共有产权房和新加坡组屋,有什么区别?看懂这3大特点再买

共有产权,顾名思义,就是买房的人,和其他主体(或者是政府,或者是开发商)共同享有房子的产权。

有人可能会联想到,这种房产,有点类似于新加坡的组屋,也就是新加坡提供给中下阶层及贫穷家庭居住的公共房屋。

实际上,20世纪70年代,新加坡规定只有月收入在1500新元以下者才可申请组屋,后来逐渐放宽到3500新元。

最高峰的时候,新加坡85%以上的人都住进了组屋,而剩下的20%左右的高收入家庭,住的是市场上购买的高档商品房。

但是近年来,新加坡的组屋,也逐渐减少,政府兴建的“人民组屋”成为主流,而人民组屋的住户,往往不拥有房子的所有权,每月向政府交纳租金,性质上,就有点类似于公租房了。

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众所周知,房产作为一个居住空间,既有居住使用的价值,同时,它作为一项家庭资产,还拥有保值、增值的资产属性。

而共有产权房,居住使用方面,虽然是提供给购房人居住的,可以完全使用,但是,在资产价值的权属方面,是具有一定限制的。

比如,当买房人想要卖出房产退出的时候,往往是由共有权人或机构(比如政府或开发商)回购,按份额、或者合同约定支付给业主当年买房的投入和资产增值的部分。

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这就意味着,共有产权房,具有以下3个方面的特质:

1、产权是按比例分割的

一项私人财产的物权,往往要具备“占有、使用、收益、处分”的四大权能,产权人能够完全支配。

而共有产权的房产,产权人只拥有一定比例的支配权,虽然买入的时候价格低,但是权能的行使,并不充分。

虽然买房人可以“占有、使用”该房屋,但是,在“收益、处分”方面,就不如拥有100%完全产权的商品房。

特别是在“处分”上,商品房业主可以决定把房子卖给谁,卖多少钱,但是共有产权房不行,只能卖给特定的对象(开发商或者政府回购),而且卖价也不是业主单方说了算,一般还会有折旧、评估等流程。

所以,共有产权房的产权,实际上是按比例被分割开来的,虽然就比例范围内,业主可以行使占有、使用、收益和处分的权利,但是就整套房产而言,业主并不享有完全的产权。

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2、资产增幅空间受限制

前面提到,买共有产权房的人,在房产收益、处分方面会受到限制,在资产增幅上,尤其明显。

毕竟,居住的圈层也很重要,但凡住过公租房、廉租房小区的人,都应该能够感受到和普通商品房小区的区别吧,如果邻居都是中低收入群体,那么房产增值也增不到哪里去。

而且,共有产权房产未来能增值多少,并不是业主一个人说了算的,也未必和市场是同频的。

举个例子,假设一套房产,100万买入,十年后,市场行情价涨到200万,如果是商品房,那么业主就可能直接按照200万随行就市就把房子卖了,收益100万。

但如果是共有产权房,十年后涨到多少,都不是业主说了算,而是需要进行价格评估。

而且,评估方还有可能是利益相关方(比如当政府同时作为回购方和房价指导部门时),比如评估价过低或者过高,都不合适,有道德风险和利益冲突的问题。因此,十年后,能不能卖到200万,都是一个问题。

因此,共有产权房的资产增值空间,相比一般的商品房而言,是受到某种限制的。

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3、市场占比、流通性和机会成本的问题

目前,很多城市的共有产权房,都还是在试点,一个城市中大部分的房产,都还是业主享有100%权属的商品房,共有产权房在市场上的占比很小,还处在萌芽阶段。

因此,在二手房市场上,商品房也是压倒性的优势,能买商品房,谁去买共有产权房呢?因此,共有产权房显得很另类,流通性上,就远远不如一般的商品房。

此外,还存在一个机会成本的问题,买共有产权房,并不是说不需要掏钱的,只是说掏钱更少一些。

但是,有这些钱,同样可以退而求其次,买面积小点、总价低一点、负担小点的商品房,未来增值保值的红利,也都是全部归属于自己。

身边也有很多的朋友,哪怕预算不够,宁愿面积小点、总价低点,买100%产权的商品房,大家都是对共有产权的房产,不那么感冒的。

而且,试点到底以后发展成什么样,也都还没有非常绝对的定数,不如让子弹多飞一会吧。毕竟,目前为止,大多数城市里面,完全产权的商品房,才是市场的主流。

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