且同年成交的单位的楼层或方向都不同。
△ Southhaven 和Southhaven II的最新成交价
△ Southhaven 和Southhaven II的每平方英尺价格比较图
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总结
如果有足够的预算，房子的条件和99年地契的差别少，那就选择永久地契。
如果考虑短期的租金回报率，不久的将来可能脱售，交通生活方便等，就考虑99年地契。
如果是有地私宅，就直接选择永久地契。新加坡土地的价值远高于建筑。
究竟是购买永久地契还是99年地契的房子，要根据个人的预算，喜好和投资方向做决定。每个人的情况都不同，很难一概而论，欢迎朋友们加我的微信，我再根据每位朋友不同的情况一起探讨，尽可能给自己一个最理想的定位。
△ 目前正在售卖，拥有381个单位的永久地契公寓Leedon Residences
我目前在新加坡最大的房地产咨询公司 – ERA担任高级营销董事，曾经在新加坡房地产咨询行业屡获殊荣，注重个人信誉和口碑。坚持以自己买房的心态帮忙客户选房，负责任地协助客户完成置产大事。
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