共有产权，顾名思义，就是买房的人，和其他主体（或者是政府，或者是开发商）共同享有房子的产权。

有人可能会联想到，这种房产，有点类似于新加坡的组屋，也就是新加坡提供给中下阶层及贫穷家庭居住的公共房屋。

实际上，20世纪70年代，新加坡规定只有月收入在1500新元以下者才可申请组屋，后来逐渐放宽到3500新元。

最高峰的时候，新加坡85%以上的人都住进了组屋，而剩下的20%左右的高收入家庭，住的是市场上购买的高档商品房。

但是近年来，新加坡的组屋，也逐渐减少，政府兴建的“人民组屋”成为主流，而人民组屋的住户，往往不拥有房子的所有权，每月向政府交纳租金，性质上，就有点类似于公租房了。

众所周知，房产作为一个居住空间，既有居住使用的价值，同时，它作为一项家庭资产，还拥有保值、增值的资产属性。

而共有产权房，居住使用方面，虽然是提供给购房人居住的，可以完全使用，但是，在资产价值的权属方面，是具有一定限制的。

比如，当买房人想要卖出房产退出的时候，往往是由共有权人或机构（比如政府或开发商）回购，按份额、或者合同约定支付给业主当年买房的投入和资产增值的部分。

这就意味着，共有产权房，具有以下3个方面的特质：

1、产权是按比例分割的

一项私人财产的物权，往往要具备“占有、使用、收益、处分”的四大权能，产权人能够完全支配。

而共有产权的房产，产权人只拥有一定比例的支配权，虽然买入的时候价格低，但是权能的行使，并不充分。

虽然买房人可以“占有、使用”该房屋，但是，在“收益、处分”方面，就不如拥有100%完全产权的商品房。

特别是在“处分”上，商品房业主可以决定把房子卖给谁，卖多少钱，但是共有产权房不行，只能卖给特定的对象（开发商或者政府回购），而且卖价也不是业主单方说了算，一般还会有折旧、评估等流程。

所以，共有产权房的产权，实际上是按比例被分割开来的，虽然就比例范围内，业主可以行使占有、使用、收益和处分的权利，但是就整套房产而言，业主并不享有完全的产权。

2、资产增幅空间受限制

前面提到，买共有产权房的人，在房产收益、处分方面会受到限制，在资产增幅上，尤其明显。

毕竟，居住的圈层也很重要，但凡住过公租房、廉租房小区的人，都应该能够感受到和普通商品房小区的区别吧，如果邻居都是中低收入群体，那么房产增值也增不到哪里去。

而且，共有产权房产未来能增值多少，并不是业主一个人说了算的，也未必和市场是同频的。

举个例子，假设一套房产，100万买入，十年后，市场行情价涨到200万，如果是商品房，那么业主就可能直接按照200万随行就市就把房子卖了，收益100万。

但如果是共有产权房，十年后涨到多少，都不是业主说了算，而是需要进行价格评估。

而且，评估方还有可能是利益相关方（比如当政府同时作为回购方和房价指导部门时），比如评估价过低或者过高，都不合适，有道德风险和利益冲突的问题。因此，十年后，能不能卖到200万，都是一个问题。

因此，共有产权房的资产增值空间，相比一般的商品房而言，是受到某种限制的。

3、市场占比、流通性和机会成本的问题

目前，很多城市的共有产权房，都还是在试点，一个城市中大部分的房产，都还是业主享有100%权属的商品房，共有产权房在市场上的占比很小，还处在萌芽阶段。

因此，在二手房市场上，商品房也是压倒性的优势，能买商品房，谁去买共有产权房呢？因此，共有产权房显得很另类，流通性上，就远远不如一般的商品房。

此外，还存在一个机会成本的问题，买共有产权房，并不是说不需要掏钱的，只是说掏钱更少一些。

但是，有这些钱，同样可以退而求其次，买面积小点、总价低一点、负担小点的商品房，未来增值保值的红利，也都是全部归属于自己。

身边也有很多的朋友，哪怕预算不够，宁愿面积小点、总价低点，买100%产权的商品房，大家都是对共有产权的房产，不那么感冒的。

而且，试点到底以后发展成什么样，也都还没有非常绝对的定数，不如让子弹多飞一会吧。毕竟，目前为止，大多数城市里面，完全产权的商品房，才是市场的主流。